買家如何避免二手房“一房二賣”

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　　案例二:A和B簽訂了《房屋買賣合同》,從B手中購(gòu)置了一套二手房。由于購(gòu)買時(shí)B的房產(chǎn)證再過一個(gè)月就要滿五年,為節(jié)省大筆營(yíng)業(yè)稅,雙方約定待一個(gè)月后房產(chǎn)證滿五年時(shí)再進(jìn)行房產(chǎn)過戶。此一個(gè)月期間,房?jī)r(jià)上漲,B又將同一房屋賣給他人,并辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。

　　上述兩個(gè)案例都是“一房二賣”的典型情況。原房主分別簽訂了兩份《房屋買賣合同》,因我國(guó)施行不動(dòng)產(chǎn)登記制度,房屋的取得以房產(chǎn)證記載為準(zhǔn),因此第一份合同中的買受人都因未進(jìn)行房產(chǎn)登記而遭受了利益損失。參考最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定,在房屋買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人的,無法取得房屋的買受人可以通過請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任。這樣的規(guī)定雖然可以彌補(bǔ)買受人在合同上的損失,但無法實(shí)現(xiàn)買受人最終的目的,即能夠取得房屋的所有權(quán)。
　　根據(jù)該解釋第十條的規(guī)定,只有在買受人以出賣人與第三人惡意串通,通過另行訂立房屋買賣合同的方式使得買受人無法取得房屋的情況下,法院才能支持確認(rèn)出賣人與第三人訂立的房屋買賣合同無效,買受人才有機(jī)會(huì)據(jù)此確認(rèn)自己所簽合同的唯一效力。但如何證明出賣人與第三人惡意串通,這在實(shí)踐中會(huì)對(duì)買受人造成很大的證明責(zé)任壓力。
　　這類案件在審理中形成了幾個(gè)顯著特點(diǎn):一是涉房屋類糾紛案件大多時(shí)間跨度大,合同簽訂不規(guī)范,部分甚至沒有書面合同,買受人維權(quán)比較困難；二是實(shí)踐做法不一,案件上訴率較高；三是該類案件糾紛調(diào)解難度大,當(dāng)事人爭(zhēng)議大,矛盾突出。
避免“一房二賣”的建議措施
　　對(duì)于購(gòu)房者而言,應(yīng)重視從源頭、從最初就開始防止和避免掉入“一房二賣”的陷阱。

　　一、買房時(shí)一定要及時(shí)網(wǎng)簽,嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。根據(jù)目前的房屋買賣交易設(shè)置,二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化,通過規(guī)范合同文本,充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益,通過備案有效防止一房二賣。同時(shí),買房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí),應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定,并加重此種行為的違約責(zé)任。
　　二、購(gòu)房者要調(diào)查所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán),提存房屋產(chǎn)權(quán)證。從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)之間還有一段時(shí)間。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng),賣房者有可能在這段時(shí)間內(nèi)將房屋以較高價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生,購(gòu)房者可以調(diào)查所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán),提存房屋產(chǎn)權(quán)證對(duì)賣房者的“一房二賣”行為加以防范。
　　三、購(gòu)房者應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款,這樣安排可以避免部分賣房者通過對(duì)房屋“一房二賣”而詐騙購(gòu)房者的購(gòu)房款,使購(gòu)房者蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。