我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)五力模型的創(chuàng)新與實(shí)證分析

      房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、行業(yè)整合度高，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是其它行業(yè)無法比擬的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷入低迷時(shí)，國(guó)家需要用它來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，充當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，但當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，房地產(chǎn)又是首先被調(diào)控的對(duì)象，同時(shí)又因?yàn)樗藗兊纳钕⑾⑾嚓P(guān)，所以，一直以來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論就沒有停止過。特別是近二年來房地產(chǎn)的忽冷忽熱，讓很多人迷失了方向。本文試圖在波特五力模型的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，以探索房地產(chǎn)行業(yè)各種現(xiàn)象背后的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
      波特五力模型分析可以得出如下結(jié)論：房地產(chǎn)行業(yè)具有“新進(jìn)入者威脅較小、供應(yīng)商議價(jià)能力中等、買方議價(jià)能力較弱、幾乎沒有替代品的威脅、當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較低”。這說明長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的增長(zhǎng)性，產(chǎn)品價(jià)格將持續(xù)上漲，行業(yè)利潤(rùn)維持在比較高的水平。
      波特五力模型有助于判斷房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，但無法解決以下問題：市場(chǎng)為何忽冷忽熱？對(duì)投資者來說，最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)是什么？對(duì)開發(fā)商來說，何時(shí)應(yīng)該大膽拿地，何時(shí)應(yīng)該收縮？
      本人建議可以采用一種新的五力模型解決上述問題：
      中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際是由政府、開發(fā)商、已購(gòu)買者、潛在購(gòu)買者、銀行等金融機(jī)構(gòu)這五種力量組成的，這五種力量相互作用的結(jié)果決定了房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌。
      政府：在市場(chǎng)中扮演著極其重要的作用，它可以同時(shí)從供、需二端來調(diào)節(jié)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、市場(chǎng)低迷時(shí)，采用降低開發(fā)商自有資金比例鼓勵(lì)投資、放開二套房貸等措施啟動(dòng)市場(chǎng)來達(dá)到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的目的，投資過熱時(shí)，采用降低土地供應(yīng)，提高房貸利率等措施抑制房地產(chǎn)投資。同時(shí)政府還是房?jī)r(jià)上漲的最大受益者，在我國(guó)許多地方，土地出讓金收入和房地產(chǎn)稅費(fèi)收入已經(jīng)成為當(dāng)?shù)刎?cái)政收入最主要的來源。
      開發(fā)商：是房?jī)r(jià)上漲的直接受益者和下跌的直接承擔(dān)者，在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)商不止是產(chǎn)品的提供者，實(shí)際上他們是一個(gè)龐大而重要的利益群體，龐大到足以影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)和金融安全，重要到可以影響政府的決策，讓政策的制定朝著有利于自己的方向發(fā)展，稱開發(fā)商是“資源整合者”再恰當(dāng)不過了。
      潛在購(gòu)房者：指市場(chǎng)中有購(gòu)買需求或投資需求的群體。潛在購(gòu)房者同樣是一個(gè)不容忽視的力量，數(shù)量最大，很多時(shí)候，他們的意見就是“民意”，是政府必須要考慮的。
      已購(gòu)房者：指已購(gòu)買房產(chǎn)，用于居住或投資的群體，他們中大部分是中產(chǎn)階級(jí)，是社會(huì)的中堅(jiān)力量，也是長(zhǎng)期以來房?jī)r(jià)上漲的既得利益者，房產(chǎn)是他們擁有的最主要的資產(chǎn)。由于他們是社會(huì)消費(fèi)的主要群體，他們資產(chǎn)狀況的好壞決定著他們的消費(fèi)意愿，從而左右著社會(huì)整體消費(fèi)水平，因此政府也有保護(hù)他們資產(chǎn)的義務(wù)，使他們的資產(chǎn)得到保值和增值。
      銀行等金融機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，沒有銀行的參與就不可能運(yùn)轉(zhuǎn)下去。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款在銀行貸款業(yè)務(wù)中又占據(jù)著較大的比重，因此房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)也會(huì)直接影響銀行等金融機(jī)構(gòu)的盈利和資金安全。銀行歸國(guó)家掌控，但實(shí)際上它往往同開發(fā)商聯(lián)系的更緊密，這就造成一個(gè)有趣的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)快速上漲市場(chǎng)泡沫泛濫時(shí)，國(guó)家要收緊銀根，但銀行卻同開發(fā)商合謀出一些變通方法，導(dǎo)致政策執(zhí)行時(shí)走樣。
