2015房地產(chǎn)估價師《制度與政策》知識點總結(jié)（3）

　　3.0.1　規(guī)定房地產(chǎn)估價原則，是為了確保不同的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價對象的估價結(jié)果能具有一致性。

　　3.0.2　本條規(guī)定房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

　　遵循合法原則，一是要求在估價時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認估價對象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結(jié)論是在假定估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。

　　遵循合法原則，二是要求在估價時所涉及的估價對象的用途必須是合法的。例如在采用假設(shè)開發(fā)法估價時，需要設(shè)定估價對象未來的用途，在設(shè)定該用途時，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。

　　遵循合法原則，還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。例如在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨設(shè)定抵押的估價時，就必須考慮到劃撥土地使用權(quán)在得到土地行政主管部門的批準并補交土地使用權(quán)出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。

　　3.0.3　房地產(chǎn)估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。規(guī)定房地產(chǎn)估價時必須以估價對象用于最高最佳使用為前提，可使估價人員在確定估價結(jié)論時有共同的口徑，從而使不同的估價人員易于達成一致。

　　最高最佳使用原則受到合法原則的約束，在運用最高最佳使用原則估價時，首先要求估價對象的最高最佳用途是法律上允許的，這一點已在3.0.1條中作了說明。

　　房地產(chǎn)的最高最佳使用還必須得到技術(shù)上的支持，不能把技術(shù)上無法做到的使用當作最高最佳使用。這里的技術(shù)主要是指房屋建筑工程方面的技術(shù)。

　　必須全面地理解和運用最高最佳使用原則，這種全面性還體現(xiàn)在確定房地產(chǎn)的最高最佳使用時應(yīng)注意經(jīng)濟上可行：不能通過不經(jīng)濟的方式來實現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用，這樣的“最高最佳使用”也一定不是真正的最高最佳使用。

　　當房地產(chǎn)的最終使用尚未確定時，其最高最佳使用可能有多種實現(xiàn)方式，本條中列舉了保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式。最高最佳使用，的實現(xiàn)也可能是這些實現(xiàn)方式的組合形式，例如一部分保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用、另一部分裝修改造轉(zhuǎn)換用途后使用等。

　　3.0.4　替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟學原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同的市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進行估價。

　　替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的客觀合理價格或價值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價格或價值應(yīng)當是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或者價值的。

　　3.0.5　估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。

　　估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當折算為估價時點的現(xiàn)值。

　　估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。

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