2013年1-2月中國房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

一、開發(fā)投資額穩(wěn)步回升

2013年前2個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)6670億元，相比去年同期增長22.8%，增速下滑5個(gè)百分點(diǎn)，相比去年全年16.2%的增速提高了6.6個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)穩(wěn)步回升的態(tài)勢(shì)。

1-2月全國實(shí)現(xiàn)住宅投資4583億元，同比增長23.4%，增速較去年同期略高0.2個(gè)百分點(diǎn)，和去年全年增速相比，提高了12個(gè)百分點(diǎn)，回升勢(shì)頭明顯。

二、新開工同比上升明顯，后期恐略微收縮

1-2月，全國房屋新開工面積2.3億平方米，同比增長14.7%，增速較去年1-2月提高9.6個(gè)百分點(diǎn)，較去年全年-7.3%的增速大幅上升了22個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積1.74億平方米，同比增長17.5%。較去年全年的-11.2%的水平提高了28.7個(gè)百分點(diǎn)。

1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積4.55億平方米，同比增長15.3%，增速比去年全年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積1.35億平方米，增長34.0%，增速提高26.7個(gè)百分點(diǎn)；

從去年下半年以來的銷售持續(xù)旺盛和手中現(xiàn)金的相對(duì)充裕，使得開發(fā)商新開工的意愿重新有所增強(qiáng)，數(shù)據(jù)印證了年初以來開發(fā)商新開工意愿的上升。但由于新國五條地方細(xì)則出臺(tái)在即，市場(chǎng)影響尚無法判斷，開發(fā)商加大新開工的意愿或?qū)⒃诓淮_定的市場(chǎng)前景面前略為收縮，以試探性投資策略為主。

三、土地購置：新政面前確定性收縮

1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3813萬平方米，同比下降18.6%，降幅比去年同期擴(kuò)大18個(gè)百分點(diǎn)，較去年全年縮小0.9個(gè)百分點(diǎn)，全國1-2月土地成交價(jià)款919億元，同比下降12.0%，相比去年全年降幅縮小4.7個(gè)百分點(diǎn)。從價(jià)格看，1-2月土地均價(jià)為2410元/平米，較去年全年的2077元/平米上漲16%。

11年中期開始的銷量的下滑，直接影響了開發(fā)商土地購置的熱情，土地購置面積從2012年年初開始同比負(fù)增長，并在7月達(dá)到全年低點(diǎn)-24.3%，在下半年土地供應(yīng)量加大和銷售轉(zhuǎn)好的影響下，土地購置有所回升。我們認(rèn)為，土地購置將是在新政影響下最確定性收縮的領(lǐng)域，政策的再度調(diào)控給了去年底再度燃起的買地?zé)崆楫?dāng)頭一棒，猶豫情緒將再次主導(dǎo)開發(fā)商的買地投資。

四、成交旺盛+同比低基數(shù)，銷售同比高增長

2013年前2個(gè)月，全國商品房銷售面積10471萬平方米，同比增長49.5%，增速比去年全年提高47.7個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期提高54個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長55.2%，高于辦公樓和營業(yè)用房增速。1-2月，全國商品房銷售額累計(jì)7361億元，增長77.6%，增速比去年全年提高67.6個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高99個(gè)百分點(diǎn)。

區(qū)域分化上看，東部地區(qū)商品房銷售明顯好于中、西部地區(qū)，銷售面積同比分別增長64%、45%和30%。

我們監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月份，商品房供應(yīng)量大幅上升的同時(shí)，開盤去化率亦維持在60%以上，市場(chǎng)依然呈現(xiàn)供需兩旺的特征?？紤]到去年一季度整體基數(shù)都較低，預(yù)計(jì)3月份的銷售數(shù)據(jù)仍將實(shí)現(xiàn)同比大幅正增長。

銷售均價(jià)方面，1-2月商品房銷售均價(jià)為7030元/平米，同比提升18.8%，較去年全年均價(jià)上漲26.1%。相關(guān)調(diào)研顯示，成交的持續(xù)向好使得開發(fā)商在年初普遍減少了優(yōu)惠幅度并在一定程度上醞釀提價(jià)，因此短期價(jià)格仍面臨上漲壓力。但政策面收緊的信號(hào)將逐步傳導(dǎo)，進(jìn)而引發(fā)開發(fā)商對(duì)于去化率的擔(dān)憂，保量仍然是未來一段時(shí)期內(nèi)開發(fā)商的銷售主旋律，價(jià)格大幅上漲的動(dòng)力并不大。

五、開發(fā)商資金繼續(xù)向好，銀行貸款較為寬松

1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1.89萬億元，同比增長33.7%，增速比去年全年提高21個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款3938億元，增長26.4%；利用外資88億元，下降18.4%；自籌資金7331億元，增長22.3%；其他資金7570億元，增長53.5%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4655億元，增長66.5%；個(gè)人按揭貸款2057億元，增長58.8%。

從資金結(jié)構(gòu)上看，自籌資金占比38.7%，較去年同期和全年分別下降3.7個(gè)和1.8個(gè)百分點(diǎn)。國內(nèi)貸款占比有所上升。貢獻(xiàn)了全部資金來源的20.8%，說明年初銀行的開發(fā)貸偏寬松，同時(shí)，以銷售回款為主的其他資金同比大幅上升也說明銀行對(duì)于剛需購房的支持力度仍然較大。

總體來看，由于2012年同期的低基數(shù)效應(yīng)，本月的開發(fā)投資額和商品房銷售數(shù)據(jù)均出現(xiàn)了明顯的提升。土地投資雖然仍處于底部區(qū)域，但隨著開發(fā)商投資意愿的增強(qiáng)，預(yù)計(jì)將逐步走出底部。監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示3月份的銷售依然較為樂觀，調(diào)控的收緊尚未對(duì)市場(chǎng)成交產(chǎn)生明顯的沖擊，但由于3月新政的推出為市場(chǎng)后期走勢(shì)增加不確定因素，1-2月投資、銷售急速回升的趨勢(shì)將可能無法維持。

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