2015房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策講義（20）

　　第六節(jié) 契稅

　　1. 納稅人

　　納稅人

　　契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅

　　在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為納稅人

　　權(quán)屬轉(zhuǎn)移指

　　國有土地使用權(quán)出讓

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換

　　房屋買賣

　　房屋贈與

　　房屋交換

　　下列方式視同權(quán)屬轉(zhuǎn)移

　　以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股

　　以土地、房屋權(quán)屬抵債

　　以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬

　　以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬

　　2. 課稅對象

　　征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋

　　3. 計(jì)稅依據(jù)（四種情況）

　　以成交價(jià)為計(jì)稅依據(jù)

　　國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣

　　以稅務(wù)部門核定的市場價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)

　　土地使用權(quán)贈與、房屋贈與

　　以價(jià)格差額作為計(jì)稅依據(jù)

　　土地使用權(quán)交換、房屋交換

　　以評估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)

　　稅收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)

　　【注意】

　　房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價(jià)格和土地的價(jià)格，都以契約價(jià)格總額作為計(jì)稅依據(jù)

　　【2008年真題】
　　房屋交換時(shí)，以所交換房屋的評估價(jià)格作為契稅的計(jì)征依據(jù)。（ ）

　　【答案】X
　　【解析】房屋交換時(shí)，以所交換的房屋的價(jià)格的差額作為契稅計(jì)征依據(jù)。

　　【2006年真題】
　　契稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，雙方當(dāng)事人約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，任何單位和個(gè)人不得改變計(jì)稅價(jià)格。 （ ）

　　【答案】x
　　【解析】為了避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征稅機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)，可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房屋價(jià)值進(jìn)行評估，以評估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

　　4. 稅率

　　契稅稅率為3%－5%

　　各地適用稅率由省一級政府確定

　　5. 納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

　　納稅環(huán)節(jié)

　　在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前

　　納稅期限

　　由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽訂之日起10日內(nèi)辦理納稅申報(bào)手續(xù)

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