      對(duì)待房?jī)r(jià)上漲問題，這五個(gè)群體看法是不一樣的：
      資本的逐利性使得開發(fā)商和已購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)最好是永遠(yuǎn)上漲。
政府是宏觀調(diào)控者，負(fù)責(zé)整個(gè)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，維持房?jī)r(jià)既不要過高也不要過低，既能滿足經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要同時(shí)又能迎合“民意”，但實(shí)際上，因?yàn)镚DP和財(cái)政收入的需要，導(dǎo)致政府往往偏向于開發(fā)商，這就是為什么前幾年房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)，政府的調(diào)控總是雷聲大雨點(diǎn)小，實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)不多，然而08年房?jī)r(jià)剛剛下跌不到一年，而且仍然維持高位的時(shí)候，政府就急急忙忙推出救市政策。
銀行等金融機(jī)構(gòu)處于自身利益的考慮，當(dāng)然也是希望房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，只有持續(xù)上漲，它的房貸業(yè)務(wù)才能增長(zhǎng)，它既有的風(fēng)險(xiǎn)才能化解。
      只有潛在購(gòu)房者是真正希望房?jī)r(jià)越低越好的，房?jī)r(jià)只有低到一定水平，他們才能園了自己的“住房夢(mèng)”，他們雖然相對(duì)是弱勢(shì)群體，是社會(huì)的中下層，但因?yàn)閿?shù)量眾多，不可忽視。
      這五種力量有時(shí)此消彼長(zhǎng)，博弈的結(jié)果決定了房?jī)r(jià)到底是上漲還是下跌。
      2008年，是開發(fā)商艱難的一年，金融危機(jī)和國(guó)家調(diào)控的雙重打擊使得市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，銷售額及銷售面積大幅下降，房?jī)r(jià)相比07年最高峰時(shí)也有了較大程度的下降，大部分開發(fā)商的資金鏈都繃的很緊，新一輪的洗牌即將開始。這種情況下，絕大多數(shù)開發(fā)商都看淡后市，開始收縮過日子，如合生創(chuàng)展看空后市三年，認(rèn)為到2010年底市場(chǎng)都不會(huì)好轉(zhuǎn)，因此合生將很多項(xiàng)目公司撤銷，并開始大量裁人，不再繼續(xù)拿地，華潤(rùn)將天津項(xiàng)目人員全部撤回，只留二人看門，龍湖北京公司據(jù)說裁員裁的辦公樓都空了，萬科也開始降價(jià)，同時(shí)將許多人員充實(shí)到銷售一線，實(shí)際是變相裁員，之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，是因?yàn)檫@些大的開發(fā)商對(duì)后市極為悲觀而采取的過冬措施。
      實(shí)際上，利用上述模型進(jìn)行分析就可以發(fā)現(xiàn)情況并沒有那么糟糕。首先，金融危機(jī)襲來，經(jīng)濟(jì)下滑，使得國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的愿望迅速?gòu)?ldquo;降價(jià)格”轉(zhuǎn)變到“保增長(zhǎng)”上，后續(xù)肯定會(huì)出臺(tái)一系列刺激政策。
      再者，當(dāng)時(shí)的局面是房?jī)r(jià)下跌，地產(chǎn)商損失慘重，銀行業(yè)務(wù)收縮而且壞賬風(fēng)險(xiǎn)迅速增大，已購(gòu)房者面臨資產(chǎn)貶值危險(xiǎn)，政府內(nèi)外交困。價(jià)格下跌成交量本應(yīng)增大，但實(shí)際情況是那些“潛在購(gòu)房者”并沒有轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;實(shí)際購(gòu)房者”，要么還在等價(jià)格進(jìn)一步下探，要么根本就買不起房，市場(chǎng)越來越低迷。通過分析可以發(fā)現(xiàn)，在08年價(jià)格下跌過程中，實(shí)際上沒有一個(gè)群體獲益，價(jià)格下跌造成的損失由五個(gè)群體分擔(dān)了，只不過開發(fā)商分擔(dān)的更多一些。這顯然不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最好的分配方式，既然沒有效率，那這種平衡必然會(huì)很快就被打破，市場(chǎng)會(huì)朝著讓多數(shù)人受益的方向發(fā)展，以使得資源配置更有效率。本人正是利用上述模型，判斷出09年春節(jié)后，房地產(chǎn)會(huì)迅速回暖，房?jī)r(jià)會(huì)止跌回升并逐漸上漲，如果開發(fā)商能判斷到這一點(diǎn)，那么08年是最好的兼并收購(gòu)時(shí)機(jī)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上充滿了機(jī)會(huì)，很多開發(fā)商因資金緊張而開始低價(jià)出售土地，政府“招、拍、掛”土地的價(jià)格也大幅降低，拿地成本降了很多，如能抓住這次機(jī)會(huì)，企業(yè)必將迎來更大的發(fā)展。

本文來源：中國(guó)營(yíng)銷咨詢網(wǎng) 責(zé)任編輯：CY126 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)五力模型的創(chuàng)新與實(shí)證分析

相關(guān)閱讀:

泛普工程管理軟件其他應(yīng)用