房地產(chǎn)項目管理軟件
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房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法
房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法
第一章 總 則
第一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目(以下簡稱房地產(chǎn)項目)經(jīng)濟評價,是房地產(chǎn)項目可行性研究的重要組成部分,是房地產(chǎn)項目決策科學化的重要手段.為了引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性,提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價質(zhì)量,制定本方法.
第二條 房地產(chǎn)項目應根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合,定量分析與定性分析相結(jié)合,動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,做好經(jīng)濟評價工作.
第三條 在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中,按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益的方式,可將房地產(chǎn)項目主要分為下列類型:
一,出售型房地產(chǎn)項目.此類房地產(chǎn)項目以預售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入,回收開發(fā)資金,獲取開發(fā)收益,以達到盈利的目的.
二,出租型房地產(chǎn)項目.此類房地產(chǎn)項目以預租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入,回收開發(fā)資金,獲取開發(fā)收益,以達到盈利的目的.
三,混合型房地產(chǎn)項目.此類房地產(chǎn)項目以預售,預租或開發(fā)完成后出售,出租,自營的各種組合方式得到收入,回收開發(fā)資金,獲取開發(fā)收益,以達到盈利的目的.
第四條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價分為財務(wù)評價和綜合評價.對于一般的房地產(chǎn)項目只需進行財務(wù)評價;對于重大的,對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目,如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目,成片開發(fā)項目,在作出決策前應進行綜合評價.
第五條 財務(wù)評價應根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系,計算房地產(chǎn)項目的財務(wù)收入和財務(wù)支出,分析項目的財務(wù)盈利能力,清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務(wù)可行性.
第六條 綜合評價應從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度,分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟的效益和費用,考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻,判斷項目的社會經(jīng)濟合理性.
第七條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價應在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測,房地產(chǎn)項目策劃,房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算,房地產(chǎn)項目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進行.同時應注意對房地產(chǎn)項目進行不確定分析和多方案比選.
第八條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的結(jié)論可以為房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù),作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù);可以為政府管理部門服務(wù),作為政府管理部門審批房地產(chǎn)項目的依據(jù);可以為金融機構(gòu)服務(wù),作為金融機構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù).
第九條 本方法適用于以房地產(chǎn)為主要產(chǎn)品做為商品進入市場交換和房地產(chǎn)開發(fā)商自營的房地產(chǎn)項目.其他房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價方法也可參照使用.
第十條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價人員收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準確性和選擇參數(shù)的合理性,對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價結(jié)論的正確性有著重要的影響,這就要求房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價人員具有較高的素質(zhì),以便在進行房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價時做出正確的分析和判斷.
第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測
第十一條 通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測,以了解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀,把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài),認識房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢,為分析和確定房地產(chǎn)項目建設(shè)的必要性,用途,規(guī)模,檔次,時機,開發(fā)經(jīng)營方式,以及估算收入,投資與成本費用等提供可靠的依據(jù).
第十二條 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測的內(nèi)容和方法,應根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途,未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況確定.按照用途可將房地產(chǎn)項目主要分為下列類型:
一,居住用途的房地產(chǎn)項目,包括普通住宅,高檔公寓,別墅等.
二,商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目,包括商場,購物中心,商業(yè)店鋪,超級市場,批發(fā)市場等.
三,辦公用途的房地產(chǎn)項目,包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)等.
四,旅館用途的房地產(chǎn)項目,包括飯店,酒店,賓館,度假村,旅店,招待所等.
五,餐飲用途的房地產(chǎn)項目,包括酒樓,美食城,餐館,快餐店等.
六,娛樂用途的房地產(chǎn)項目,包括游樂場,娛樂城,康樂中心,俱樂部,影劇院等.
七,工業(yè)用途的房地產(chǎn)項目,包括廠房,倉庫等.
八,特殊用途的房地產(chǎn)項目,包括停車樓等;
九,土地開發(fā)項目,是指在生地或毛地上進行三通一平等,將其開發(fā)成為建設(shè)熟地的房地產(chǎn)項目.
第十三條 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測和房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測.
一,房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測應在國家,區(qū)域,城市,鄰里的層次上進行.主要內(nèi)容包括:政治,法律,經(jīng)濟,文化教育,自然條件,城市規(guī)劃,基礎(chǔ)設(shè)施等方面,特別是要預計已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項目的影響.
二,房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測應在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預測的基礎(chǔ)上進行,主要內(nèi)容包括:
1,供求狀況.包括相關(guān)地段,用途,規(guī)模,檔次,價位,平面布置等的房地產(chǎn)的供求狀況,如供給量,有效需求量,空置量和空置率等.其中供給量應包括已完成的項目,在建的項目,已審批立項的項目,潛在的競爭項目及預計它們投入市場的時間.
2,房地產(chǎn)商品的價格,租金以及經(jīng)營收入.
3,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本,費用,稅金等的種類及其支付的標準和時間等.
在進行市場狀況的調(diào)查與預測時,還應進行房地產(chǎn)項目競爭能力的分析.
第十四條 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法根據(jù)調(diào)查的對象,內(nèi)容和目的的不同而有所不同.通常采用的方法有:普查法,抽樣調(diào)查法,直接調(diào)查法,間接調(diào)查法.
第十五條 房地產(chǎn)市場預測一般分為定性預測和定量預測.
一,定性預測主要是通過對歷史資料的分析和對未來條件的研究,憑借預測人員實踐經(jīng)驗和邏輯推理能力,對房地產(chǎn)市場未來表現(xiàn)的性質(zhì)進行推測和判斷.
二,定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,運用數(shù)學方法和其他分析技術(shù),建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型,并以此為基礎(chǔ)分析,計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量.
第十六條 房地產(chǎn)市場預測的具體方法因預測的對象,內(nèi)容,期限不同而有所不同.通常采用的方法有:
一,直觀判斷法,包括德爾菲法和專家小組法等.
二,歷史引伸法,包括簡單平均數(shù)法,移動平均數(shù)法,加權(quán)移動平均數(shù)法,趨勢預測法,指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等.
三,因果預測法,包括回歸分析法和相關(guān)分析法等.
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃
第十七條 房地產(chǎn)項目應進行系統(tǒng)的項目策劃,以形成和優(yōu)選出較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案.
房地產(chǎn)項目策劃主要包括項目區(qū)位的分析與選擇,開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,開發(fā)時機的分析與選擇,開發(fā)合作方式的分析與選擇,項目融資方式的分析與選擇,開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇.
第十八條 房地產(chǎn)項目區(qū)位的分析與選擇,包括地域的分析與選擇和具體地點的分析與選擇.
地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇,是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇,主要考慮項目所在地區(qū)的政治,法律,經(jīng)濟,文化教育,自然條件等因素.
