房地產估價師《案例分析》第三章沖刺內容（8）

　　四、城市房屋拆遷估價

　　（一）城市房屋拆遷估價的標準與方法

　　1.城市房屋拆遷估價標準：是指為確定被拆遷房屋貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。

　　2.拆遷補償估價價格內涵：根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷入協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

　?。ǘ┏鞘蟹课莶疬w估價的方法

　　拆遷估價一般應當采用市場法。不具備采用市場法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。

　?。ㄈ┏鞘蟹课莶疬w估價技術路線

　　（1）“標本房屋”市場價格評估技術路線

　　1）確定“標本房屋”的基本條件

　　建筑類型、建造年代、建筑結構、樓層、戶型、朝向、面積、裝修。

　　2）選擇“標本房屋”

　　在每一拆遷區(qū)片內一般選擇一套“標本房屋”。如果在拆遷片區(qū)跨越兩個或多個拆遷區(qū)位等級（或土地級別）時，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級（或土地級別）都應選擇一套“標本房屋”，作為相應拆遷區(qū)位等級（或土地級別）內各拆遷房屋的比較基準。

　　3）評估“標本房屋”的市場價格

　　4）評估確定其他拆遷房屋的市場價格

　　（2）“典型房屋”市場價格評估技術路線

　　比“標本房屋”更細致、更具體。

　　1） 對拆遷房屋按房屋使用類型分為居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等

　　2） 對同一用途類型房屋按建筑類型（層數(shù)）、建造年代、建筑結構等因素進一步劃分為不同房屋類別。

　　3） 在同一房屋類別內選取一個“典型房屋”

　　4） 評估“典型房屋”的市場價格

　　5） 建立“典型房屋”市場價格的修正體系

　　6） 利用“典型房屋”市場價格及其修正體系，評估確定其他拆遷房屋的市場價格。

　　（3）區(qū)位指導價市場價格評估技術路線

　　評估思路以區(qū)位指導價為基礎，將補償價格分為區(qū)位補償價和房屋重置價

　　1）補償價格＝區(qū)位補償價+房屋重置成新價

　　2）區(qū)位補償價＝區(qū)位指導價×修正系數(shù)

　　3）區(qū)位指導價為依據(jù)當?shù)氐耐恋丶墑e由政府指定公布，

　　4）房屋重置成新價＝房屋重置價×成新率×（1+各其他因素差價率之和）

　　運用此方法注意問題：

　　一是土地級別要反映市場及客觀情況變化；二是區(qū)位補償價和房屋重置價反映和體現(xiàn)市場價格水平和建筑物重置價水平。三是建筑物折舊，考慮使用年限和成新率，以實際觀測的成新率為主。

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