2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》模擬題（四）

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（　）。
　　A．收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)
　　B．未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)
　　C．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
　　D．政治風(fēng)險(xiǎn)
　　E．或然損失風(fēng)險(xiǎn)
　　【正確答案】DE
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】選項(xiàng)ABC屬于房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P20.
　　2、下列屬于造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所負(fù)責(zé)的有（　）。
　　A．提供施工所需圖紙資料
　　B．建筑材料與設(shè)備采購(gòu)
　　C．付稅與清賬
　　D．工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底
　　E．工程竣工后的工程結(jié)算
　　【正確答案】DE
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】選項(xiàng)A屬于建筑師的職責(zé)；選項(xiàng)B屬于工程師職責(zé)；選項(xiàng)C屬于會(huì)計(jì)師職責(zé)。參見(jiàn)教材P34.
　　3、造成市場(chǎng)失靈主要原因包括（　）。
　　A．壟斷
　　B．外部性
　　C．信息不對(duì)稱(chēng)
　　D．市場(chǎng)部完全
　　E．就業(yè)完全
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】市場(chǎng)失靈是政府進(jìn)行干預(yù)的最重要前提，而造成市場(chǎng)失靈的主要原因又包括壟斷、外部性、信息不對(duì)稱(chēng)、市場(chǎng)不完全、公共品、失業(yè)、通貨膨脹及失衡、再分配和優(yōu)效品等八類(lèi)。參見(jiàn)教材P56.
　　4、土地儲(chǔ)備的運(yùn)作程序包括（　）。
　　A．收購(gòu)
　　B．開(kāi)發(fā)整理
　　C．儲(chǔ)備
　　D．供應(yīng)
　　E．開(kāi)發(fā)
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】參見(jiàn)教材P67.
　　5、分析市場(chǎng)趨勢(shì)通常包括三個(gè)步驟，下列錯(cuò)誤的是（　）。
　　A．微觀環(huán)境預(yù)測(cè)
　　B．宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)
　　C．政策預(yù)測(cè)
　　D．行業(yè)預(yù)測(cè)
　　E．企業(yè)預(yù)測(cè)
　　【正確答案】AC
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】分析市場(chǎng)趨勢(shì)通常包括三個(gè)步驟：（1）宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)；（2）行業(yè)預(yù)測(cè)；（3）企業(yè)的銷(xiāo)售預(yù)測(cè)。參見(jiàn)教材P115.
　　6、收集一手資料的常用方法有（　）。
　　A．觀察法
　　B．專(zhuān)題討論法
　　C．問(wèn)卷法
　　D．訪問(wèn)法
　　E．實(shí)驗(yàn)法
　　【正確答案】ACDE
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】收集一手資料常用的方法有以下四種：觀察法、訪問(wèn)法、問(wèn)卷法、實(shí)驗(yàn)法。參見(jiàn)教材P109.
　　7、從投資的角度看，資金時(shí)間價(jià)值的大小主要取決于（　）。
　　A．投資利潤(rùn)率
　　B．通貨膨脹率
　　C．行業(yè)基準(zhǔn)收益率
　　D．政府政策
　　E．風(fēng)險(xiǎn)因素
　　【正確答案】ABE
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度看主要有：①投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)；②通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；③風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。參見(jiàn)教材P151.
　　8、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開(kāi)發(fā)商（　）。
　　A．選擇合適的項(xiàng)目位置
　　B．尋找投資合作伙伴
　　C．確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類(lèi)型
　　D．判斷租買(mǎi)時(shí)機(jī)
　　E．進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策
　　【正確答案】ABC
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】市場(chǎng)分析在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，能幫助開(kāi)發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類(lèi)型，向金融機(jī)構(gòu)說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開(kāi)發(fā)后期幫助開(kāi)發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購(gòu)買(mǎi)者，根據(jù)市場(chǎng)需求變化調(diào)整產(chǎn)品。參見(jiàn)教材P137.
　　9、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（　）。
　　A．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
　　B．投資利潤(rùn)率
　　C．現(xiàn)金回報(bào)率
　　D．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
　　E．資本金凈利潤(rùn)率
　　【正確答案】AD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】選項(xiàng)BCE屬于靜態(tài)指標(biāo)，參見(jiàn)教材P178.
　　10、可貸資金利率理論認(rèn)為（　）。
　　A．可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成
　　B．可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成
　　C．可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)
　　D．利率是由貨幣的供給與需求決定的
　　E．可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)
　　【正確答案】ABE
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】選項(xiàng)D的利率是由可貸資金的供給與需求決定，不是由貨幣的供求決定。參見(jiàn)教材P153.
　　11、對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括（　）。
　　A．權(quán)益投資比率
　　B．土地費(fèi)用
　　C．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
　　D．有效面積系數(shù)
　　E．開(kāi)發(fā)期
　　【正確答案】ACD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率。參見(jiàn)教材P215.
　　12、房地產(chǎn)置業(yè)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有（　）。
　　A．投資利潤(rùn)率
　　B．資本金利潤(rùn)率
　　C．成本利潤(rùn)率
　　D．資本金凈利潤(rùn)率
　　E．靜態(tài)投資回收期
　　【正確答案】ABDE
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】參見(jiàn)教材P178.
　　13、項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的工作重點(diǎn)，除審查項(xiàng)目是否具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件外，還要確保項(xiàng)目符合以下要求（　）。
　　A．符合國(guó)家法律法規(guī)
　　B．符合土地、水、能源的合理開(kāi)發(fā)和有效利用
　　C．符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護(hù)有關(guān)政策
　　D．符合社會(huì)公眾利益
　　E．符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】重點(diǎn)評(píng)參見(jiàn)教材P251～252.
　　14、個(gè)人房貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為（　）。
　　A．操作風(fēng)險(xiǎn)
　　B．信用風(fēng)險(xiǎn)
　　C．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
　　D．管理風(fēng)險(xiǎn)
　　E．成本風(fēng)險(xiǎn)
　　【正確答案】ABCD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】個(gè)人房貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P308.
　　15、在物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的財(cái)務(wù)收支報(bào)告中，應(yīng)首先有一個(gè)包括（　）報(bào)告等內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)概況介紹。
　　A．物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)
　　B．空置情況
　　C．租金清單
　　D．拖欠或收租損失
　　E．租戶使用狀況
　　【正確答案】BCD
　　【泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)答案解析】在物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的財(cái)務(wù)收支報(bào)告中，應(yīng)首先有一個(gè)包括租金清單、空置情況和拖欠或收租損失報(bào)告等內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)概況介紹。參見(jiàn)教材P377.