房地產(chǎn)估價師考試中需要區(qū)分的幾個問題

　　1、保修期的區(qū)別：《住宅質(zhì)量保修書》中的保修期限是從商品房交付使用之日起計算，承包商對開發(fā)商的保修期是從竣工驗收合格之日起計算，二者從計算的起始日上市有區(qū)別的，在保修時間持續(xù)長度上也是有區(qū)別的。

　　2、住宅和非住宅的保修期約定的區(qū)別：商品住宅的保修期不得低于承包商對建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定的存續(xù)期，存續(xù)期低于規(guī)定中確定的最低保修期限的以最低保修期限為準(zhǔn)；非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定的存續(xù)期。

　　3、項目資本金的區(qū)別：《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定的項目資本金占項目總投資的比例不得低于20%，而《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定投資項目資本金比例的通知》中這一比例由20%提高到35%；而在開發(fā)經(jīng)營與管理一書中，卻是這樣規(guī)定的：資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)，國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金的比例要求是30%.

　　4、估價的假設(shè)和限制條件：這一條在案例與分析中是作為估價報告的單獨向出現(xiàn)的，與封面、目錄、致委托人函、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件共同組成了估價報告的八大部分；但在理論與方法中卻是作為估價結(jié)果的一個組成部分共同組成了結(jié)果報告的15個分項。

　　5、不同性質(zhì)城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃的時間區(qū)別：城市的為20年和5年，建制鎮(zhèn)的為10~20年和3~5年。

　　6、建設(shè)資金落實情況的區(qū)別：工期為一年內(nèi)的為原則上不少于合同價的50%，工期在一年以上的為30%.

　　7、位置表示的區(qū)別：在理論與方法中，關(guān)于區(qū)位描述中牽涉到的距離有三種，分別是空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離，但人們最為重視的是交通時間距離而不是空間直線距離；在制度與政策中關(guān)于廣告的約定是：項目位置，應(yīng)從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干線的實際距離表示，不得以所需時間來表示。

　　8、登記發(fā)證時間的區(qū)別：初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記為30日；注銷登記為15日。

　　9、申請登記時間的區(qū)別：新建房屋初始登記和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記為90日；其他登記皆為30日。

　　10、權(quán)屬證書的區(qū)別：房屋的有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》；土地為《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)證》。

　　11、求取方法的區(qū)別：報酬率為累加法、市場提取法（試錯法和內(nèi)插法，去年試題）、排序插入法；建筑物折舊為年限法（直線法、成新率法）、市場提取法和分解法（物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊），建筑物新構(gòu)建價格為單位比價法、分部分項法、工料測算法和指數(shù)調(diào)整法。

　　12、地價評估中修正的區(qū)別：用標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價為已知條件使用時用平均深度價格修正率，但用標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價和單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價為已知時用得卻是累計深度價格修正率。（去年考題）

　　13、經(jīng)濟(jì)壽命、耐用年限、剩余經(jīng)濟(jì)壽命、有效使用年限、實際經(jīng)過年限的區(qū)別和在相關(guān)計算中的靈活運用。

　　14、有殘值和無殘值折舊的計算：q==[1-（1-R）t/（n+t）]*100%和n/（n+t）*100%.

　　15、土地的獲得方式有劃撥、出讓、協(xié)議和掛牌，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品房用地在任何情況下也不能采用協(xié)議方式。

　　16、資質(zhì)等級的分類：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分四類（一、二、三、四和暫定資質(zhì)證書），工程勘查分綜合資質(zhì)、專業(yè)資質(zhì)和勞務(wù)資質(zhì)，工程設(shè)計分綜合資質(zhì)（甲級）、行業(yè)資質(zhì)、專項資質(zhì)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)設(shè)甲、乙，監(jiān)理設(shè)甲、乙、丙，建筑企業(yè)資質(zhì)分施工總承包、專業(yè)承包和勞務(wù)承包，房地產(chǎn)資質(zhì)等級有三類（一、二、三）和暫定級。

　　17、維修基金使用的區(qū)別：業(yè)主大會成立前，有售房單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)提出申請，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核劃撥；業(yè)主大會成立后，由物業(yè)管理企業(yè)提出，也祝大會討論后實施。

　　18、估價時點的區(qū)別：估價時點在過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價。估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，最常見、最大量的，包括在建工程估價。估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如預(yù)售或預(yù)購價格。估價時點為未來的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。假設(shè)開發(fā)法中常用。

　　19、定基價格指數(shù)與環(huán)比價格指數(shù)的區(qū)別及應(yīng)用（環(huán)比是一定要注意期數(shù)是從成交日起的下一個價格指數(shù)開始連乘）。

　　20、可比實例修正標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別：交易日期修正是以成交日期為標(biāo)準(zhǔn)，交易情況修正是以正常價格為標(biāo)準(zhǔn)修正，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。

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