2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》講義（2）

　　4．寫字樓租金的確定（考慮三方面的因素）

　　4.1 計(jì)算可出租或可使用面積

　　三個(gè)面積

　　建筑面積

　　可出租面積：出租單元內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

　　出租單元內(nèi)建筑面積：?jiǎn)卧獌?nèi)使用面積＋外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半

　　一個(gè)系數(shù)

　　可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)（R/U）

　　租金的計(jì)算

　　實(shí)際劃歸租戶獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，但在計(jì)算租金時(shí)要將該單元內(nèi)建筑面積而乘以R/U系數(shù)

　　【2005年真題】

　　某寫字樓的建筑面積為8萬(wàn)㎡，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ ）萬(wàn)㎡．
　　A．5.2
　　B．6.4
　　C．6.8
　　D．7.6

　　【答案】 A

　　【解析】可出租面積＝出租單元內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

　　出租單元內(nèi)建筑面積＝可出租面積－分?jǐn)偟墓妹娣e＝總建筑面積×可出租面積系數(shù)－總建筑面積×公用建筑面積系數(shù)＝8×（80%－15%）＝5.2

　　4.2 基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

　　基礎(chǔ)租金：根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定的租金

　　市場(chǎng)租金：根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系決定的租金水平

　　基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金，要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金

　　4.3 出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　標(biāo)準(zhǔn)化的裝修，一般由業(yè)主提供

　　其他裝修視市場(chǎng)條件和入住率水平確定（四種選擇）

　　由業(yè)主支付

　　由租戶支付

　　為主和租戶分擔(dān)

　　業(yè)主支付后由租戶在租約期限內(nèi)按月等額償還本息（作為租金的一部分）

　　【2009年真題】

　　在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由（ ）支付。
　　A．業(yè)主
　　B．承租人
　　C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)
　　D．業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同

　　【答案】A

　　【2008年真題】

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需認(rèn)真考慮的主要因素有（ ）。
　　A．可出租面積
　　B．基礎(chǔ)租金
　　C．室內(nèi)裝修
　　D．客戶類型
　　E．出租單元面積規(guī)劃

　　【答案】ABCE
　　【解析】租金確定的三方面因素，考大標(biāo)題。

　　【2008年真題】

　　下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是（ ）。
　　A．基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金
　　B．基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平
　　C．寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金
　　D．寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異

　　【答案】D

　　【2005年真題】

　　下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（ ）。
　　A．基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的
　　B．基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
　　C．基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
　　D．在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金
　　E．在寫字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金

　　【答案】ABD

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