具體地點的分析與選擇,是對房地產(chǎn)項目座落地點和周圍環(huán)境,基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇,主要考慮項目所在地點的交通,城市規(guī)劃,土地取得代價,拆遷安置難度,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)水文,噪聲,空氣污染等因素.
第十九條 房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,應在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則(最高最佳利用是法律上允許,技術(shù)上可能,財務(wù)上可行,經(jīng)過充分合 理的論證,能夠帶來最高收益的利用),選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模,包括建筑總面積,建設(shè)和裝修檔次,平面布置等.此外,還可考慮僅將生地或毛地開 發(fā)成為可進行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況.
第二十條 房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇,首先應考慮開發(fā)完成后的市場前景,再倒推出應獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時機.并應充分估計到辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響.大型房地產(chǎn)項目可考慮分期分批開發(fā)(滾動開發(fā)).
第二十一條 房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇,主要是考慮開發(fā)商自身在土地,資金,開發(fā)經(jīng)營專長,經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度,以及從分散風險的角度出發(fā),對獨資,合資,合作(包括合建),委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇.
第二十二條 房地產(chǎn)項目融資方式的分析與選擇,主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu),確定合作各方在項目投資的資本金中所占的份額,并通過分析可能的投資來源和經(jīng)營方式,對項目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排.
第二十三條 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇,主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧,資金壓力,自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等,對出售(包括預售),出租(包括預租,短租或長租),自營等經(jīng)營方式進行選擇.
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算
第二十四條 房地產(chǎn)項目總投資,開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金
房地產(chǎn)項目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動的周轉(zhuǎn)資金,主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金.
開發(fā)期是指從房地產(chǎn)項目研究到開發(fā)建設(shè)完成的期間.
開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用,主要包括:土地費用,前期工程費用,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用,建筑安裝工程費用,公共配套設(shè)施建設(shè)費用,開發(fā)間接費用,財務(wù)費用,管理費用,銷售費用,開發(fā)期稅費,其他費用以及不可預見費用等.
開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成出售,出租目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和自營自用目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn),應注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分攤劃轉(zhuǎn).
經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金.
第二十五條 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時,按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資.當房地產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時,可分別估算每種產(chǎn)品的成本費用,但應注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分攤.
第二十六條 經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售,出租時,將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本,主要包括:土地轉(zhuǎn)讓成本,出租土地經(jīng)營成本,房地產(chǎn)銷售成本,出租經(jīng)營成本.
對于分期收款的房地產(chǎn)項目,房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當期收入占全部銷售收入和租金收入的比率,計算本期應結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本.
第二十七條 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)完成后,可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn),主要包括固定資產(chǎn),無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn).
一,固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房,開發(fā)企業(yè)機器設(shè)備和運輸設(shè)備,以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等.
二,無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等.
三,遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產(chǎn)的改良支出等.
第二十八條 房地產(chǎn)項目土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用.房地產(chǎn)項目取得土地有多種方式,所發(fā)生的費用各不相同.主要有下列幾種:劃撥或征用土地的土地 征用拆遷費,出讓土地的土地出讓地價款,轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費,租用土地的土地租用費,股東投資入股土地的投資折價.
一,土地征用拆遷費
土地征用拆遷費分為:農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費.
1,農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括:土地補償費,青苗補償費,地上附著物補償費,安置補助費,新菜地開發(fā)建設(shè)基金,征地管理費,耕地占用稅,拆遷費,其他費用.
2,城鎮(zhèn)土地拆遷費主要包括:地上建筑物,構(gòu)筑物,附著物補償費;搬家費;臨時搬遷安置費;周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn),停業(yè)補償費;拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等.
二,土地出讓地價款
土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓地價款.主要包括向政府繳付 的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費,安置費,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等.例如:以出讓方式取得城市熟地土地使用權(quán),土地出讓 地價款由土地出讓金加上拆遷補償費和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成.
土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市,地區(qū),地段,土地的用途以及使用條件,合同條件等許多方面的因素決定.許多城市對土地制定了基準地價,具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎(chǔ)上加以適當調(diào)整確定.
三,土地轉(zhuǎn)讓費
土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費.依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓.
四,土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用.以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項目開發(fā)的初期投資,但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見.
五,土地投資折價
房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資.在這種情況下,不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用,但一般需要對土地使用權(quán)評估作價.
第二十九條 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃,設(shè)計,可行性研究,水文,地質(zhì)勘測以及"三通一平"等階段的費用支出.
項目規(guī)劃,設(shè)計,可行性研究所需費用支出一般可按占項目總投資的一定百分比估算,也可按估計的工作量乘以正常工日費率估算.項目水文,地質(zhì)勘測所需費用支出根據(jù)所需工作量估算.土地開發(fā)中,三通一平(通水,通電,通路,土地平整)工程費用根據(jù)實際工作量估算.
第三十條 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程,其費用包括供水,供電,供氣,排污,綠化,小區(qū),道路,路燈,環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線,干管,干道的接口費用.一般按實際工程量估算.
第三十一條 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用,設(shè)備采購費用和安裝工程費用等.在可行性研究階段,建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法,單 位指標估算法,工程量近似框算法,概算指標估算法,概預算定額法,也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算.具體估算方法的選擇應視資料的可獲得性和費用情況而 定.
當房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時,應對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用.
第三十二條 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費用,主要包括:居委會,派出所,托兒所,幼兒園,公共廁所,停車場等.一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算.
第三十三條 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用.主要包括:工資,福利費,折舊費,修理費,辦公費,水電費,勞動保護費,周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等.
當開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu),由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時,所發(fā)生的費用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費用.
第三十四條 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用.主要包括:行政管理人員工資,職工福利費,辦公費,差旅費,折 舊費,修理費,工會經(jīng)費,職工教育經(jīng)費,勞動保險費,待業(yè)保險費,董事會費,咨詢費,審計費,訴訟費,排污費,綠化費,房地產(chǎn)稅,車船使用稅,土地使用 稅,技術(shù)轉(zhuǎn)讓費,技術(shù)開發(fā)費,無形資產(chǎn)攤銷,開辦費攤銷,業(yè)務(wù)招待費,壞帳損失,存貨盤虧,毀損和報廢損失以及其他管理費用.
第三十五條 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用.主要包括借款和債券的利息,金融機構(gòu)手續(xù)費,代理費,外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用.
第三十六條 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用.主要包括銷售人員工資,獎金,福利費,差旅費,銷售機構(gòu)的折舊費,修理費,物料消耗,廣告費,宣傳費,代銷手續(xù)費,銷售服務(wù)費及預售許可證申領(lǐng)費等.
第三十七條 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費,施工圖預算或標底編制費,工程合同預算或標底審查費,招標管理費,總承包管理費,合同公證費,施工執(zhí)照費,工程質(zhì)量監(jiān)督費,工程監(jiān)理費,竣工圖編制費,工程保險費等.
