房地產估價師《案例分析》第二章沖刺內容（3）

　?。ㄈ┥虡I(yè)房地產估價的技術路線和難點處理

　　1. 不同經營方式商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

　?。?）出租型商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

　　出租型商業(yè)房地產主要采用收益法和市場法進行估價。

　　采用收益法估價的關鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內和租期結束兩種情況。在租期內有租約限制，應根據(jù)合同租金來計算凈收益；租期結束后，應根據(jù)市場租金利用市場法求取估價對象房地產的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。

　　采用市場法對出租型商業(yè)房地產估價主要應用在兩個方面：一是運用市場法直接求取商業(yè)房地產的價格；二是運用市場法求取商業(yè)房地產的租金。

　　出租商業(yè)房地產的評估重要環(huán)節(jié)就是交易實例的選擇和修正系數(shù)的確定，注意實地踏勘：地段、坐落、臨街狀況、經營業(yè)態(tài)和經營內容、建主機內部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等。還要注意交易實例的交易形式和交易價格內涵。

　　（2）運營型商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

　　運營型商業(yè)房地產主要靠專業(yè)經營活動來獲得收入，因此，主要采用收益法進行估價。

　　采用收益法對運營型商業(yè)房地產估價的關鍵是基于營業(yè)收入的凈收益測算，其凈收益的計算公式為：凈收益=主營業(yè)務收入-主營業(yè)務成本和稅金-管理費用-財務費用-銷售費用-商業(yè)利潤。難點是如何剝離商業(yè)利潤和房地產利潤，一般的做法是根據(jù)類似可比實例修正估算得出租賃收入來確定商業(yè)房地產的凈收益。

　　2．不同規(guī)模商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

　?。?）整幢商業(yè)房地產估價。首先應詳細了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經營方式、類型、收入水平差異等；其次了解同層商業(yè)房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素；最后根據(jù)不同樓層的具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經營費用測算的難易程度而選擇不同的估價方法。

　　（2）整層商業(yè)房地產估價。經常選取類似估價對象的單個商鋪的成交實例作為可比實例，然后進行修正得出整層商業(yè)房地產的價格。

　?。?）同層商業(yè)房地產不同鋪面評估。對于同層商業(yè)房地產不同鋪面進行估價時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面的價格在此基礎上進行適當修正得出不同鋪面的估價結果。但是，這種技術處理方式要求對同層商業(yè)房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認識。

　　3.空置、爛尾商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

　　在對空置、爛尾商業(yè)房地產進行估價時，一定要結合估價對象的具體情況，對其進行最高最佳使用分析是十分必要的，而確定空置、爛尾商業(yè)房地產的最高最佳使用方式是此類估價的難點。

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