京石版塊交通利好不斷沿線別墅謹(jǐn)慎樂(lè)觀

作為北京的新興別墅帶，從京西南的豐臺(tái)、房山區(qū)域一直延伸到河北涿州，京石高速沿線聚集了眾多別墅項(xiàng)目。前幾年，旺盛的市場(chǎng)需求和對(duì)別墅市場(chǎng)的良好預(yù)期，催生了京石版塊尤其涿州區(qū)域的別墅項(xiàng)目如雨后春筍接連面世。憑借著價(jià)格優(yōu)勢(shì)和各具特色的產(chǎn)品，京石別墅帶的別墅項(xiàng)目曾經(jīng)在北京市場(chǎng)引起了不小反響。但是去年以來(lái)，伴隨著樓市的整體入冬，京石別墅帶也趨于沉寂。

近日，消息接連傳來(lái)，地鐵房山線將在4月開建、京石第二高速提前動(dòng)工、“環(huán)京津”衛(wèi)星城與北京公交一體化以及地鐵房山線延長(zhǎng)線進(jìn)入醞釀、北京第二機(jī)場(chǎng)有望落戶南城，眾多利好有望重新點(diǎn)燃京石別墅帶的樓市烽火。

交通利好不斷高速、公交、鐵路、機(jī)場(chǎng)齊上陣

全國(guó)人大代表、河北省保定市長(zhǎng)于群目前透露，為緩解現(xiàn)有的京（北京）石（石家莊）高速公路交通壓力，京石第二高速將于今年下半年開工建設(shè)。京石第二高速預(yù)計(jì)為雙向6車道，起點(diǎn)在門頭溝區(qū)108國(guó)道附近，經(jīng)房山區(qū)至北京市界，全長(zhǎng)60公里。如果工程進(jìn)展順利，這條新高速有望在2011年建成。

據(jù)于群介紹，保定已經(jīng)在謀劃“環(huán)京津”衛(wèi)星城與北京公交一體化的方案。根據(jù)初步設(shè)想，在每個(gè)衛(wèi)星城內(nèi)，均將開通至少一條進(jìn)京公交線，乘客可享受4折刷卡優(yōu)惠。

在軌道交通方面，地鐵房山線擬于今年4月1日開工建設(shè)，這條線起點(diǎn)設(shè)在良鄉(xiāng)城南，與北京地鐵9號(hào)線相連，于群表示，保定將力爭(zhēng)把地鐵房山線延伸至涿州。

另外，全國(guó)人大代表、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)主任張工3月6日在北京透露，北京第二處機(jī)場(chǎng)目前出于項(xiàng)目選址階段，有可能選址在北京南部。據(jù)慢城·26島項(xiàng)目策劃部經(jīng)理曹峰杰介紹，第二機(jī)場(chǎng)有可能位于北京大興和河北固安沿線區(qū)域。

區(qū)域項(xiàng)目：謹(jǐn)慎樂(lè)觀冷靜看待交通利好

接踵而至的好消息，讓置業(yè)者和地產(chǎn)從業(yè)者都頗感振奮。

在眾多交通利好中，琉璃湖別墅副總經(jīng)理王景春最為看重涿州與北京公交一體化的藍(lán)圖。王景春分析，普遍認(rèn)為別墅業(yè)主出行交通工具主要為私家車，但是由于京石沿線別墅總價(jià)較低，多數(shù)買家并非超級(jí)富豪，所以通常不會(huì)擁有多于一輛的私家車，從出行情況總體來(lái)看，還是乘坐公共交通的比例較大。從他的觀察以及同業(yè)主的交流中也證實(shí)，包括老人、小孩在內(nèi)的多數(shù)業(yè)主都選擇乘坐917路公交車往返北京市。如果乘客可享受全程4折刷卡優(yōu)惠（現(xiàn)在只是在北京市內(nèi)路段享受優(yōu)惠），那么對(duì)置業(yè)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑將是一大利好。

對(duì)于京石高速鐵路給區(qū)域帶來(lái)的影響，眾多項(xiàng)目代表和網(wǎng)友的看法頗為一致，由于鐵路交通成本較高、站點(diǎn)距離涿州住宅區(qū)較遠(yuǎn)，所以不會(huì)對(duì)涿州樓市帶來(lái)太多直接利好，但是高鐵的建設(shè)無(wú)疑將緊密涿州與京津冀都市圈的聯(lián)系，有益于促進(jìn)涿州的各項(xiàng)建設(shè)和整體繁榮。

較之陸地交通的各項(xiàng)措施，曹峰杰更為期待第二機(jī)場(chǎng)的落子，他分析如果第二機(jī)場(chǎng)真的最終定址于大興固安區(qū)域，那么作為同處京西南的京石沿線南部，尤其是涿州區(qū)域，距離第二機(jī)場(chǎng)將非常便捷，這對(duì)于京石版塊的發(fā)展無(wú)疑又將起到巨大推動(dòng)作用。

現(xiàn)狀：高性價(jià)比吸引京城置業(yè)者配套是軟肋

相比北京的傳統(tǒng)別墅區(qū)，京石別墅帶開發(fā)起步較晚，開發(fā)規(guī)模和力度相對(duì)較小。但也正因如此，區(qū)域內(nèi)存在著較多的閑置土地，土地價(jià)格與其他區(qū)域相比更加低廉，且各種檔次物業(yè)雜陳的情況較少，為成片開發(fā)高品質(zhì)項(xiàng)目提供了極為有利的前提條件，才促使眾多以別墅為主的低密度項(xiàng)目云聚京石沿線。

