2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》：寫(xiě)字樓物業(yè)管理

　　3.寫(xiě)字樓物業(yè)管理

　　3.1寫(xiě)字樓的分類(lèi)

　　3.2寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素

　　3.3寫(xiě)字樓租戶(hù)的選擇

　　3.4寫(xiě)字樓租金的確定

　　3.5寫(xiě)字樓的租約與租約談判

　　3.1寫(xiě)字樓的分類(lèi)

　　分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　所處的位置

　　自然或質(zhì)量狀況

　　收益能力

　　等級(jí)

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓

　　乙級(jí)寫(xiě)字樓

　　丙級(jí)寫(xiě)字樓

　　3.2寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素

　　位置

　　交通方便性

　　聲望或形象

　　建筑形式

　　大堂

　　電梯

　　走廊

　　寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置

　　為租戶(hù)提供的服務(wù)

　　建筑設(shè)備系統(tǒng)

　　物業(yè)管理水平

　　租戶(hù)類(lèi)型

　　3.3寫(xiě)字樓租戶(hù)的選擇

　　商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

　　所需面積大小

　　可能面積的組合

　　尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

　　需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

　　3.4寫(xiě)字樓租金的確定

　　計(jì)算可出租或可使用面積

　　三個(gè)面積

　　·建筑面積

　　·可出租面積：出租單元內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

　　·出租單元內(nèi)建筑面積：?jiǎn)卧獌?nèi)使用面積＋外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半

　　一個(gè)系數(shù)

　　·可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)（R/U）

　　租金的計(jì)算

　　·實(shí)際劃歸租戶(hù)獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，但在計(jì)算租金時(shí)要將該單元內(nèi)建筑面積而乘以R/U系數(shù)

　　基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

　　基礎(chǔ)租金：根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定的租金

　　市場(chǎng)租金：根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系決定的租金水平

　　基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金，要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金

　　出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

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