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房地產開發(fā)造價控制中的問題與加強措施
1 房地產開發(fā)造價控制中出現(xiàn)的問題項目管理者聯(lián)盟
1. 1 投資決策階段中出現(xiàn)的問題項目管理者聯(lián)盟
在房地產開發(fā)造價控制的投資決策階段,項目計劃書中對工程的估價往往較不準確。首先,房地產開發(fā)的工程量不定,對工程量的估算只能依據(jù)以往的經驗進行評判,在投資決策階段對方案進行分析和確定,由于房地產開發(fā)在不同地域的不同的功能性,工程量的大小也各不相同。其次,由于大型建設企業(yè)大都使用招投標模式,以中標為目的,為了避免責任,合同的相關內容較為模糊,導致后期施工時發(fā)現(xiàn)成本被動提高。項目管理者聯(lián)盟
1. 2 設計階段中出現(xiàn)的問題項目管理者聯(lián)盟
在對工程造價進行管理時,在工程的設計階段是造價管理的關鍵階段,但管理的難度較大。導致這一階段較難進行造價控制的主要原因有以下三個方面:talent.mypm.net
( 1) 不結合實際,方案設計不科學。在房地產開發(fā)的設計階段,沒有對所屬地區(qū)的各項地質條件進行勘察了解,不提前做好相關的勘察工作,在方案設計好之后才去當?shù)乜疾? 設計漏項太多,一方面,重新設計會造成時間和人力的浪費,另一方面,也造成了資金的浪費,不利于房地產造價的控制。項目管理者聯(lián)盟
( 2) 在設計方案上沒有體現(xiàn)造價控制的相關理念。對房地產開發(fā)項目進行方案設計時,在人員數(shù)目、材料數(shù)量、機械設備等方面,沒有做到貫徹造價管理的理念,方案設計者沒有全局觀念,只是片面關注建筑設計的細節(jié),而忽略從房地產整體的成本角度對房地產開發(fā)項目做好造價控制。如我司開發(fā)的某商業(yè)廣場項目,由于第一次接觸 loft 產品,設計人員對該產品的墻體保溫設計內外保溫兩道工序,結合工程所在地區(qū)的實際氣候情況,是完全不需要內外保溫,二者選其一即可,這種設計方案的不科學將會大大的增加開發(fā)成本。項目管理者聯(lián)盟
( 3) 施工圖紙滯后。由于開發(fā)周轉的需要,房開公司往往在不具備招標條件下啟動招標程序,招標所用圖紙與施工所用圖紙不一致,這種情況對工程造價的控制極為不利,同時也人為的增加了其他相關部門的工作量。項目管理者聯(lián)盟
1. 3 施工階段中出現(xiàn)的問題項目管理者聯(lián)盟
施工階段主要是實施計劃方案,這個階段出現(xiàn)的問題主要可以分為以下幾個方面。第一,設計階段出現(xiàn)的問題在施工階段延續(xù)。由于設計方案的不合理,導致施工中材料、人力等各項資源的濫用或浪費,導致建設成本的增加。第二,施工階段本身出現(xiàn)了問題,施工建設過程中不可預知性較強,外界各項因素的變化會導致房地產開發(fā)工程的造價發(fā)生變化。項目管理者聯(lián)盟
2 加強房地產開發(fā)造價控制的建議bbs.mypm.net
2. 1 投資決策階段的造價控制項目管理者聯(lián)盟
要想做好房地產開發(fā)的造價管理,首先就要從投資決策階段入手進行優(yōu)化。要做好投資決策階段的造價控制,首先,要充分了解房地產開發(fā)市場。在調查中了解房地產開發(fā)市場的環(huán)境,掌握市場對房地產開發(fā)項目的需求,對市場調查的的相關數(shù)據(jù)進行整合,針對市場的情況做好投資決策,才能提高房地產開發(fā)企業(yè)的經濟效益。第二,對財務數(shù)據(jù)的分析要透徹。要對房地產開發(fā)項目進行綜合評估,評估主要包括房地產開發(fā)項目贏利的能力、資金回收時間的長短、項目可能存在的風險等等。資金的使用效率一般通過盈利能力來評判,房地產開發(fā)項目中對資金的回收率進行評判,對工程造價有重要的影響。在進行開發(fā)造價管理時,檢查自身信用記錄,確保及時還款,從長遠來看,這些措施有助于房地產開發(fā)企業(yè)日后向銀行申請貸款的順利審批。
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