買家如何避免二手房“一房二賣”

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　　案例二:A和B簽訂了《房屋買賣合同》,從B手中購置了一套二手房。由于購買時B的房產(chǎn)證再過一個月就要滿五年,為節(jié)省大筆營業(yè)稅,雙方約定待一個月后房產(chǎn)證滿五年時再進行房產(chǎn)過戶。此一個月期間,房價上漲,B又將同一房屋賣給他人,并辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。

　　上述兩個案例都是“一房二賣”的典型情況。原房主分別簽訂了兩份《房屋買賣合同》,因我國施行不動產(chǎn)登記制度,房屋的取得以房產(chǎn)證記載為準,因此第一份合同中的買受人都因未進行房產(chǎn)登記而遭受了利益損失。參考最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定,在房屋買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人的,無法取得房屋的買受人可以通過請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。這樣的規(guī)定雖然可以彌補買受人在合同上的損失,但無法實現(xiàn)買受人最終的目的,即能夠取得房屋的所有權(quán)。
　　根據(jù)該解釋第十條的規(guī)定,只有在買受人以出賣人與第三人惡意串通,通過另行訂立房屋買賣合同的方式使得買受人無法取得房屋的情況下,法院才能支持確認出賣人與第三人訂立的房屋買賣合同無效,買受人才有機會據(jù)此確認自己所簽合同的唯一效力。但如何證明出賣人與第三人惡意串通,這在實踐中會對買受人造成很大的證明責任壓力。
　　這類案件在審理中形成了幾個顯著特點:一是涉房屋類糾紛案件大多時間跨度大,合同簽訂不規(guī)范,部分甚至沒有書面合同,買受人維權(quán)比較困難；二是實踐做法不一,案件上訴率較高；三是該類案件糾紛調(diào)解難度大,當事人爭議大,矛盾突出。
避免“一房二賣”的建議措施
　　對于購房者而言,應(yīng)重視從源頭、從最初就開始防止和避免掉入“一房二賣”的陷阱。

　　一、買房時一定要及時網(wǎng)簽,嚴格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進行交易。根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置,二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化,通過規(guī)范合同文本,充分保障買賣雙方當事人的合法利益,通過備案有效防止一房二賣。同時,買房者在簽訂購房合同時,應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定,并加重此種行為的違約責任。
　　二、購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán),提存房屋產(chǎn)權(quán)證。從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之間還有一段時間。由于房地產(chǎn)市場價格的波動,賣房者有可能在這段時間內(nèi)將房屋以較高價格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生,購房者可以調(diào)查所購房屋產(chǎn)權(quán),提存房屋產(chǎn)權(quán)證對賣房者的“一房二賣”行為加以防范。
　　三、購房者應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款,這樣安排可以避免部分賣房者通過對房屋“一房二賣”而詐騙購房者的購房款,使購房者蒙受巨大經(jīng)濟損失。