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2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點(diǎn)匯總(7)
1.3.3.2投資于房地產(chǎn)投資信托公司
房地產(chǎn)投資信托公司(REITs),是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn),使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中,REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東,而本身僅起到一個投資代理的作用。
投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性:第一,收益相對穩(wěn)定,因?yàn)镽EITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二,REITs投資的流動性很好,投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金,因?yàn)镽EITs股份可在主要的證券交易所交易,這就使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。
按資產(chǎn)投資的類型劃分,房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛,其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)理管理,其收益水平也大大高于一般的股票收益,因而房地產(chǎn)投資信托公司的股票,成了千百萬個人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者(包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等)間接投資房地產(chǎn)的重要工具。
中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道,以擺脫過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具,已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)計隨著中國相關(guān)法律制度的完善,REITs很快將成為中國投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。
1.3.3.3購買住房抵押支持證券
住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代,現(xiàn)已成為美國、加拿大等發(fā)達(dá)資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段,新興國家和地區(qū)如泰國、韓國、馬來西亞、香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐,使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國住房市場住房金融服務(wù)的迅速發(fā)展,在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟,作為大眾投資工具的住房抵押支持證券,不久將出現(xiàn)在中國的投資市場上。
所謂住房抵押貸款證券化,就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者,也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是:銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權(quán),出售給專門設(shè)立的特殊目的公司(SPC),由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合,每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致,通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保,轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。
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