二手房房東不履行約定怎么辦

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　　數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后樓市逐步放量回暖，北京市二手房成交價(jià)自3月后呈上升趨勢(shì)。隨著二手房房?jī)r(jià)的不斷上揚(yáng)，北京二手房交易“賣(mài)方毀約”的情形日益增多。一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)員就告訴記者，隨著樓市反彈，一度罕見(jiàn)的跳價(jià)以及賣(mài)方毀約現(xiàn)象重現(xiàn)江湖。有地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司粗略統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月以來(lái)，賣(mài)方跳價(jià)以及毀約數(shù)量約占北京二手房成交量的5%。

　　可要求賣(mài)方繼續(xù)履約

　　實(shí)際上，在賣(mài)方占據(jù)主導(dǎo)地位的二手房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)的情況下，往往容易出現(xiàn)較多賣(mài)方毀約的現(xiàn)象。比如賣(mài)方認(rèn)為自己和買(mǎi)家事先說(shuō)好的價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，希望加價(jià)；又或者是賣(mài)方認(rèn)為自己的房子有更大的升值空間，不打算賣(mài)了。不過(guò)，面對(duì)可能出現(xiàn)或已經(jīng)出現(xiàn)的類(lèi)似情形，買(mǎi)家也不必過(guò)于擔(dān)憂，可以通過(guò)合約條款等法律武器來(lái)有效保護(hù)自身的利益。

　　北京秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)徐斌就接到不少咨詢電話?！白罱粋€(gè)月來(lái)每天都接到這方面(二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛)的咨詢電話?！睘榇诵毂蠼ㄗh稱，合同法規(guī)定購(gòu)房人作為守約方，在遭遇違約的情況可以要求出賣(mài)方繼續(xù)履行合同。同時(shí)，購(gòu)房人可以多出一些錢(qián)做定金，這樣即便雙方?jīng)Q定解除合同，購(gòu)房人也會(huì)掌握更多的主動(dòng)性。

　　賠償方式買(mǎi)方選擇

　　原來(lái)，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，業(yè)主更改出售價(jià)格，如果買(mǎi)方不同意，業(yè)主需要向無(wú)違約責(zé)任一方即買(mǎi)方賠償合同細(xì)則中說(shuō)明的違約金(例如為合同價(jià)的10%)，或者買(mǎi)賣(mài)雙方購(gòu)房時(shí)自定的定金以雙倍數(shù)額返還。兩種賠償方式由無(wú)違約責(zé)任一方即買(mǎi)方選擇，多數(shù)情況下買(mǎi)方會(huì)選擇賠償金額高的方式獲得賠償。從合同法角度來(lái)說(shuō)，通常情況下只要買(mǎi)方掌握業(yè)主相關(guān)違約證據(jù)起訴，一般法律更多保護(hù)的是買(mǎi)方的利益。

　  另一方面，買(mǎi)家不選擇要求賠償而希望繼續(xù)履行合約的，若賣(mài)方不同意，則買(mǎi)家也可以向法院提起訴訟。根據(jù)買(mǎi)家的證據(jù)舉證、相關(guān)主張及簽訂的合同，已支付的定金、款項(xiàng)等等，法院也會(huì)視情況支持此交易合同繼續(xù)履行。律師指出，賣(mài)方若能繼續(xù)履行合同、有充分的舉證和有效的合同等內(nèi)容，法院也會(huì)保護(hù)買(mǎi)房的利益。

　　合約簽訂很關(guān)鍵

　　因而，相關(guān)的糾紛問(wèn)題需要在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合約時(shí)就有所預(yù)防。購(gòu)房時(shí)，在仔細(xì)審查合同時(shí)要盡可能地明確約定相關(guān)條款，有專(zhuān)業(yè)律師進(jìn)行咨詢是最好不過(guò)的了。無(wú)論是要求賠償?shù)膬?nèi)容、金額還是繼續(xù)履行合約，都需要根據(jù)實(shí)際有效的買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)操作。

　　對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，應(yīng)該了解到事先考慮周到的必要性，一方面是防止問(wèn)題的出現(xiàn)，另一方面也是防止出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)的利益受損。畢竟，無(wú)論是要求賠償還是訴諸官司，都會(huì)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方造成一定的麻煩，凡事未雨綢繆才是最佳的。

　　而對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，也要注意自身利益的保護(hù)和避免糾紛的發(fā)生。業(yè)主毀約后不但可能需要支付賠償金額，有時(shí)候甚至還要承擔(dān)買(mǎi)家相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償，更不要說(shuō)最后被告上法庭、強(qiáng)制履約的情況了。因此，業(yè)主在簽訂合同前應(yīng)考慮清楚再做決定，簽訂合同后再改主意對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)都是一種損失。