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房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性
房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性:
獨(dú)一無二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性。房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來的汽車、電視機(jī)等產(chǎn)品那樣整齊劃一,每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處,如同沒有兩個完全相同的人那樣,沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物
可能一模一樣,但由于它們的位置、朝向、地形、地勢、周圍環(huán)境和景觀等的不同,該兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。
房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性,使得房地產(chǎn)市場上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給,房地產(chǎn)之間不能完全替代,房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場,房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受個別因素的影響。此外,盡管有樣板房、樣板間、售樓書、沙盤、照片等,房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式,而必須到交易對象實(shí)地觀察、感受或體驗(yàn),房地產(chǎn)估價(jià)也必須到估價(jià)對象實(shí)地查勘。
值得指出的是,房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無二特性,但一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間,仍然具有一定程度的替代性,從而存在一定程度的競爭,在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則(見本書第五章第五節(jié))及估價(jià)方法之一的市場法(見本書第六章)正是基于這一點(diǎn)。
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