上海首個(gè)合作建房突圍:尚未動(dòng)工地價(jià)一年翻四倍

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上海首個(gè)合作建房突圍：

尚未動(dòng)工地價(jià)一年翻四倍

時(shí)隔近兩年，上海首個(gè)由個(gè)人合作拿地開發(fā)建造的樓盤終于有了新進(jìn)展。

“由于規(guī)劃比較嚴(yán)格，影響到樓盤的進(jìn)展，項(xiàng)目將于明年初破土動(dòng)工，竣工期也將由原先預(yù)計(jì)的2015年拖延至2016年。”合作建房負(fù)責(zé)人、上海合筑房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)錢生輝11月11日告訴記者，由于項(xiàng)目為浦東臨港新城首批示范項(xiàng)目，因而臨港管委會(huì)對(duì)首批滴水湖項(xiàng)目規(guī)劃審批較嚴(yán)。

在錢生輝看來(lái)，合作建房也是未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的方向之一。他向記者透露，鼎暉投資將于年底與他簽署合作協(xié)議，在更多的城市推廣合作建房。

由于房?jī)r(jià)居高不下，北京、溫州等地出現(xiàn)了合作建房的項(xiàng)目，購(gòu)房者自己集資拿地建房，通過(guò)省去中間成本而獲得價(jià)格較低的房產(chǎn)。不過(guò)，如今房地產(chǎn)開發(fā)門檻越來(lái)越高，合作建房并不被業(yè)內(nèi)人士看好。

土地一年增值四倍

“現(xiàn)在已經(jīng)有了兩套成熟的設(shè)計(jì)方案，相關(guān)部門報(bào)批通過(guò)后，明年初正式開始動(dòng)工。”錢生輝披露了合作建房的開工計(jì)劃。

作為上海合作建房的召集人，錢生輝目前是這一合作建房項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。錢生輝透露，樓盤預(yù)估的總投資約1.6億元，由合筑房產(chǎn)代建，目前已經(jīng)有30多個(gè)合伙人參與進(jìn)來(lái)。

“目前售價(jià)還沒(méi)最終確定，這要看哪套方案能通過(guò)。”合筑房產(chǎn)企劃人士說(shuō)。

這一項(xiàng)目所在的地塊為8088平方米的商住用地，錢生輝和他的合伙人在2013年1月以5750萬(wàn)元的總價(jià)拍得，樓面地價(jià)為3555元/平方米。據(jù)此前的預(yù)估，這一合作建房的住宅價(jià)格在6500元—8500元/平方米左右，而目前周邊新房的售價(jià)約1.5萬(wàn)—2萬(wàn)元/平方米左右。

記者了解到，錢生輝從首個(gè)個(gè)人股東合筑房產(chǎn)處募得的約6000萬(wàn)元啟動(dòng)資金，用于支付土地出讓金及建設(shè)建造前期的開支。項(xiàng)目正式啟動(dòng)后，后續(xù)的開發(fā)資金除了可選擇向股東再募資少量資金外，也可從銀行獲取少量開發(fā)貸款。

“我們的資金基本到位了，而且我們也可以融資。和一般意義開發(fā)商的運(yùn)作流程基本相似，我們不但項(xiàng)目可以進(jìn)行開發(fā)貸，達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)同樣可以做個(gè)人按揭貸款。但我們的房子主要是賣給股東的，銷售價(jià)格貼近成本價(jià)。”錢生輝向記者表示。

按照錢生輝的計(jì)劃，這一合作建房項(xiàng)目以基金管理的名義和方式運(yùn)作，首批30多位股東既是基金的投資人也是項(xiàng)目的股東。合筑房產(chǎn)則以基金管理人的身份，對(duì)地塊進(jìn)行建設(shè)開發(fā)，管理項(xiàng)目的運(yùn)作和后期的銷售、分配。但與地產(chǎn)基金不同的是，合作建房股東獲得的并非現(xiàn)金收益，而是房產(chǎn)。

