2011年深圳商業(yè)地產(chǎn)概述

（一）2011年深圳商鋪地產(chǎn)情況
零售消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，物價(jià)指數(shù)增速放緩。2011年1-11月，深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增長(zhǎng)17.7%，全年繼續(xù)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。而相比前十個(gè)月，11月的增速輕微回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。同月居民消費(fèi)價(jià)格水平較2010年頭十一個(gè)月同比增長(zhǎng)5.5%，但環(huán)比增幅從二季度開(kāi)始放緩，至四季度末則出現(xiàn)0.5個(gè)百分點(diǎn)的下降。

資料來(lái)源：智研數(shù)據(jù)研究中心整理

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    無(wú)新增供應(yīng)，四季度凈吸納量較上季下降。四季度深圳商鋪市場(chǎng)的租賃需求相對(duì)穩(wěn)定。由于無(wú)新增供應(yīng)，凈吸納量達(dá)從三季度的6500平方米驟降至3000平方米，空置率持續(xù)下降2個(gè)百分點(diǎn)至3.0%。
    位于福田中心區(qū)卓越世紀(jì)中心裙樓的卓越InTown，租賃面積為40,000平方米，至今已有部分位于負(fù)一樓的餐飲品牌開(kāi)業(yè)。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)到2012年全面開(kāi)業(yè)。
    餐飲及服飾類需求持續(xù)活躍。四季度餐飲及服飾類零售商繼續(xù)在租賃市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍。本季有Coco Park、新城市廣場(chǎng)、花園城、海岸城分別進(jìn)行品牌升級(jí)。其中，Coco Park 繼續(xù)引進(jìn)各國(guó)風(fēng)味餐飲，在西側(cè)連接地鐵的位置安排一系列快速時(shí)尚品牌，如Uniqlo、 TBF等?；▓@城引進(jìn)更多國(guó)內(nèi)服飾品牌及餐飲連鎖，并整理公共空間，以吸引更多顧客。海岸城逐漸減少童裝和飾品類的比重，并在2-3樓引進(jìn)更多國(guó)際/國(guó)內(nèi)知名服飾品牌。新城市廣場(chǎng)集中在負(fù)一層引進(jìn)服飾品牌，客流有明顯改善。
    優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)成熟，租金穩(wěn)步增長(zhǎng)。受零售銷售增長(zhǎng)支持，四季度全市優(yōu)質(zhì)商鋪平均有效租金持續(xù)上升，錄得900元/平方米/月，環(huán)比上漲1.9%。資本值增幅繼續(xù)略高于租金，達(dá)到2.1%。
2011年深圳商鋪出售樓盤價(jià)格變化統(tǒng)計(jì)表

區(qū)域	樓盤數(shù)量	價(jià)格未變樓盤	漲價(jià)樓盤	降價(jià)樓盤
福田	3	1	2	0
羅湖	2	1	1	0
南山	5	2	3	0
寶安	7	4	3	0
龍崗	8	3	3	2
鹽田	——	——	——	——
總計(jì)	25	11	12	2
數(shù)據(jù)說(shuō)明： 1.樓盤取樣為2011年間出售過(guò)的商鋪 2.樓盤樣品截取時(shí)間為2011年1月1日至11月30日

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    城市綜合體為未來(lái)供應(yīng)趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2012年將有將近70萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，新項(xiàng)目以城市綜合體——大型購(gòu)物商場(chǎng)為主，多位于福田和南山區(qū)，例如寶能太古城、世紀(jì)匯、皇庭IA Mall、東海國(guó)際廣場(chǎng)購(gòu)物中心和華僑城歡樂(lè)海岸。新增項(xiàng)目使福田、南山區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力提升，關(guān)內(nèi)區(qū)域商業(yè)中心的勢(shì)態(tài)得到加強(qiáng)。
    明年需求有所放緩，租金增長(zhǎng)受限。受外圍因素影響，未來(lái)一年國(guó)際品牌采取相對(duì)保守的擴(kuò)充策略，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)赓U需求相對(duì)放緩。
    供應(yīng)方面，預(yù)計(jì)2012年的總供應(yīng)量將同比增加近40%，達(dá)到230萬(wàn)平方米。新增項(xiàng)目使福田、南山區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力提升，關(guān)內(nèi)區(qū)域商業(yè)中心的勢(shì)態(tài)得到加強(qiáng)。
    另一方面，2011年進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整升級(jí)的幾個(gè)商場(chǎng)可見(jiàn)客流量有所增加，新增品牌銷售量比先前租戶普遍有增長(zhǎng)，未來(lái)租金上升空間相對(duì)較大。投資市場(chǎng)上，由于流動(dòng)性緊縮和投資成本增加等因素，投資者多處于觀望狀態(tài)，使未來(lái)一年資本值增長(zhǎng)有所減緩。

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（二）深圳地鐵商鋪概述
深圳大部分地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)平淡，多數(shù)商家對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況不滿。在地鐵世界之窗站發(fā)現(xiàn)，這里的商鋪顧客較少。

與香港、廣州等城市不同，深圳的路面交通發(fā)達(dá)，而地鐵網(wǎng)絡(luò)仍未形成。在單線運(yùn)行的情況下，地鐵乘坐人群?jiǎn)我?，人流量也有限，很多人還沒(méi)有乘坐地鐵的習(xí)慣，更加沒(méi)有在地鐵站內(nèi)購(gòu)物消費(fèi)的習(xí)慣，這是造成深圳地鐵商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)平淡的原因之一。

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2011年深圳商業(yè)地產(chǎn)概述

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