京西南自然環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富。周口店猿人遺址、十渡、云居寺、野三坡、張飛廟等名勝古跡云集。沿線還有北宮國(guó)家森林公園、鷹山嘴森林公園、大寧水庫(kù)、小清河、琉璃河、北拒馬河等自然景觀，京都高爾夫、東京都高爾夫和京南高爾夫等高爾夫球場(chǎng)，中央電視臺(tái)影視城基地也坐落于涿州境內(nèi)。得天獨(dú)厚的山水人文景觀成為京西南形成別墅區(qū)的重要支撐。

另外，日益便捷的交通條件也給西南別墅區(qū)崛起提供了有利支持。107國(guó)道和京石高速拉近了京西南與北京中心城區(qū)的距離，業(yè)已全面開通的四環(huán)、五環(huán)，即將全線開通的六環(huán)更加豐富了京西南區(qū)域與北京中心城區(qū)各商業(yè)圈的交通動(dòng)線。

京石別墅帶區(qū)域的別墅價(jià)格和北京其他區(qū)域相比屬于較低水平，區(qū)域內(nèi)的獨(dú)棟價(jià)格通常在二三百萬(wàn)左右，聯(lián)排和疊拼一百多萬(wàn)就能拿下，以該區(qū)域離北京市區(qū)最近的項(xiàng)目中體奧林匹克為例，項(xiàng)目目前推出三期疊拼別墅，面積在160-220之間，每平米起價(jià)8300元。低廉的價(jià)格、優(yōu)美的自然環(huán)境、便利的交通狀況使京石別墅帶的產(chǎn)品具備了很高的性價(jià)比，對(duì)北京南部、西部區(qū)域工作的置業(yè)者來(lái)說(shuō)具有不小的吸引力。

當(dāng)然，京石別墅帶也有其軟肋：雖然京石別墅帶已逐漸發(fā)展成為相對(duì)高端消費(fèi)人群聚居的地方，但是在市政配套等硬件上還是有缺憾的。區(qū)域內(nèi)很多的基礎(chǔ)及配套設(shè)施建設(shè)還是朝著滿足人們的基本生活需要的方向發(fā)展，在配套設(shè)施和服務(wù)的檔次和品質(zhì)上還有所欠缺，缺乏真正意義上的大型高檔購(gòu)物、娛樂(lè)及休閑場(chǎng)所，消費(fèi)層面相對(duì)低，高端教育和醫(yī)療設(shè)施也有不足。

對(duì)于京石沿線的別墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，交通的改善給大家?guī)?lái)了發(fā)展契機(jī)，但是如何充分利用近期的眾多利好，將更多的別墅置業(yè)者吸引到該區(qū)域來(lái)？各個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)動(dòng)作至關(guān)重要。在這個(gè)消費(fèi)者日益理性的樓市冷靜期，如何在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力提高的同時(shí)，加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)、提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，并選取時(shí)機(jī)采取適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷手法，讓消費(fèi)者享受到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，將會(huì)直接決定各項(xiàng)目在即將到來(lái)的春夏第一波黃金期的市場(chǎng)表現(xiàn)。

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地鐵房山線--起點(diǎn)設(shè)在良鄉(xiāng)城南長(zhǎng)虹西路和蘇莊大街交叉口，終點(diǎn)設(shè)在豐臺(tái)郭公莊站，與地鐵9號(hào)線銜接。該線路全長(zhǎng)約24.79公里，沿線共設(shè)車站11座，其中高架站9座，地下站2座。計(jì)劃明年建成通車。

京石高速鐵路--京石高速鐵路專線于10月7日正式開工建設(shè)，總長(zhǎng)269.65公里，設(shè)計(jì)時(shí)速350公里客運(yùn)專線計(jì)劃，共設(shè)6個(gè)車站：北京西、涿州、徐水、保定、定州、石家莊。該客運(yùn)專線建成后，從石家莊到北京只需1個(gè)小時(shí)。

涿州北部新城區(qū)--涿州將依托正在修建的京石高速鐵路涿州站，打造一個(gè)北部新城區(qū)，在地理上完成北京與涿州的城建搭界。

正在修建的京石高速鐵路在涿州市北部地區(qū)穿越，并且設(shè)立了涿州站。開通后，北京到涿州的時(shí)間為12分鐘。涿州市將以這個(gè)車站為中心，建設(shè)一個(gè)半徑為5公里的新市區(qū)，使其在地理上與北京的房山區(qū)搭界。

新城區(qū)建成后，涿州市與北京市房山區(qū)的城建將實(shí)現(xiàn)對(duì)接，將出現(xiàn)“一街兩制”的局面。同時(shí)，基于涿州的消費(fèi)水平比北京要低的優(yōu)勢(shì)，涿州市還將在該城區(qū)建設(shè)多個(gè)大型住宅小區(qū)，吸引更多的北京人購(gòu)買。

同時(shí)，涿州市還計(jì)劃在這個(gè)新城區(qū)建成后，與北京協(xié)商，在開通京石高速鐵路的前提下，再專門開通從北京到北部新城的公交線路，并一直延伸到涿州市區(qū)。
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