房地產(chǎn)估價師《案例分析》第一章沖刺內(nèi)容（14）

　　四）假設(shè)開發(fā)法運用可能出現(xiàn)的錯誤（2005指錯題、2006改錯題、2007改錯題）

　?。?）計算公式出現(xiàn)漏項或增項錯誤（正確的計算公式為：

　　待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費用-后續(xù)銷售費用-后續(xù)投資利息-后續(xù)銷售稅費-后續(xù)開發(fā)利潤-取得稅費；

　　要注意計算公式與估價對象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn)）相對應(yīng)）；

　?。?）推測未來樓價方法錯誤（正確的方法是：①對于出售的房地產(chǎn)，可采?。ㄊ袌觯┍容^法和長期趨勢法；②對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法）；

　?。?）沒有確定最佳開發(fā)利用方式或確定最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)（需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發(fā)利用方式；

　?。?）開發(fā)經(jīng)營期（建設(shè)期、經(jīng)營期）的確定缺乏依據(jù)；

　　（5）折現(xiàn)率的確定沒有說明理由；

　?。?）計算過程中采用的參數(shù)（成本、管理費率、銷售稅率、銷售費用率、利潤率等）缺乏客觀性或依據(jù)；

　?。?）投資利息計算項目不正確（待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、取得稅費、開發(fā)成本、銷售費用、管理費用；銷售稅費不計息）；

　?。?）現(xiàn)金流量法計算可能出現(xiàn)的問題：開發(fā)資金投入的時間和比例；各成本構(gòu)成項目的計算時點與估價時點的關(guān)系；不單獨計算投資利息和開發(fā)利潤。

　　（9）續(xù)建工程中的建安工程費求取，是否與實際工程進度相符未作說明

　　（10）折現(xiàn)率和報酬率混淆，使用錯誤。

　?。?0）純計算錯誤。

　?。┢渌赡艹霈F(xiàn)的錯誤

　　1.估價結(jié)果報告與估價技術(shù)報告的不一致；

　　2.兩種估價方法之間的參數(shù)不一致（如基準地價修正法與市場比較法中年期修正）；

　　3.估價結(jié)果報告兩個估價對象分開估價所使用的參數(shù)不對應(yīng)或不一致；

　　4.前面的因素分析與后面的取值不一致；

　　5.分析推理及有關(guān)說明與結(jié)論不一致；

　　6.預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣而不是最后的估價結(jié)果中扣除；

　　7.對估價對象的某一部分重復(fù)計價；

　　8.計算前提與計算結(jié)果不一致，如：計算前提為評估單價，但計算結(jié)果卻為總價；

　　9.遺漏了估價對象部分的價值，如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格；

　　10.在建工程的評估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計方案的要求按期竣工；

　　11.用途變更和規(guī)劃變更須提供規(guī)劃部門準予變更的有關(guān)文件、資料；

　　12.估價報告的術(shù)語或表達方式不規(guī)范。

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