第三十八條 房地產(chǎn)項目投資估算中應考慮項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用.主要包括:固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅,土地使用稅,市 政支管線分攤費,供電貼費,用電權(quán)費,綠化建設(shè)費,電話初裝費,分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等.在一些大中型城市,這部分稅費已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目投資費用 中占較大比重的費用.各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算.
第三十九條 房地產(chǎn)項目投資估算應考慮適當?shù)牟豢深A見費用.
第四十條 運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后,在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用.主要包括:管理費用,銷售費用等.
第四十一條 修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等.
第四十二條 房地產(chǎn)項目應根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額編制資金使用計劃表.在房地產(chǎn)項目可行性研究階段,資金使用計劃可按年,半年或季度編制. 編制資金使用計劃應考慮各種投資款項的付款特點,要考慮預付款,欠付款,預付定金以及按工程進度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用計劃的影響.
第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措
第四十三條 房地產(chǎn)項目應在項目策劃方案的基礎(chǔ)上,制定切實可行的出售,出租,自營等計劃(以下簡稱租售計劃).租售計劃應遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售的規(guī)定,與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合.
第四十四條 房地產(chǎn)項目租售計劃包括擬租售的房地產(chǎn)類型,時間和相應的數(shù)量,租售價格,租售收入及收款方式.
第四十五條 確定擬租售的房地產(chǎn)類型和相應的數(shù)量,應在房地產(chǎn)項目可供租售的房地產(chǎn)類型,數(shù)量的基礎(chǔ)上進行,注意租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況的變化對可能租售數(shù)量的影響.
第四十六條 確定租售價格應根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點,選擇在位置,規(guī)模,功能和檔次等方面可比的交易實例,通過對其成交價格的分析與修正,最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格.
確定租售價格要與開發(fā)商市場營銷策略相一致,在考慮政治,經(jīng)濟,社會等宏觀環(huán)境對項目租售價格影響的同時,還應對房地產(chǎn)市場供求狀況進行分析,考慮已建成的,正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對房地產(chǎn)項目租售價格的影響.
第四十七條 房地產(chǎn)項目的租售收入主要包括銷售收入,租金收入和自營收入.
一,銷售收入和租金收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格.各期(年,半年或季度,以下同)可能獲得的收入,主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入,商品房銷售收入,出租房租金收入,配套設(shè)施銷售收入等.
應注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響;空置期(項目竣工后暫時找不到租戶的時間)和空置率(未出租面積占總出租面積的百分比)對年租金收入的影響;以及由于規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒茕N售面積比例的增大對銷售收入產(chǎn)生的影響.
二,自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體,通過綜合性的自營方式得到的收入.
在進行自營收入估算時,應充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響,以及未來商業(yè),服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目的影響,進行謹慎的分析.
第四十八條 確定收款方式應考慮房地產(chǎn)交易的付款習慣和慣例,以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例.
第四十九條
資金籌措計劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資,成本與費用使用計劃,確定資金的來源和相應的數(shù)量.資金來源通常有資本金,預租售收入及借貸資金三種渠道.
第五十條
在進行房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價時,應按期編制銷售收入,經(jīng)營稅金及附加估算表;租金收入,經(jīng)營稅金及附加估算表;自營收入,經(jīng)營稅金及附加估算表;投資計劃與資金籌措表.
第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價
第五十一條
房地產(chǎn)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測,項目策劃,投資,成本與費用估算,收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,通過編制基本財務(wù)報表,計算財務(wù)評價指標,對房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力,清償能力和資金平衡能力進行分析.
第五十二條 應編制的基本財務(wù)報表主要有:現(xiàn)金流量表,資金來源與運用表和損益表.
基本財務(wù)報表按照獨立法人房地產(chǎn)項目(項目公司)的要求進行科目設(shè)置;非獨立法人房地產(chǎn)項目基本財務(wù)報表的科目設(shè)置,可參照獨立法人項目進行,但應注意費用與效益在項目上的合理分攤.
第五十三條 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出,用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標,進行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析.
按照投資計算基礎(chǔ)的不同,現(xiàn)金流量表一般分為:
一,全部投資現(xiàn)金流量表.該表不分投資資金來源,以全部投資作為計算基礎(chǔ),用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率,財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標,考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力,為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎(chǔ).
二,資本金現(xiàn)金流量表.該表從投資者角度出發(fā),以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ),把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出,用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率,財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標,考察項目自有資金的盈利能力.
三,投資者各方現(xiàn)金流量表.該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ),用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率,財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標,反映投資者各方投入資本的盈利能力.
第五十四條 資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況,用于選擇資金籌措方案,制定適宜的借款及償還計劃. 網(wǎng)務(wù)服律法產(chǎn)地房下天
第五十五條 損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額,所得稅及各期稅后利潤的分配情況,用以計算投資利潤率,資本金利潤率等評價指標.
一,利潤總額的計算
利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅
經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入
銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入
租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入
經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加
經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本
二,彌補虧損
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損,可以用下一年度的所得稅前利潤彌補,下一年度稅前利潤不足彌補的,可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補;五年內(nèi)不足彌補的,用稅后利潤彌補.
三,利潤分配
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤,一般按照下列順序分配:
1,彌補企業(yè)以前年度虧損.
2,提取法定盈余公積金.法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的10%提取,法定公積金已達到注冊資本的50%時可不再提取.
3,提取公益金.
4,向投資者分配利潤.
第五十六條
財務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力水平.根據(jù)房地產(chǎn)項目研究階段,研究深度以及項目類型的不同,可以通過上述基本報表,有選擇地計算下列評價指標:
一,財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
房地產(chǎn)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率.其表示式為:
n
∑(CI-CO)t[(1+FIRR)]-t次方=0
t=1
式中:CI――現(xiàn)金流入量;
CO――現(xiàn)金流出量;
(CI-CO)t――第t期的凈現(xiàn)金流量;
n――開發(fā)經(jīng)營期.
財務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取.在財務(wù)評價中,將求出的全部投資或資本金(投資者的實際出資額)財務(wù)內(nèi)部收益率與投資者設(shè)定的折現(xiàn)率Ic或可接受的最低收益率(MARR)比較,當FIRR≥
MARR時,即認為其盈利能力已滿足最低要求,在財務(wù)上是可以考慮接受的.
當計算求出的財務(wù)內(nèi)部收益率以季節(jié)為期間時(半年時類同),應將其換算為以年為期間的財務(wù)內(nèi)部收益率之后,再與企業(yè)最低滿意收益率進行比較.其換算公式為:
FIRR年=[(1+FIRR季)4次方-1]×100%
二,財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)
財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(ic),將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和.其表達式為:
n
FNPV=∑(CI-CO)t[(1+ic )]-t次方
t=1
財務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得.財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目,在財務(wù)上是可以考慮接受的.
