房地產企業(yè)的項目時間管理

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       摘要: 項目的時間管理是 PMI九大知識領域中最早納入項目管理體系的領域,可見其在項目管理中舉足輕重的地位。項目時間管理至今仍是管理領域的炙手可熱的話題,并沒有因為時間管理技術的成熟而有所降溫。反而因為企業(yè)的發(fā)展,管理者面臨著對時間管理的種種困惑。拿房地產行業(yè)來說,隨著房地產企業(yè)加強自身市場競爭能力和市場大環(huán)境的影響,集團管理模式、組織結構、工程項目管理、人力資源管理、項目時間管理、項目風險管理等方面的管理變革已經被引起了一定高度的認識。從房地產項目時間管理角度,講述時間管理在項目管理中的作用,以及如何做好時間管理的一些具體做法,起到大家彼此交流的目的。

　　關鍵詞: 項目管理;時間管理;房地產

　　0 引言

　　項目的時間管理(在房地產行業(yè)主要是項目進度計劃的管理)的重要性對房地產公司是相當的重要。工程項目能否在預定的時間內交付使用,直接關系到項目經濟效益的發(fā)揮。出于資金安排和房屋銷售的需要,房地產公司會拿出一整套項目總體時間計劃安排,項目開工后,房地產公司不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間,這就要求工程項目必須在開盤前完成主體施工,在交房前完成項目竣工驗收?，F實中,房地產公司確能做到上述兩點嗎? 問題在于目前的工程施工往往是前松后緊,即前階段超期,后階段趕工的的現象,以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價,將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段,加大了公司物業(yè)管理成本。那么,如何改進房地產企業(yè)的工程時間管理的水平呢?我們可以從項目的前期、中期、后期三個階段的工程時間管理的重點來進行分析。
　　1 項目前期管理

　　1.1 合理制定時間計劃

　　項目的計劃和跟蹤是項目管理的核心思想,缺乏項目進度計劃和計劃跟蹤的管理就談不上是時間管理。但是現實中,人們往往會因為對此認識不清,阻礙了計劃與跟蹤體系的建立;也因為缺乏有效的方式方法,約束了計劃與跟蹤的貫徹和落實。計劃是控制管理的依據,計劃制定合理則進度管理成功了一半,計劃制定的不合理則進度管理失敗的風險增大了幾倍。

　　現在很多房地產企業(yè) ,計劃制定不受重視,計劃的制定過程要么非常粗略,根本不根據自己公司自身的情況出發(fā),來編制計劃,要么以走過場、交差的形式敷衍,要么就是制定計劃后,經常又隨意改變計劃,造成以后的工作混亂。一般來說,供高層監(jiān)控的計劃是里程碑式的宏觀計劃,可在項目早期定義,成為項目的總體“路線圖”。該計劃凸現項目控制的關鍵點,也就是高級管理者最關注的信息:項目當前處于什么階段、當前達到了哪些里程碑、有哪些交付物、有哪些關鍵的任務等等。

　　公司制定計劃過程為:業(yè)務部門根據市場情況制定項目總體開發(fā)計劃框架,項目總體開發(fā)計劃框架經各個部門審查,提出自己部門的意見,匯總后進行相應的調整,報總經理室批準,批準后分發(fā)給各個部門,要各部門拿出各部門的詳細計劃節(jié)點,如銷售部門根據總體開發(fā)計劃制定銷售計劃,項目部根據開發(fā)計劃和銷售計劃、國家標準、場地情況、待建情況、施工隊施工能力等擬定施工計劃,兩部門在計劃中必須詳細列明需要其他部門配合的階段及要求,經確認后其他部門以此為依據制定各自計劃,同樣需要在與其他部門交叉的階段重點標注,最后再由總經理或副總經理召開項目協(xié)調會,經協(xié)調調整最終確認。

　　當然,計劃制定過程可以有多種方式,但不論采用何種方式均應注意三方面:計劃的制定應以項目為中心,各部門圍繞項目制定詳細的計劃;計劃制定過程中一定要進行詳細的計劃溝通,在部門之間有交叉的地方相關部門需要進行確認;計劃在實施過程中修改需要得到各個部門的重視,不要隨意進行修改或者單個部門的隨意修改,修改后必須拿入項目總體開發(fā)計劃之中,對總體計劃進行平衡。

　　用來控制項目施工進度的計劃應該是優(yōu)化的計劃。計劃的優(yōu)化,是提高經濟效益的關鍵。施工工期、資源投入量與成本消耗量,是三個相互聯系又相互制約的因素。項目施工進度計劃的優(yōu)化,就是通過合理的改變工序之間的邏輯關系,充分利用關鍵工序的時差,科學地調整工期與資源消耗使之最小,不斷地改善初始的計劃,在一定約束條件之下,尋求優(yōu)化的項目進度計劃。

　　1.2 嚴格審查設計圖樣
　　現在大多房地產開發(fā)商對對建筑設計的外觀總體設計很重視,但對建筑的具體細部結構考慮的不是很周到,再加上對設計工期要求普遍緊,造成設計院提供的施工圖中細化程度不夠,錯誤、失誤較多,如果在開工前,對設計圖樣把關嚴格就不會導致設計問題到后續(xù)施工階段暴露。目前,設計變更和簽證太多是目前房地產企業(yè)工期延誤、工程造價增加的關鍵因素之一,所以對圖樣的設計和審查很關鍵。