2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：餐飲房地產(chǎn)估價

　　一、餐飲房地產(chǎn)的估價

　?。ㄒ唬┑囟芜x擇的差異性

　　餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價值較高，這一點與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結合部，往往建有一些經(jīng)營規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營規(guī)?？梢赃_到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。

　　（二）營業(yè)收入的差異性

　　餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其收入主要來自其經(jīng)營收入，然而影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素很多，主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營特點、菜式品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、環(huán)境會帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特點、菜式品種、經(jīng)營品牌等往往會給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。在實際生活中我們常?？吹竭@樣的現(xiàn)象，處于同一地段的餐飲房地產(chǎn)，有的門庭若市，生意紅火，而有的卻比較冷清，而這種收入的差異主要來自于房地產(chǎn)以外的因素。因此估價時要考慮將這部分收入進行剝離。

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　餐飲房地產(chǎn)的估價技術路線與估價方法的選用與商業(yè)房地產(chǎn)、酒店基本類似，可參閱本章第二、四節(jié)。但由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營性特點，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻的，因此利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價的難點。方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。

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