專家支招：購房者如何規(guī)避公攤風險

我們都知道公攤面積和套內面積，當我們拿到房時，測量一下套內面積，或許會少出不少的面積，那這些少的面積去哪了？或許加在了公攤面積上。計算公攤面積看似很簡單，其實，購房者在購買的過程中，對于計算公攤面積所涉及的數(shù)據(jù)：如整棟建筑物的公用建筑面積、整棟建筑物各單元套內建筑面積之和是不得而知的，因而公共建筑面積分攤系數(shù)也沒辦法算出。對于這么專業(yè)的術語可能連售樓人員也不能做答，就算得知也檢驗不了它的真實性。所以自己購買的房子到底要公攤多少都是以發(fā)展商說了算。在這樣一種購房者和發(fā)展商信息獲得不對等的情況下，購房者的知情權根本得不到體現(xiàn)，因此，關于公攤面積的糾紛不斷。那么對于購房者來說，如何避免這些公攤風險呢？

公攤到底攤了什么？

據(jù)了解，可分攤的公用建筑面積為：1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻），為墻體面積水面投影面積的一半。

不應計入的公用建筑空間，也不可用于分攤的有：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；2、售房單位自營、自用的房屋；3、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

公攤面積的所有權和使用權到底屬于誰？應該說，公攤面積既然公攤到每個業(yè)主身上了，所有權當然屬于所有業(yè)主。然而，問題遠沒有那么簡單。由于發(fā)展商總不愿明明白白地公示哪些公有面積已經用于公攤，購房者就無從知道哪些公用面積是屬于業(yè)主所有，哪些是發(fā)展商的，就更無從講到所有權和使用權了。在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，涉及公攤面積的少之又少。在這種情況下，購房者怎么才能確保自己的利益不受侵犯呢？

如何避免公攤風險？

新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明了“公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明”，但只列明了應分攤的部位及其構成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。這里我們總結了幾招，提供給購房者參考。

一、索取公攤數(shù)據(jù)；

在簽訂購房合同時，讓發(fā)展商出示有關計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權益。

二、查閱有關資料；

業(yè)主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。

三、合同里約定公攤范圍

律師建議，考慮到目前國家在公攤面積上并沒有明確的規(guī)定必須控制在哪個范圍區(qū)間，因此，購房者在簽訂購房合同時，務必弄清以下內容：設計的套內面積是多少？公共設施有些什么？共有建筑面積有多大？最好將這些數(shù)據(jù)寫在購房合同中，合同中沒有的，可以通過與銷售方簽訂補充協(xié)議的方式來解決。

如果收房時面積發(fā)生變化，通常有兩種情況。

第一種是合同中對面積變化沒有約定。開發(fā)商交房時，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3%，可以采取多退少補的方式，誤差超過3%，多出的面積由開發(fā)商無償贈送，少的面積，由開發(fā)商負責賠償，業(yè)主同時可以選擇退房。

第二種是根據(jù)合同約定“據(jù)實結算，多退少補”。如果選擇這種方式，到交房時，誤差超過3%，都由買房人承擔。

有鑒于此，第一種合同方式對購房者較為有利，購房者最好選擇第一種。

發(fā)布：2007-04-10 16:10 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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