房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》第三章沖刺內(nèi)容（7）

　?。?）市場(chǎng)變現(xiàn)能力分析

　　根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》：“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析。”

　　變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性等方面的分析，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)抵押物最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

　　拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用、稅金，主要有強(qiáng)制拍賣費(fèi)用、拍賣傭金、訴訟律師費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)和合同公證費(fèi)；營業(yè)稅及附加、印花稅、應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款等。報(bào)告中應(yīng)加以提示。

　　由于以上原因，房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)掌握抵押房地產(chǎn)的特點(diǎn)。并關(guān)注和收集相關(guān)市場(chǎng)上各類房地產(chǎn)在快速變現(xiàn)情況下的數(shù)據(jù)資料，通過統(tǒng)計(jì)分析等手段，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)流動(dòng)性及快速變現(xiàn)能力進(jìn)行定性分析。經(jīng)過分析，如果確認(rèn)抵押房地產(chǎn)本身及市場(chǎng)因素造成變現(xiàn)能力較差，更要加以提示。

　　（8）說明與風(fēng)險(xiǎn)提示

　　估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中，應(yīng)從專業(yè)角度向估價(jià)報(bào)告使用者作出提示：估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；合理使用評(píng)估價(jià)值；定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說明。

　　在評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。

　　抵押期間，隨著時(shí)間推移，若經(jīng)營管理不利、房地產(chǎn)過度使用、使用價(jià)值貶損、市場(chǎng)泡沫等困素會(huì)使抵押房地產(chǎn)價(jià)值下降。估價(jià)師應(yīng)對(duì)主要可能的引起價(jià)值變化的風(fēng)險(xiǎn)，特別是降低價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，如預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、損耗風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn)，先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地補(bǔ)繳出讓金等等加以說明，提出專業(yè)性的提示及建議，提請(qǐng)抵貸雙方注意。

　　（9）其他

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