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住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)將替代樓市調(diào)控政策
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控制工程成本
1、設(shè)計(jì)階段是建設(shè)房地產(chǎn)OA軟件成本控制的關(guān)鍵階段
設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵,它對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國(guó)際上一些數(shù)據(jù),設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)房地產(chǎn)OA軟件總投資的1%以下,但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上,由此可見(jiàn)設(shè)計(jì)在整個(gè)工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用。
將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案,并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn),取各家之長(zhǎng),達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目。這樣才有利于工程成本的控制,使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。
推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求,如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程,分工種、按專業(yè)分解,并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。
實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)的審查,提出改進(jìn)意見(jiàn),設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議,無(wú)償進(jìn)行改正。防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過(guò)相關(guān)部門的驗(yàn)收,防止工程施工完畢而不能通過(guò)驗(yàn)收及浪費(fèi)工程費(fèi)用。
建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議,只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì),以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程成本。
2、在施工過(guò)程中成本控制至關(guān)重要
加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?,F(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。在施工過(guò)程中,發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算帳后實(shí)施,在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析,變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制?,F(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)隨時(shí)深入施工現(xiàn)場(chǎng),掌握簽證資料的真實(shí)性和必要性,對(duì)其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴(yán)格審查。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證可能出現(xiàn)的失實(shí),簽證小組在審查過(guò)程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?,再審查虛?shí),判定是否該給或該給多少工程量,根據(jù)定額、合同等文件來(lái)判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。
把好施工過(guò)程中部分專業(yè)工程及甲供材料設(shè)備的價(jià)格關(guān)。在本公司專門的采購(gòu)網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購(gòu)公告,每個(gè)公司都可以來(lái)參加投標(biāo)競(jìng)價(jià),再由評(píng)標(biāo)人員根據(jù)所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價(jià)格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。
做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對(duì)施工單位所報(bào)結(jié)算資料的審查。施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書(shū)應(yīng)首先報(bào)給房地產(chǎn)OA軟件部,由房地產(chǎn)OA軟件部審查上述資料的真實(shí)性、完整性,對(duì)不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除,不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補(bǔ)齊,同時(shí)應(yīng)由房地產(chǎn)OA軟件部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實(shí)的簽字證明,以示負(fù)責(zé)。另外就是對(duì)結(jié)算書(shū)的審核,由于公司房地產(chǎn)OA軟件較多,結(jié)算人員有限,為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性,最好采用三級(jí)審查方式,即首先由造價(jià)咨詢公司(或監(jiān)理公司)初審,剔除結(jié)算書(shū)中不合理之處,再由開(kāi)發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作,最后送到集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)部終審。這樣即可以互相監(jiān)督,也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。
合理使用銷售推廣費(fèi)用
銷售推廣費(fèi)用指用于和銷售推廣有關(guān)的銷售中心、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用(未含銷售酬金)。使用好銷售推廣費(fèi)用非常重要,因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢的多少,房地產(chǎn)OA軟件成本的高低,還影響樓盤的銷售。弄得不好,錢花了,預(yù)期效果沒(méi)達(dá)到,還得花錢做廣告,使成本上升,資金回籠又不理想,形成惡性循環(huán);而銷售推廣費(fèi)用使用得好時(shí),則會(huì)起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場(chǎng),講究銷售推廣策略,讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。
控制開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)OA軟件投資成本是從房地產(chǎn)OA軟件的策劃開(kāi)始,直至房地產(chǎn)OA軟件投付使用、銷售完成的全過(guò)程的控制,是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作,需要公司各個(gè)部門參與,并相互配合。要求開(kāi)發(fā)公司努力提高房地產(chǎn)營(yíng)銷水平,進(jìn)一步規(guī)范內(nèi)部管理,做到規(guī)范化、程序化、制度化。
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