三,投資回收期(主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)項目)
1,投資回收期(Pt)
靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間.一般以年表示,并從房地產(chǎn)項目開發(fā)開始年算起.其表達式為:
Pt
∑(CI-CO)t=0
t=1
投資回收期可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)中累計凈現(xiàn)金流量求得.其詳細計算公式為:
投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)
+(上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當期凈現(xiàn)金流量)
再換算成年.
四,投資利潤率
投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額÷總投資×100%
其中:總投資=自有資金+借貸資金
五,資本金凈利潤率
自有資金凈利潤率=年所得稅后利潤總額或年平均所得稅后利潤總額÷資本金×100%
第五十七條 房地產(chǎn)項目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的財務(wù)狀況及償債能力.
一,借款利息的計算
1,有效期利率
有效期利率=[1+(r/m)]m次方-1
式中:r――名義年利率;
m――每年計息次數(shù).
2,利息計算方法
(1)按期計息時,為簡化計算,假定借款發(fā)生當期均在期中支用,按半期計息,其后各期按全期計息;還款當期按期末償還,按全期計息.每期應計利息的近似計算公式為:
每期應計利息=(期初借款本息累計+本期借款÷2)×利率
(2)等額償還本金和利息總額的計算公式:
A=Ic×i(1+i)n次方/[(1+i)n次方-1]
式中:A――每期的還本付息額;
Ic――寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與
初始經(jīng)營資金借款本金之和;
i――期利率;
n――貸款方要求的借款償還時間(由還款期開始計算).
還本付息中償還的本金和利息各期不等,償還的本金部分將逐期增多,支付的利息部分將逐期減少,其計算公式為:
每期支付利息=期初本金累計×期利率
每期償還本金=A-每期支付利息
期初本金累計=Ic-本期以前各期償還本金累計
(3)等額還本,利息照付計算公式:
At=Ic/n+Ic×[1-(t-1)/n]×i
式中:At――第t期還本付息額
等額還本,利息照付:各期之間的本金及利息之和是不等的,償還期內(nèi)每期償還的本金額是相等的,利息將隨本金逐期償還而減少;其計算公式為:
每期支付利息=期初本金累計×期利率
每期償還本金=Ic/n
國外借款除支付銀行利息外,還要另計管理費和承諾費等財務(wù)費用;為簡化計算,可采用適當提高利率的方法進行處理.
二,借款償還期的計算
1,國內(nèi)借款償還期
具有自營的房地產(chǎn)項目,應計算國內(nèi)借款償還期.產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項目一般可不計算國內(nèi)借款償還期.
國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務(wù)條件下,房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤,折舊,攤銷及其他還款資金償還房地產(chǎn)項目借款(Id)所需要的時間.其計算公式為:
Pd
Id=∑Rt
t=1
式中:Pd――國內(nèi)借款償還期,從借款開始期計算;
Rt――第t期可用于還款的資金,包括:利潤,折舊,攤銷及其他還
款資金.
借款償還期可由資金來源與運用表及國內(nèi)借款還本付息計算表直接計算;其詳細計算公式為:
Pd=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+(當期償還借款額÷當期可用于還款的資金額)
2,國外借款償還期
涉及利用外資的房地產(chǎn)項目,其國外借款的還本利息,一般是按已經(jīng)明確或預計可能的借款償還條件(包括寬限期,償還期及償還方式等)計算.當借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時,即認為房地產(chǎn)項目具有清償能力.
第五十八條
資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期間的資金平衡狀況.作為房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的必要條件,各期累計盈余資金不應出現(xiàn)負值(即資金缺口).如果出現(xiàn)資金缺口,應采取適當?shù)拇胧?如短期貸款等)予以解決.資金平衡分析一般通過資金來源與運用表進行.
第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析
第五十九條
房地產(chǎn)項目不確定性分析是分析未來不確定性因素對項目的影響進行分析,分析這些不確定性因素對項目可能造成的風險.不確定性分析是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的重 要組成部分,對房地產(chǎn)項目投資決策的成敗有著重要的影響.房地產(chǎn)項目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風險的大小和特點,確定合理的投資收益 水平,提出控制風險的方案,有重點地加強對投資風險的防范和控制.
第六十條
房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括敏感性分析,臨界點分析和概率分析;進行不確定性分析的因素主要有:租售價格,銷售進度,出租比例,可租售房地產(chǎn)面積,開發(fā)周期,項目總投資,土地費用,建安工程費,融資比例,融資成本等.
第六十一條
敏感性分析是通過分析,預測房地產(chǎn)項目不確定性因素發(fā)生變化時,對項目成敗和經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響;通過確定這些因素的影響程度,判斷房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益對于各個影響因素的敏感性,并從中找出對于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響較大的不確定性因素.
房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟:
一,確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標.通常采用的指標有:項目內(nèi)部收益率,必要時亦可選用其他指標.在具體選定時,應考慮分析的目的,顯示的直觀性,敏感性,以及計算的復雜程度.
二,確定不確定性因素可能的變動范圍,
三,計算不確定性因素變動時,評價指標的相應變動值.
四,通過評價指標的變動情況,找出較為敏感的變動因素,作進一步的分析.
進行房地產(chǎn)項目敏感性分析時,可以采用列表的方法表示不確定性因素的相對變動而引起評價指標相對變動的幅度,也可以采用敏感性分析圖對多個不確定性因素進行比較.
第六十二條
臨界點分析是分析計算一個或多個不確定性因素變化時,房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值,并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度.不確定性因素臨界值的分析計算可以采用列表或圖解的方法.通常進行的臨界點分析有:一,
最低售價和最低銷售量,最低租金
售價和銷售量是房地產(chǎn)項目重要的不確定性因素,能否在預定的價格下銷售出預想的數(shù)量,通常是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵.最低售價是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品售價下降到 預定可接受的最低盈利水平時的價格,售價低于這一價格時,項目盈利水平將不能滿足預定的要求.最低銷售量是指在預定的房屋售價下,要達到預定的最低盈利水 平,所必須達到的銷售量.最低售價與預測售價之間的差距越大,最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大,說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強.
當房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時,可相應進行最低租金和最高空置率的分析.
二,最高土地取得價格
土地費用是影響房地產(chǎn)項目盈利性的重要因素,是重要的不確定性因素.最高土地價格是指在房地產(chǎn)項目銷售額和其費用不變的條件下,保持預期收益水平所能承受 的最高土地費用.當土地費用超過這一價格時,項目將無法獲得足夠的收益.最高土地取得價格與實際估測的土地價格之間差距越大,最高土地取得價格越高,房地 產(chǎn)項目承受土地使用權(quán)價格風險的能力就越強.
