房價中地價約占成本30% 對房價波動貢獻不足10%

在品牌與設計橫行的天下，面包的價格越來越脫離原材料面粉的價格。房子亦是，建安成本在房價中微不足道，反而是土地的價格占比越來越大。

這也是地產商和輿論指責現行的土地招拍掛制度的現實依據。那么，地價究竟如何呢?地價在房價中占比又是幾何呢?

房價與地價:一筆復雜的賬

筆者在專著《房市大衰退:33年房市變遷大推演》中，曾梳理了從2008年12月～2014年3月重點城市平均地價走勢。

受金融危機影響，2009年上半年的地價甚至略低于2008年，但此后一直到2011年6月，地價一直處于上升態(tài)勢，重點城市平均地價從3500元/平方米漲到4500元/平方米，尤其2009年四季度上升得很迅猛。

而2011年年中直至2012年底，地價處于徘徊階段，重點城市平均地價維持在4500元/平方米，這和房地產市場的走勢較為一致，但從2013年3月后，地價追隨房地產市場，再度進入上升態(tài)勢，截至2014年3月末，重點城市平均地價在5139元/平方米。

但這是一筆比較復雜的賬，一是地價與房價數據的不匹配，筆者能查到2008年底以來重點城市的平均地價，但房價統(tǒng)計可沒有對應的口徑;二是地價的跳躍性，房價基本一直在上漲，但地價受土地供應、季節(jié)等因素影響呈現跳躍性;三是地產商這些年有意捂盤，緩慢開發(fā)，地價在房價中的占比也就自然容易失真。

所以最好的方法，只能是抽樣調查，從樓盤入手。

地價占房價比的一樁公案

關于地價占房價比，數年前可謂有一樁公案。

2009年的“兩會”上，全國工商聯(lián)房地產商會公布了全國9城市2008年“房地產企業(yè)的開發(fā)費用”的調查，數據顯示，房地產項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。

現在回頭去看，這個調查值得玩味，一是發(fā)布方是地產商的協(xié)會組織;二是2008年房價處在這7年中的低位，自然抬高了占比;三是這個58.2%是土地成本在直接成本中的比例，不是占房價的比例。

盡管如此，作為土地的供應方，國土資源部還是有些坐不住了。2009年6月底，國土部首次正面回應“地價推高房價”的爭論，當時國土資源部副部長鹿心社在國新辦的新聞發(fā)布會上表示，全國地價約占房價23%。

但爭論并未平息，于是同年7月，國土資源部將全國620個樓盤調查數據悉數發(fā)布。

在這620個樓盤案例中，地價占房價比例平均為23.2%，最低比例為5.3%，最高為58.6%;78%的樓盤地價占房價比在30%以下;地價占房價比在15%～30%之間的樓盤有356個;北京21個項目平均地價與房價的比例約為25%。

另外，2010年中國土地勘測規(guī)劃院城市地價動態(tài)監(jiān)測分析組發(fā)布報告，稱2009年我國城市房價、地價持續(xù)上漲，房價增長率大幅超過地價增長率，全國重點監(jiān)測城市居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%，基本處于正常市場區(qū)間內。

房價公式

當然不同的樓盤，房價中的成本構成自然有差異，這得取決于市場行情、開發(fā)商的競價。

這幾年情形又怎么樣呢?某上市銀行審計部人士告訴筆者，在其所審計的上海幾個房地產項目中，土地成本低的只有20%，高的也有超過40%，正常的則在30%多。

雖然土地成本在房價中并不顯著，但地價推動房價一點也不含糊。華中師范大學袁平等人測算，地價上漲1%，導致房屋價格上升0.21%。

而根據重慶工商大學管理學院副教授黃居林的研究，房價慣性、地價、供需關系是影響房價的主要因素，其中房價自身的貢獻度最大，達到70%;其次是銷竣比對房價的影響，再其次是地價，兩者加起來對房價波動的貢獻達到近30%，但地價的貢獻不足10%。注意，這里的“貢獻”并不是地價占房價比。

上述研究，僅供參考，基于上述數據，大概能得出這么一個房價公式，房價=土地成本(30%)+開發(fā)費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(15%)+利潤(25%)。這個公式一般是比較有說服力的，當然特殊案例也免不了。

其中，開發(fā)費用是指三大費用，包括管理費用、財務費用、運營費用(也叫營銷費用)，管理費用一般不超過房價的3%，三項費用一般不會超過房價的10%。但近些年地產商融資緊張，一些項目借道房地產信托，融資成本自然水漲船高。

上述公式中，利潤占25%，其實只能是一個大概的估算。這和地產商的策略也有關系，筆者手頭掌握的華南某大型地產商內部數據資料顯示，該地產商的絕大部分項目利潤率在15%左右。

該份資料還顯示，有些樓盤可能是暴利，譬如在三四線城市，土地成本只有幾百元/平方米，而房價至少三四千元/平方米，利潤翻倍都是有可能的。但也有些項目，可能利潤率低到我們都難以相信，在5%以下，甚至只有0.46%，而2014年起諸如佛山雅居樂這樣的地產商完全是在甩賣樓盤，利潤率完全是負的。

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此外，不同的項目利潤有很大差異的。一般而言，樓盤的定案價只是提供一個成本收益核算上的參考，實際銷售價是隨行就市的，因而利潤也就起伏很大。

南京一家中型房地產公司的投資部負責人曾告訴筆者，市場熱的時候，實際售價高出定案價2000元/平方米都有可能，但市場冷的時候，實際售價比定案價低上千元也是有可能的。

回到房價公式，在房價中，政府拿走的是土地、稅收、“建安成本”中的政府規(guī)劃費，地產商拿走利潤，但也可以借助融資提高自有資金的回報率。所以，本質上地產商和地方政府屬于利益共同體。