盛勢(shì)投資副總裁簡(jiǎn)宏洲指出，如果房產(chǎn)有了增值收益，最大的受益人也是股東;但如果房?jī)r(jià)下跌，股東同樣要承擔(dān)自己的損失。

不過(guò)，從目前看來(lái)，錢生輝的這一合作建房項(xiàng)目比較“幸運(yùn)”。由于地價(jià)上漲，盡管股東們還沒(méi)有看到自己參與建造的樓盤，但已經(jīng)獲得了土地增值收益。如今該地塊周邊的樓板價(jià)已漲至1.5萬(wàn)元/平方米。這意味著，合作建房的土地價(jià)格在一年的時(shí)間里就翻了超過(guò)4倍。

“至少前期投的錢是增值了。”全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍指出，地價(jià)的大幅上漲給了合作建房的股東足夠的信心。

地產(chǎn)眾籌更有前景?

“現(xiàn)在只想盡快讓臨港的項(xiàng)目動(dòng)工。之后我們準(zhǔn)備在上海做下一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)合作建房的項(xiàng)目不一定是普通商品房，有可能是在黃浦江邊的高檔房。如果進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)明年3月前后會(huì)在上海拍下一幅新的土地。”錢生輝向記者透露。

顯然，錢生輝認(rèn)為，在房?jī)r(jià)居高難下的時(shí)期，合作建房也不失為一種發(fā)展方向。而合筑房產(chǎn)也準(zhǔn)備復(fù)制上海的做法，與知名投資機(jī)構(gòu)鼎暉投資合作，在二三線城市以加盟制的形式吸收更多的合伙人。

據(jù)了解，鼎暉將以合伙人和財(cái)務(wù)顧問(wèn)的身份參與到合作建房中。“一些細(xì)節(jié)還沒(méi)有確定，年底將確定與鼎暉的合作。”錢生輝說(shuō)。

不過(guò)，在過(guò)去幾年間，合作建房的模式盡管多次被提出，甚至在個(gè)別城市也有投資者進(jìn)行嘗試，但始終沒(méi)有得到發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合作建房的投資者未必是真正有居住需求的人，因此合作建房具有一種投資性。

合作建房的這種投資性，與近期被炒得火熱的房地產(chǎn)眾籌相似，而與合作建房相比，購(gòu)房人完全可以通過(guò)房地產(chǎn)眾籌獲得價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的房子，因此房地產(chǎn)眾籌似乎更有發(fā)展前景。

近期，萬(wàn)科在蘇州萬(wàn)科城聯(lián)手網(wǎng)媒首次試水了全國(guó)首單房產(chǎn)眾籌。其做法為，萬(wàn)科城拿出一套房在某網(wǎng)站進(jìn)行眾籌拍賣，單套房源眾籌的目標(biāo)金額為54萬(wàn)元。參與眾籌的投資人最低只需投資1000元便可參與拍賣。而成交金額超過(guò)54萬(wàn)元的部分，作為投資溢價(jià)收益返還給未能拍得房屋的眾籌者。

在投資界分析人士看來(lái)，房地產(chǎn)眾籌和合作建房同屬地產(chǎn)界的新生事物，然而兩者在募資目的、資金門檻、資金規(guī)模和管理周期等方面的差別相當(dāng)大。

簡(jiǎn)宏洲指出，房地產(chǎn)眾籌的投資屬性更強(qiáng)，資金門檻可高可低，因此參與的人數(shù)遠(yuǎn)大于合作建房，投資人的首要目標(biāo)是獲得增值收益。合作建房以自住為主兼有少量投資性，股東或投資人的首要目標(biāo)是拿到房產(chǎn)而非資金，門檻則在百萬(wàn)以上。

此外，地產(chǎn)眾籌平臺(tái)中，投資者往往只參與標(biāo)的房源最后的銷售階段，時(shí)間短，風(fēng)險(xiǎn)較低。而合作建房需要投資人全程參與，周期長(zhǎng)達(dá)幾年，有一定風(fēng)險(xiǎn);但如果項(xiàng)目成功，獲益也相當(dāng)大。

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