三,最高工程費用
最高工程費用是指在預定銷售額下,滿足預期的項目收益要求所能承受的最高工程費用.當土地開發(fā)工程量不大時,最高工程費用是指最高建筑安裝工程費用.最高工程費用與預測的可能工程費用之間差距越大,說明房地產(chǎn)項目承受工程費用增加風險的能力越強.
第六十三條
概率分析是使用概率研究預測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響的一種定量分析方法,通過預分析不確定性因素的概率分布,計算在不同概率分布條件下房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價指標的期望值,說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度.概率分析的一般步驟為:
一,列出需要進行概率分析的不確定性因素;
二,選擇概率分析使用的經(jīng)濟評價指標;
三,分析確定每個不確定性因素的概率分布;
四,進行概率計算,求出評價指標的期望值,達到臨界點的累計概率等分析指標.
第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目方案比選
第六十四條
房地產(chǎn)項目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段.對于房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案,應首先進行經(jīng)濟分析和計算,篩選出滿足最低滿意收益率要求的可供比較方案,并在此基礎(chǔ)上進行方案比選.
第六十五條
在進行可供比較方案的比選時,應注意各方案之間的可比性,遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則,并根據(jù)項目實際情況,選擇適當?shù)慕?jīng)濟評價指標作為比選指標.通常采用的房地產(chǎn)項目方案比選指標有:
一,差額投資內(nèi)部收益率(△IRR)
差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率.其表達式為:
n
∑[(CI-CO)′t-(CI-CO)〃t](1+△IRR)-t次方=0
t=1
式中:(CI-CO)′t――投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量;
(CI-CO)〃t――投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量;
n――開發(fā)經(jīng)營期.
在進行方案比選時,可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低滿意收益率(MARR)進行比較,當△IRR≥MARR時,以投資大的方案為優(yōu)選方 案;反之,以投資小的方案為優(yōu)選方案.當多個方案比選時,首先按投資由小到大排序,再依次就相鄰方案兩兩比選,從中確定優(yōu)選方案.
二,凈現(xiàn)值(NPV)
n
NPV=∑(CI-CO)t(1+ic)-t次方
t=1
在進行方案比選時,以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案.
三,等額年值(AW)
AW=NPV×ic (1+ic)n次方/[(1+ic)n次方-1]
在進行方案比選時,以等額年值大的方案為優(yōu)選方案.
第六十六條
當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同時,可直接選用差額投資內(nèi)部收益率,凈現(xiàn)值或等額年值指標進行方案比選.當開發(fā)經(jīng)營期不同時,宜采用等額年值指標進行比 選.如果采用差額投資內(nèi)部收益率指標或凈現(xiàn)值指標進行方案比選時,應首先對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期和計算方法作適當處理后再進行比選.王雄武律師編輯
第六十七條 對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目,也可直接采用利潤總額,投資利潤率等靜態(tài)指標進行方案比選.
第六十八條 對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進行比選時,為簡化計算,可采用費用現(xiàn)值指標和等額年費用指標直接進行項目方案費用部分的比選.
一,費用現(xiàn)值(PC)指標
n
PC=∑(C-B)t(1+ic)-t次方
t=1
式中:C――第t期投入總額;
B――期末余值回收.
在進行方案比選時,以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案.
二,等額年費用(AC)指標
AC=PC×ic (1+ic)n/[(1+ic)n-1]
在進行方案比選時,以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案.
第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價
第六十九條 房地產(chǎn)項目綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度,考察房地產(chǎn)項目的效益和費用,評價房地產(chǎn)項目的合理性.
房地產(chǎn)項目綜合評價包括綜合盈利能力分析和社會影響分析.
第七十條 綜合評價中項目的效益是指房地產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻,分為直接效益和間接效益.
一,直接效益是指在房地產(chǎn)項目范圍內(nèi),政府能夠得到的收益,一般包括下列方面:
1,出讓國有土地使用權(quán)所得的收益.
2,因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益,如土地增值稅等.
3,項目范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費,如房產(chǎn)稅,土地使用稅,車船使用稅,印花稅,進口關(guān)稅和增值稅,營業(yè)稅,城市維護建設(shè)稅及教育費附加,消費稅,資源稅,所得稅等.
4,項目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益,如供電增容費,供水增容費,排水增容費,城市增容費,電費,水費,電訊費等.
二,間接效益是指由房地產(chǎn)項目引起的,在項目直接效益中未得到反映的那部分效益.主要有:增加地區(qū)就業(yè)人口,繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù),促進地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來的收益.
第七十一條 綜合評價中項目的費用是指區(qū)域經(jīng)濟為項目付出的代價,分為直接費用和間接費用.
一,直接費用是指在項目范圍內(nèi),政府所花費的投資和經(jīng)營管理費用.一般包括下列方面:
1,征地費用.
2,土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費用.
3,建筑工程和城市配套設(shè)施費用.
4,經(jīng)營管理費用.
二,間接費用是指由項目引起的,在直接費用中未得到反映的那部分費用.主要有:在項目范圍外為項目配套的基礎(chǔ)設(shè)施投資,為滿足項目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供 應缺口使區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生的損失等.當基礎(chǔ)服務(wù)(如電力)供不應求時,為滿足項目需求而使區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生的損失,可用該項服務(wù)的當?shù)刈罡邇r格計算.
第七十二條 綜合評價應遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則,防止重復計算或漏算.例如:
一,具有行政職能的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費,如耕地占用稅,建設(shè)期間的土地使用稅等,在綜合評價中應視作區(qū)域經(jīng)濟中的轉(zhuǎn)移支付,不計為項目的效益或費用.外資或一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費,在綜合評價中應作為效益處理.
二,同類基礎(chǔ)服務(wù)在不同情況下,可能使項目產(chǎn)生不同的效益和費用,對此應注意識別.以電力供應為例,見下表.
項目供電的效益與費用識別
-----------------------------------------------------------------------------
與供電有關(guān)的項目效果
電力供應特點 效 益 費 用
-----------------------------------------------------------------------------
電廠在項目范圍外 供電增容費,電力銷售 輸變電投資,經(jīng)營管理費用
收入減去電力購進支出
電廠在項目范圍內(nèi), 供電增容費,電力銷售收入 全部電力投資,經(jīng)營管理費用
由具有行政職能的開
發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營
電廠在項目范圍內(nèi), 稅費收入 無
由獨立的電力公司投
資經(jīng)營
-----------------------------------------------------------------------------
第七十三條 盈利能力分析
一,綜合評價盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項目的直接效益和直接費用,以及可以用貨幣計量的間接效益和間接費用,計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率和投資回收期指標,考察房地產(chǎn)項目投資的盈利水平.
