置業(yè)者遇到房屋質(zhì)量不合格，應(yīng)該如何退房

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    如果消費(fèi)者提出的退房要求被開發(fā)商接受，那么有兩個合同需要解除，一是消費(fèi)者與開發(fā)商的買賣合同，二是消費(fèi)者與銀行的借款合同。

    房屋買賣合同的解除，意味著雙方財產(chǎn)的返還或權(quán)利的恢復(fù)，對于已經(jīng)入住的消費(fèi)者來說，需要將已經(jīng)占有的住宅交還給開發(fā)商，對于還沒有入住的消費(fèi)者來說，則需要放棄占有即將入住的住宅；開發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求消費(fèi)者支付房款，對于已經(jīng)收取的部分要退還給消費(fèi)者；解除合同履行完畢后，雙方的財產(chǎn)狀態(tài)將恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài)，買賣合同的解除與履行無須其他人的協(xié)助，雙方自己即可以完成

    因為有三方當(dāng)事人，而且有兩個合同，由于在空間操作上無法同步進(jìn)行，就會出現(xiàn)時間上的先后順序問題；從實際行為上，我們可以設(shè)計出多種可能的選擇方案，目前較為普遍的有以下幾種，分別描述：

    一、消費(fèi)者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后取回首付款，再與銀行解除借款合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款。

    三、消費(fèi)者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，最后取得首付款。

    這三種過程有一個共同的特點(diǎn)，就是消費(fèi)者首先要與開發(fā)商解除買賣合同，表明消費(fèi)者放棄對住宅行使占有的權(quán)利，在這種情況下，消費(fèi)者存在一種風(fēng)險：一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果開發(fā)商不能按時歸還銀行借款，則消費(fèi)者除了喪失房屋權(quán)利外，仍然需要承擔(dān)向銀行還款的義務(wù)，即所謂“錢房兩空”；如果開發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產(chǎn)，則消費(fèi)者損失更為巨大：不僅住宅（僅指沒有取得產(chǎn)權(quán)證的）可能會作破產(chǎn)財產(chǎn)被拍賣，而且已經(jīng)支付的首付款無法取得，同時還要支付15年到20年的銀行借款。

    為了使消費(fèi)者最大限地免除上述風(fēng)險，在開發(fā)商不會破產(chǎn)的前提下，我們認(rèn)為在實際操作時可以通過以下程序：

    一、消費(fèi)者首先與開發(fā)商簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，這是一個附條件的關(guān)于解除買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議。

    二、消費(fèi)者再與銀行簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，也是一個附條件的解除借款合同的補(bǔ)充協(xié)議。

    三、開發(fā)商歸還銀行借款，消費(fèi)者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn)，消費(fèi)者與銀行的借款合同解除。

    五、第三、第四個行為履行完畢后，第一步雙方簽訂的協(xié)議中假設(shè)的條件出現(xiàn)，消費(fèi)者與開發(fā)商的買賣合同解除。

    退房條件

    二、置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤消，要求退房。

    三、開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并追究開發(fā)商的責(zé)任。

    （1）逾期交房超過一定期限。

    （2）房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，置業(yè)者有權(quán)退房。