2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》講義41

　　1.5 稅金

　　經(jīng)營(yíng)稅金及附加（兩稅一費(fèi)）

　　營(yíng)業(yè)稅

　　城市維護(hù)建設(shè)稅

　　教育費(fèi)附加

　　城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　企業(yè)所得稅

　　所得稅應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率－減免稅額－抵免稅額

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率為25%

　　納稅方式：選按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算

　　1.6 房地產(chǎn)投資效果的表現(xiàn)形式

　　經(jīng)營(yíng)方式 經(jīng)濟(jì)效果 表現(xiàn)形式

　　置業(yè)投資 出租

　　經(jīng)營(yíng) 租金收益

　　物業(yè)增值

　　股權(quán)增值 租金收入

　　物業(yè)轉(zhuǎn)讓或物業(yè)的再融資行為

　　開發(fā)投資 銷售 開發(fā)利潤(rùn)

　　成本利潤(rùn)率

　　投資收益率等指標(biāo) 主要是銷售收入

　　2. 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　2.1 投資回收與投資回報(bào)

　　2.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　2.3 通貨膨脹的影響

　　2.1 投資回收與投資回報(bào)

　　投資回收

　　投資者對(duì)其投入資本的回收

　　還本

　　投資回報(bào)

　　是投資者所投入的資本所得的報(bào)酬

　　付息

　　兩者區(qū)別

　　投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則表現(xiàn)為投資者所得的或期望獲得的收益率或利息率

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要指總開發(fā)成本的回收，投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)利潤(rùn)

　　2.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（2+8+3+5）

　　兩方面

　　盈利能力指標(biāo)

　　清償能力指標(biāo)

　　八項(xiàng)靜態(tài)盈利指標(biāo)

　　成本利潤(rùn)率

　　銷售利潤(rùn)率

　　投資利潤(rùn)率

　　資本金利潤(rùn)率

　　資本金凈利潤(rùn)率

　　現(xiàn)金回報(bào)率

　　投資回報(bào)率

　　靜態(tài)投資回收期

　　三項(xiàng)動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)

　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　動(dòng)態(tài)投資回收期

　　五項(xiàng)清償能力指標(biāo)

　　借款償還期

　　利息備付率

　　資產(chǎn)負(fù)債率

　　流動(dòng)比率

　　速動(dòng)比率

　　【重點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　項(xiàng)目類型 盈利能力指標(biāo)

　　清償能力指標(biāo)

　　靜態(tài)投標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo)

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資（4靜3動(dòng)3付） 成本利潤(rùn)率

　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　動(dòng)態(tài)投資回收期 借款償還期

　　利息備付率

　　資產(chǎn)負(fù)債率

　　銷售利潤(rùn)率

　　投資利潤(rùn)率

　　靜態(tài)投資回收期

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資

　?。?靜3動(dòng)5付） 投資利潤(rùn)率 借款償還期

　　利息備付率

　　資產(chǎn)負(fù)債率

　　流動(dòng)比率

　　速動(dòng)比率

　　資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率

　　現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率

　　靜態(tài)投資回收期

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