1,經(jīng)濟內(nèi)部收益率(EIRR)
經(jīng)濟內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個計算期內(nèi),各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率.它反映房地產(chǎn)項目所占用資金的盈利率,是考察房地產(chǎn)項目盈利能力的動態(tài)評價指標.其表達式為:
n
∑(CI-CO)t(1+EIRR)-t次方=0
t=1
經(jīng)濟內(nèi)部收益率可根據(jù)綜合評價現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法計算求得,并可與政府的期望收益值或銀行的貸款利率進行比較,判斷項目的盈利能力.二,綜 合評價盈利能力分析的主要報表是綜合評價現(xiàn)金流量表.該表不分投資資金來源,以全部投資作為計算的基礎(chǔ),用以計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率指標,考察房地產(chǎn)項目的盈 利能力.房地產(chǎn)項目的計算期,可根據(jù)項目的實際情況自行確定,一般可不超過10年.
第七十四條 社會影響分析是對房地產(chǎn)項目難以用貨幣計量的間接效益和間接費用,就其影響作出定性和定量的描述.社會影響分析主要包括下列內(nèi)容:
一,就業(yè)效果分析.
就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)項目對區(qū)域勞動力就業(yè)的影響.如果當?shù)夭o就業(yè)壓力,項目范圍內(nèi)主要使用外來勞動力,則不必進行就業(yè)效果分析.就業(yè)效果以就業(yè)成本和就業(yè)密度兩項指標來進行描述,并可與當?shù)氐南鄳笜诉M行比較.
就業(yè)成本=項目開發(fā)總投資(萬元)÷項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)
就業(yè)密度=項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)÷項目占地面積(平方米)
二,對區(qū)域資源配置的影響.
三,對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的影響.
四,對區(qū)域科技進步的影響.
五,對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響.主要包括:對繁榮商業(yè)服務(wù)的影響,對促進旅游業(yè)的影響,對發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的影響等.
六,對減少進口(節(jié)匯)和增加出口(創(chuàng)匯)的影響.
七,對節(jié)約及合理利用國家資源(如土地,礦產(chǎn)等)的影響.
八,對提高人民物質(zhì)文化生活及社會福利的影響.
九,對遠景發(fā)展的影響.
第一章 總 則
第一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目(以下簡稱房地產(chǎn)項目)經(jīng)濟評價,是房地產(chǎn)項目可行性研究的重要組成部分,是房地產(chǎn)項目決策科學化的重要手段.為了引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性,提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價質(zhì)量,制定本方法.
第二條 房地產(chǎn)項目應根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合,定量分析與定性分析相結(jié)合,動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,做好經(jīng)濟評價工作.
第三條 在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中,按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益的方式,可將房地產(chǎn)項目主要分為下列類型:
一,出售型房地產(chǎn)項目.此類房地產(chǎn)項目以預售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入,回收開發(fā)資金,獲取開發(fā)收益,以達到盈利的目的.
二,出租型房地產(chǎn)項目.此類房地產(chǎn)項目以預租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入,回收開發(fā)資金,獲取開發(fā)收益,以達到盈利的目的.
三,混合型房地產(chǎn)項目.此類房地產(chǎn)項目以預售,預租或開發(fā)完成后出售,出租,自營的各種組合方式得到收入,回收開發(fā)資金,獲取開發(fā)收益,以達到盈利的目的.
第四條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價分為財務(wù)評價和綜合評價.對于一般的房地產(chǎn)項目只需進行財務(wù)評價;對于重大的,對區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目,如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目,成片開發(fā)項目,在作出決策前應進行綜合評價.
第五條 財務(wù)評價應根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系,計算房地產(chǎn)項目的財務(wù)收入和財務(wù)支出,分析項目的財務(wù)盈利能力,清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務(wù)可行性.
第六條 綜合評價應從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度,分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟的效益和費用,考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻,判斷項目的社會經(jīng)濟合理性.
第七條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價應在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測,房地產(chǎn)項目策劃,房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算,房地產(chǎn)項目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進行.同時應注意對房地產(chǎn)項目進行不確定分析和多方案比選.
第八條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的結(jié)論可以為房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù),作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù);可以為政府管理部門服務(wù),作為政府管理部門審批房地產(chǎn)項目的依據(jù);可以為金融機構(gòu)服務(wù),作為金融機構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù).
第九條 本方法適用于以房地產(chǎn)為主要產(chǎn)品做為商品進入市場交換和房地產(chǎn)開發(fā)商自營的房地產(chǎn)項目.其他房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價方法也可參照使用.
第十條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價人員收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準確性和選擇參數(shù)的合理性,對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價結(jié)論的正確性有著重要的影響,這就要求房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價人員具有較高的素質(zhì),以便在進行房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價時做出正確的分析和判斷.
第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測
第十一條 通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測,以了解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀,把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài),認識房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢,為分析和確定房地產(chǎn)項目建設(shè)的必要性,用途,規(guī)模,檔次,時機,開發(fā)經(jīng)營方式,以及估算收入,投資與成本費用等提供可靠的依據(jù).
第十二條 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測的內(nèi)容和方法,應根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途,未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況確定.按照用途可將房地產(chǎn)項目主要分為下列類型:
一,居住用途的房地產(chǎn)項目,包括普通住宅,高檔公寓,別墅等.
二,商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目,包括商場,購物中心,商業(yè)店鋪,超級市場,批發(fā)市場等.
三,辦公用途的房地產(chǎn)項目,包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)等.
四,旅館用途的房地產(chǎn)項目,包括飯店,酒店,賓館,度假村,旅店,招待所等.
五,餐飲用途的房地產(chǎn)項目,包括酒樓,美食城,餐館,快餐店等.
六,娛樂用途的房地產(chǎn)項目,包括游樂場,娛樂城,康樂中心,俱樂部,影劇院等.
七,工業(yè)用途的房地產(chǎn)項目,包括廠房,倉庫等.
八,特殊用途的房地產(chǎn)項目,包括停車樓等;
九,土地開發(fā)項目,是指在生地或毛地上進行三通一平等,將其開發(fā)成為建設(shè)熟地的房地產(chǎn)項目.
第十三條 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測和房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測.
一,房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測應在國家,區(qū)域,城市,鄰里的層次上進行.主要內(nèi)容包括:政治,法律,經(jīng)濟,文化教育,自然條件,城市規(guī)劃,基礎(chǔ)設(shè)施等方面,特別是要預計已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項目的影響.
二,房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測應在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預測的基礎(chǔ)上進行,主要內(nèi)容包括:
1,供求狀況.包括相關(guān)地段,用途,規(guī)模,檔次,價位,平面布置等的房地產(chǎn)的供求狀況,如供給量,有效需求量,空置量和空置率等.其中供給量應包括已完成的項目,在建的項目,已審批立項的項目,潛在的競爭項目及預計它們投入市場的時間.
