2015年房地產估價師《理論與方法》：市場提取法

　　市場提取法

　　市場提取法（marketextractionmethod）是利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實例中的建筑物的折舊類型（物質折舊、功能折舊、外部折舊）和折舊程度與估價對象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或者相當。

　　市場提取法是基于先知道舊的房地價值，然后利用適用于舊的房地的成本法公式反求出建筑物折舊。因為適用于舊的房地的成本法公式為：

　　舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

　　因此，如果知道了舊的房地價值、土地重新購建價格、建筑物重新購建價格，便可以求出建筑物折舊，即：

　　建筑物折舊=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-舊的房地價值=建筑物重新購建價格-（舊的房地價值-土地重新購建價格）=建筑物重新購建價格-建筑物折舊后價值

　　市場提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內容如下：

　　（1）從當地房地產市場上搜集大量的交易實例。

　　（2）從所搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。要求所選取的可比實例中的建筑物與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況。

　?。?）對每個可比實例的成交價格進行付款方式等有關換算、交易情況修正、房地產狀況調整（注意不對其中的折舊狀況進行調整），但不進行市場狀況調整。

　?。?）求取每個可比實例在其成交日期時的土地重新購建價格，然后將前面換算、修正和調整后的可比實例成交價格減去土地重新購建價格得出建筑物折舊后價值。

　?。?）求取每個可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格，然后將每個可比實例的建筑物重新購建價格減去前面求出的建筑物折舊后價值得出建筑物折舊。

　?。?）將每個可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉換為總折舊率。

　　（7）將估價對象建筑物的重新購建價格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價對象建筑物折舊，即：建筑物折舊=建筑物重新購建價格×總折舊率，或者：建筑物折舊=建筑物重新購建價格×年平均折舊率×建筑物年齡

　　利用市場提取法求出的年平均折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經濟壽命。在假設建筑物的殘值率為零的情況下：建筑物經濟壽命=1/年平均折舊率

　　例如，如果通過市場提取法求出的估價對象建筑物的年平均折舊率為2%，則可以根據2%的倒數估計估價對象建筑物的經濟壽命為50年。

　　此外，利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率：建筑物成新率=1-總折舊率

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