房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》第二章沖刺內(nèi)容（2）

　　二、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)。

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、百貨店、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)商店等。

　　1.收益性

　　2.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　4.裝修高檔而復(fù)雜

　　5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

　?。ǘ┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　1.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

　　（1）地段繁華程度。（2）交通條件。（3）臨街狀況。

　　2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　?。?）建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。（2）樓層。（3）凈高。（4）面積。（5）裝修。（6）無形價(jià)值。

　?。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法、成本法等進(jìn)行估價(jià)。

　　1.收益法。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。注意凈收益、受益年限、報(bào)酬率的確定。

　　2.市場(chǎng)法。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易（比較）實(shí)例，所以在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也是常用方法之一。也可用市場(chǎng)法進(jìn)行租金的估算。

　　3.成本法。

　　在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用成本法作為輔助。

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