2,房地產(chǎn)商品的價格,租金以及經(jīng)營收入.
3,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本,費用,稅金等的種類及其支付的標準和時間等.
在進行市場狀況的調(diào)查與預測時,還應進行房地產(chǎn)項目競爭能力的分析.
第十四條 房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法根據(jù)調(diào)查的對象,內(nèi)容和目的的不同而有所不同.通常采用的方法有:普查法,抽樣調(diào)查法,直接調(diào)查法,間接調(diào)查法.
第十五條 房地產(chǎn)市場預測一般分為定性預測和定量預測.
一,定性預測主要是通過對歷史資料的分析和對未來條件的研究,憑借預測人員實踐經(jīng)驗和邏輯推理能力,對房地產(chǎn)市場未來表現(xiàn)的性質(zhì)進行推測和判斷.
二,定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,運用數(shù)學方法和其他分析技術(shù),建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型,并以此為基礎(chǔ)分析,計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量.
第十六條 房地產(chǎn)市場預測的具體方法因預測的對象,內(nèi)容,期限不同而有所不同.通常采用的方法有:
一,直觀判斷法,包括德爾菲法和專家小組法等.
二,歷史引伸法,包括簡單平均數(shù)法,移動平均數(shù)法,加權(quán)移動平均數(shù)法,趨勢預測法,指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等.
三,因果預測法,包括回歸分析法和相關(guān)分析法等.
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃
第十七條 房地產(chǎn)項目應進行系統(tǒng)的項目策劃,以形成和優(yōu)選出較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案.
房地產(chǎn)項目策劃主要包括項目區(qū)位的分析與選擇,開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,開發(fā)時機的分析與選擇,開發(fā)合作方式的分析與選擇,項目融資方式的分析與選擇,開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇.
第十八條 房地產(chǎn)項目區(qū)位的分析與選擇,包括地域的分析與選擇和具體地點的分析與選擇.
地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇,是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇,主要考慮項目所在地區(qū)的政治,法律,經(jīng)濟,文化教育,自然條件等因素.
具體地點的分析與選擇,是對房地產(chǎn)項目座落地點和周圍環(huán)境,基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇,主要考慮項目所在地點的交通,城市規(guī)劃,土地取得代價,拆遷安置難度,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)水文,噪聲,空氣污染等因素.
第十九條 房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,應在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則(最高最佳利用是法律上允許,技術(shù)上可能,財務(wù)上可行,經(jīng)過充分合 理的論證,能夠帶來最高收益的利用),選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模,包括建筑總面積,建設(shè)和裝修檔次,平面布置等.此外,還可考慮僅將生地或毛地開 發(fā)成為可進行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況.
第二十條 房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇,首先應考慮開發(fā)完成后的市場前景,再倒推出應獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時機.并應充分估計到辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響.大型房地產(chǎn)項目可考慮分期分批開發(fā)(滾動開發(fā)).
第二十一條 房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇,主要是考慮開發(fā)商自身在土地,資金,開發(fā)經(jīng)營專長,經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度,以及從分散風險的角度出發(fā),對獨資,合資,合作(包括合建),委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇.
第二十二條 房地產(chǎn)項目融資方式的分析與選擇,主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu),確定合作各方在項目投資的資本金中所占的份額,并通過分析可能的投資來源和經(jīng)營方式,對項目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排.
第二十三條 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇,主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧,資金壓力,自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等,對出售(包括預售),出租(包括預租,短租或長租),自營等經(jīng)營方式進行選擇.
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算
第二十四條 房地產(chǎn)項目總投資,開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金
房地產(chǎn)項目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動的周轉(zhuǎn)資金,主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金.
開發(fā)期是指從房地產(chǎn)項目研究到開發(fā)建設(shè)完成的期間.
開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用,主要包括:土地費用,前期工程費用,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用,建筑安裝工程費用,公共配套設(shè)施建設(shè)費用,開發(fā)間接費用,財務(wù)費用,管理費用,銷售費用,開發(fā)期稅費,其他費用以及不可預見費用等.
開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成出售,出租目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和自營自用目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn),應注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分攤劃轉(zhuǎn).
經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金.
第二十五條 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時,按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資.當房地產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時,可分別估算每種產(chǎn)品的成本費用,但應注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分攤.
第二十六條 經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售,出租時,將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本,主要包括:土地轉(zhuǎn)讓成本,出租土地經(jīng)營成本,房地產(chǎn)銷售成本,出租經(jīng)營成本.
對于分期收款的房地產(chǎn)項目,房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當期收入占全部銷售收入和租金收入的比率,計算本期應結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本.
第二十七條 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)完成后,可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn),主要包括固定資產(chǎn),無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn).
一,固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房,開發(fā)企業(yè)機器設(shè)備和運輸設(shè)備,以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等.
二,無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等.
三,遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產(chǎn)的改良支出等.
第二十八條 房地產(chǎn)項目土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用.房地產(chǎn)項目取得土地有多種方式,所發(fā)生的費用各不相同.主要有下列幾種:劃撥或征用土地的土地 征用拆遷費,出讓土地的土地出讓地價款,轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費,租用土地的土地租用費,股東投資入股土地的投資折價.
一,土地征用拆遷費
土地征用拆遷費分為:農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費.
1,農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括:土地補償費,青苗補償費,地上附著物補償費,安置補助費,新菜地開發(fā)建設(shè)基金,征地管理費,耕地占用稅,拆遷費,其他費用.
2,城鎮(zhèn)土地拆遷費主要包括:地上建筑物,構(gòu)筑物,附著物補償費;搬家費;臨時搬遷安置費;周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn),停業(yè)補償費;拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等.
二,土地出讓地價款
土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓地價款.主要包括向政府繳付 的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費,安置費,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等.例如:以出讓方式取得城市熟地土地使用權(quán),土地出讓 地價款由土地出讓金加上拆遷補償費和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成.
土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市,地區(qū),地段,土地的用途以及使用條件,合同條件等許多方面的因素決定.許多城市對土地制定了基準地價,具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎(chǔ)上加以適當調(diào)整確定.
三,土地轉(zhuǎn)讓費
土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費.依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓.
四,土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用.以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項目開發(fā)的初期投資,但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見.
五,土地投資折價
房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資.在這種情況下,不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用,但一般需要對土地使用權(quán)評估作價.
第二十九條 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃,設(shè)計,可行性研究,水文,地質(zhì)勘測以及"三通一平"等階段的費用支出.
