2015房地產(chǎn)估價師《相關知識》講義（4）

　　第五節(jié) 城市居住區(qū)規(guī)劃

　　一、居住區(qū)及規(guī)劃布置 了解

　　1、居住區(qū)的劃分：居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團。

　　居住區(qū)　居住小區(qū)　居住組團　人口數(shù)量　3~5萬人　1~1.5萬人　1~3千人　戶數(shù)　1~1.6萬戶　3~5千戶　300~1000戶　設施　一整套較完整的……　一套能滿足的……　配套有基層設施　

　　2、居住區(qū)規(guī)劃布局形式：4種

　?、啪幼^(qū)-居住小區(qū)-居住組團：三級結構

　　⑵居住區(qū)-居住組團：二級結構

　?、蔷幼⌒^(qū)-居住組團：二級結構

　?、泉毩⑹浇M團

　　三、居住區(qū)的用地構成和規(guī)模 熟悉

　?。ㄒ唬┯玫貥嫵?4類

　　1、住宅用地：住宅基底占地及前后左右一些空地；

　　2、公共服務設施用地：包括專用地中的通路、場地和綠地等；

　　3、道路用地：包括小廣場、停車場、回車場；

　　4、綠化用地：包括公園、小游園、組團綠地及塊狀、帶狀綠地等。

　　例題：某住宅小區(qū)規(guī)劃建設用地面積為40公頃，容積率為1.4，住宅及公共服務設施用地占50%，小區(qū)內的道路、廣場用地為6公頃，則該小區(qū)的綠地率為多少？35%

　　解： 100%＝15% 100%―50%―15%＝35%

　?。ǘ┚幼^(qū)的規(guī)模

　　1、影響因素：3條

　?、派虡I(yè)服務設施的經(jīng)濟性和合理的服務半徑：居住區(qū)一般：800~1000米；

　?、瞥鞘械缆罚汉侠黹g距600~1000米，干道間用地35~100公頃；

　　⑶行政管理：街道居委會管轄5萬人為宜，少則3萬人左右。

　　2、結論：人口3~5萬人，用地50~100公頃。

　　四、住宅及其用地的規(guī)劃布置 熟悉

　　（一）住宅的類型及特點：表1-3

　?。ǘ┳≌?jīng)濟與用地經(jīng)濟的關系

主要因素　提高經(jīng)濟效益　1、住宅層數(shù)　4~6層時，每提高一層能降低造價　2、進深　11米以下有效。每增加1米，每公頃土地上增加建筑面積　3、長度　30~60米內，每提高10米，每公頃土地上增加面積　4、層高　每降低100毫米層高，降低造價，節(jié)約用地　5、平面系數(shù)（K）　每提高1%，投資減少1.4%　

　　1、住宅層數(shù)：樓越高，房屋造價越高。結構、材料、施工不同。多層，提高層數(shù)降低造價。

　　2、進深：長度一定，加大進深 進深11米以下時，每增加1米，增加面積有效。

　　3、長度：寬度一定，增加長度 30-60米時，每增加10米，增加面積有效。

　　4、層高：每降低100毫米，降低1%造價，節(jié)約2%用地。 不能太低

　　5、平面系數(shù)（K）：使用面積/建筑面積 不能太高

　　標準層 平面布置相同的住宅樓層。

　　五、公共建筑及其用地的規(guī)劃布置 熟悉

　　（一）分類：2種；按使用性質、使用頻率來劃分。

　　（二）定額指標：2類；以每千居民為計算單位；民用建筑綜合指標。

　　（三）規(guī)劃布置：合理的服務半徑：居住區(qū)級：800~1000米；

　　居住小區(qū)級：400~500米；

　　居住組團級：150~200米。

　　六、居住區(qū)道路的規(guī)劃布置 熟悉

　　滿足各種用途車輛通行要求。

　　分為4級：居住區(qū)：9米，20~30米；居住小區(qū)級：7米；居住組團級：4米；門前小路：3米。

　　七、居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置 熟悉

　　指標：人均綠地面積，㎡/人；綠化覆蓋率。

　　八、居住區(qū)規(guī)劃的技術經(jīng)濟分析 掌握

　　1、用地面積平衡表的作用：3點

　　2、指標計算：定義、區(qū)別、單位。

　　單選題：在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積400㎡，住宅總建筑面積1400㎡，容積率1.4，則住宅建筑凈密度為（ B ）。05考題
　　A．28.60%
　　B．35.00%
　　C．40.00%
　　D．50.00%

　　解：住宅用地面積＝住宅總建筑面積÷容積率＝1400÷1.4＝1000（㎡）

　　住宅建筑凈密度＝住宅建筑基底面積÷住宅用地面積＝400÷1000＝0.4

　　單選題：某居住區(qū)住宅用地面積17.8h㎡，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900㎡、21600㎡，16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080㎡、14040㎡，20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080㎡、8640㎡，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為（ B ）層。06考題
　　A．7.9
　　B：11.9
　　C．12.1
　　D．19.0

　　解：21600×6＋14040×16＋8640×20÷900×6＋1080×16＋1080×20＝11.9（層）

　　總建筑面積÷基底總面積

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