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置業(yè)者遇到房屋質(zhì)量不合格,應(yīng)該如何退房
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購(gòu)買(mǎi)到住宅后,大部分的消費(fèi)者會(huì)入住,之后,就會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)的房屋質(zhì)量或者合同不滿的情況,就要求退房。對(duì)于退房這個(gè)過(guò)程,需要解決兩個(gè)問(wèn)題,一是消費(fèi)者要解除什么合同;二是解除這些合同過(guò)程中的先后順序。這樣解除合同之后,開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款退還給消費(fèi)者。如果消費(fèi)者提出的退房要求被開(kāi)發(fā)商接受,那么有兩個(gè)合同需要解除,一是消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)賣(mài)合同,二是消費(fèi)者與銀行的借款合同。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除,意味著雙方財(cái)產(chǎn)的返還或權(quán)利的恢復(fù),對(duì)于已經(jīng)入住的消費(fèi)者來(lái)說(shuō),需要將已經(jīng)占有的住宅交還給開(kāi)發(fā)商,對(duì)于還沒(méi)有入住的消費(fèi)者來(lái)說(shuō),則需要放棄占有即將入住的住宅;開(kāi)發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求消費(fèi)者支付房款,對(duì)于已經(jīng)收取的部分要退還給消費(fèi)者;解除合同履行完畢后,雙方的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)將恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài),買(mǎi)賣(mài)合同的解除與履行無(wú)須其他人的協(xié)助,雙方自己即可以完成
借款合同的解除,表明消費(fèi)者將一次性歸還從銀行的借款,然后不再支付任何本金和利息,無(wú)須承擔(dān)任何還款的義務(wù)。這個(gè)合同的解除與買(mǎi)賣(mài)合同不一樣,它需要在除了銀行與消費(fèi)者之外的第三方、也就是開(kāi)發(fā)商的協(xié)助下才能完成。因?yàn)橄M(fèi)者雖然從銀行取得了借款,但并不直接占有這部分借款,銀行借款通過(guò)轉(zhuǎn)帳的形式由開(kāi)發(fā)商取得;如果要?dú)w還借款,必須由開(kāi)發(fā)商向銀行歸還已經(jīng)占有的借款,才可以實(shí)現(xiàn)歸還借款的目的;銀行只有收到開(kāi)發(fā)商以消費(fèi)者名義還來(lái)的借款后,才能認(rèn)為消費(fèi)者已經(jīng)履行了全部還款義務(wù),雙方的借款合同才能真正的解除;因此借款合同的解除與履行需要第三方協(xié)助才能完成。因?yàn)橛腥疆?dāng)事人,而且有兩個(gè)合同,由于在空間操作上無(wú)法同步進(jìn)行,就會(huì)出現(xiàn)時(shí)間上的先后順序問(wèn)題;從實(shí)際行為上,我們可以設(shè)計(jì)出多種可能的選擇方案,目前較為普遍的有以下幾種,分別描述:
一、消費(fèi)者先與開(kāi)發(fā)商解除買(mǎi)賣(mài)合同,然后取回首付款,再與銀行解除借款合同,然后由開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款。
二、消費(fèi)者先與開(kāi)發(fā)商解除買(mǎi)賣(mài)合同,然后再與銀行解除借款合同,然后取回首付款,最后由開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款。三、消費(fèi)者先與開(kāi)發(fā)商解除買(mǎi)賣(mài)合同,然后由開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款,再與銀行解除借款合同,最后取得首付款。
這三種過(guò)程有一個(gè)共同的特點(diǎn),就是消費(fèi)者首先要與開(kāi)發(fā)商解除買(mǎi)賣(mài)合同,表明消費(fèi)者放棄對(duì)住宅行使占有的權(quán)利,在這種情況下,消費(fèi)者存在一種風(fēng)險(xiǎn):一旦解除合同后,即不能再度占有住宅,如果開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)歸還銀行借款,則消費(fèi)者除了喪失房屋權(quán)利外,仍然需要承擔(dān)向銀行還款的義務(wù),即所謂“錢(qián)房?jī)煽铡?;如果開(kāi)發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產(chǎn),則消費(fèi)者損失更為巨大:不僅住宅(僅指沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的)可能會(huì)作破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)被拍賣(mài),而且已經(jīng)支付的首付款無(wú)法取得,同時(shí)還要支付15年到20年的銀行借款。
為了使消費(fèi)者最大限地免除上述風(fēng)險(xiǎn),在開(kāi)發(fā)商不會(huì)破產(chǎn)的前提下,我們認(rèn)為在實(shí)際操作時(shí)可以通過(guò)以下程序:
一、消費(fèi)者首先與開(kāi)發(fā)商簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,這是一個(gè)附條件的關(guān)于解除買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充協(xié)議。
二、消費(fèi)者再與銀行簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,也是一個(gè)附條件的解除借款合同的補(bǔ)充協(xié)議。
三、開(kāi)發(fā)商歸還銀行借款,消費(fèi)者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn),消費(fèi)者與銀行的借款合同解除。
四、開(kāi)發(fā)商歸還消費(fèi)者的首付款,并協(xié)助辦理消費(fèi)者退房的各種相關(guān)手續(xù)。五、第三、第四個(gè)行為履行完畢后,第一步雙方簽訂的協(xié)議中假設(shè)的條件出現(xiàn),消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)賣(mài)合同解除。
退房條件
一、置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無(wú)效,置業(yè)者有權(quán)退房。置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)為無(wú)效后,置業(yè)者則有權(quán)退房,開(kāi)發(fā)商應(yīng)將購(gòu)房款退還置業(yè)者。二、置業(yè)者與開(kāi)發(fā)商訂立的合同顯失公平,可以請(qǐng)求法院予以撤消,要求退房。
三、開(kāi)發(fā)商根本違約,置業(yè)者有權(quán)解除合同,并追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。
依據(jù)合同法的一般理論,開(kāi)發(fā)商根本違約,置業(yè)者有權(quán)解除合同,予以退房并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任,主要有以下三種情況:(1)逾期交房超過(guò)一定期限。
(2)房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問(wèn)題,不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),置業(yè)者有權(quán)退房。
(3)由于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò),置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書(shū)。- 12015年房估經(jīng)營(yíng)與管理每日一練3.21
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