項目規(guī)劃,設(shè)計,可行性研究所需費用支出一般可按占項目總投資的一定百分比估算,也可按估計的工作量乘以正常工日費率估算.項目水文,地質(zhì)勘測所需費用支出根據(jù)所需工作量估算.土地開發(fā)中,三通一平(通水,通電,通路,土地平整)工程費用根據(jù)實際工作量估算.
第三十條 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程,其費用包括供水,供電,供氣,排污,綠化,小區(qū),道路,路燈,環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線,干管,干道的接口費用.一般按實際工程量估算.
第三十一條 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用,設(shè)備采購費用和安裝工程費用等.在可行性研究階段,建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法,單 位指標估算法,工程量近似框算法,概算指標估算法,概預算定額法,也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算.具體估算方法的選擇應視資料的可獲得性和費用情況而 定.
當房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時,應對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用.
第三十二條 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費用,主要包括:居委會,派出所,托兒所,幼兒園,公共廁所,停車場等.一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算.
第三十三條 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用.主要包括:工資,福利費,折舊費,修理費,辦公費,水電費,勞動保護費,周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等.
當開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu),由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時,所發(fā)生的費用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費用.
第三十四條 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用.主要包括:行政管理人員工資,職工福利費,辦公費,差旅費,折 舊費,修理費,工會經(jīng)費,職工教育經(jīng)費,勞動保險費,待業(yè)保險費,董事會費,咨詢費,審計費,訴訟費,排污費,綠化費,房地產(chǎn)稅,車船使用稅,土地使用 稅,技術(shù)轉(zhuǎn)讓費,技術(shù)開發(fā)費,無形資產(chǎn)攤銷,開辦費攤銷,業(yè)務(wù)招待費,壞帳損失,存貨盤虧,毀損和報廢損失以及其他管理費用.
第三十五條 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用.主要包括借款和債券的利息,金融機構(gòu)手續(xù)費,代理費,外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用.
第三十六條 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用.主要包括銷售人員工資,獎金,福利費,差旅費,銷售機構(gòu)的折舊費,修理費,物料消耗,廣告費,宣傳費,代銷手續(xù)費,銷售服務(wù)費及預售許可證申領(lǐng)費等.
第三十七條 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費,施工圖預算或標底編制費,工程合同預算或標底審查費,招標管理費,總承包管理費,合同公證費,施工執(zhí)照費,工程質(zhì)量監(jiān)督費,工程監(jiān)理費,竣工圖編制費,工程保險費等.
第三十八條 房地產(chǎn)項目投資估算中應考慮項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用.主要包括:固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅,土地使用稅,市 政支管線分攤費,供電貼費,用電權(quán)費,綠化建設(shè)費,電話初裝費,分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等.在一些大中型城市,這部分稅費已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目投資費用 中占較大比重的費用.各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算.
第三十九條 房地產(chǎn)項目投資估算應考慮適當?shù)牟豢深A見費用.
第四十條 運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后,在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用.主要包括:管理費用,銷售費用等.
第四十一條 修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等.
第四十二條 房地產(chǎn)項目應根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額編制資金使用計劃表.在房地產(chǎn)項目可行性研究階段,資金使用計劃可按年,半年或季度編制. 編制資金使用計劃應考慮各種投資款項的付款特點,要考慮預付款,欠付款,預付定金以及按工程進度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用計劃的影響.
第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措
第四十三條 房地產(chǎn)項目應在項目策劃方案的基礎(chǔ)上,制定切實可行的出售,出租,自營等計劃(以下簡稱租售計劃).租售計劃應遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售的規(guī)定,與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合.
第四十四條 房地產(chǎn)項目租售計劃包括擬租售的房地產(chǎn)類型,時間和相應的數(shù)量,租售價格,租售收入及收款方式.
第四十五條 確定擬租售的房地產(chǎn)類型和相應的數(shù)量,應在房地產(chǎn)項目可供租售的房地產(chǎn)類型,數(shù)量的基礎(chǔ)上進行,注意租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況的變化對可能租售數(shù)量的影響.
第四十六條 確定租售價格應根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點,選擇在位置,規(guī)模,功能和檔次等方面可比的交易實例,通過對其成交價格的分析與修正,最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格.
確定租售價格要與開發(fā)商市場營銷策略相一致,在考慮政治,經(jīng)濟,社會等宏觀環(huán)境對項目租售價格影響的同時,還應對房地產(chǎn)市場供求狀況進行分析,考慮已建成的,正在建設(shè)的以及潛在的競爭項目對房地產(chǎn)項目租售價格的影響.
第四十七條 房地產(chǎn)項目的租售收入主要包括銷售收入,租金收入和自營收入.
一,銷售收入和租金收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格.各期(年,半年或季度,以下同)可能獲得的收入,主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入,商品房銷售收入,出租房租金收入,配套設(shè)施銷售收入等.
應注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響;空置期(項目竣工后暫時找不到租戶的時間)和空置率(未出租面積占總出租面積的百分比)對年租金收入的影響;以及由于規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒茕N售面積比例的增大對銷售收入產(chǎn)生的影響.
二,自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體,通過綜合性的自營方式得到的收入.
在進行自營收入估算時,應充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響,以及未來商業(yè),服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目的影響,進行謹慎的分析.
第四十八條 確定收款方式應考慮房地產(chǎn)交易的付款習慣和慣例,以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例.
第四十九條
資金籌措計劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資,成本與費用使用計劃,確定資金的來源和相應的數(shù)量.資金來源通常有資本金,預租售收入及借貸資金三種渠道.
第五十條
在進行房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價時,應按期編制銷售收入,經(jīng)營稅金及附加估算表;租金收入,經(jīng)營稅金及附加估算表;自營收入,經(jīng)營稅金及附加估算表;投資計劃與資金籌措表.
第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價
第五十一條
房地產(chǎn)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測,項目策劃,投資,成本與費用估算,收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,通過編制基本財務(wù)報表,計算財務(wù)評價指標,對房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力,清償能力和資金平衡能力進行分析.
第五十二條 應編制的基本財務(wù)報表主要有:現(xiàn)金流量表,資金來源與運用表和損益表.
基本財務(wù)報表按照獨立法人房地產(chǎn)項目(項目公司)的要求進行科目設(shè)置;非獨立法人房地產(chǎn)項目基本財務(wù)報表的科目設(shè)置,可參照獨立法人項目進行,但應注意費用與效益在項目上的合理分攤.
第五十三條 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出,用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標,進行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析.
按照投資計算基礎(chǔ)的不同,現(xiàn)金流量表一般分為:
一,全部投資現(xiàn)金流量表.該表不分投資資金來源,以全部投資作為計算基礎(chǔ),用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率,財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標,考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力,為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎(chǔ).
二,資本金現(xiàn)金流量表.該表從投資者角度出發(fā),以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ),把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出,用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率,財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標,考察項目自有資金的盈利能力.
三,投資者各方現(xiàn)金流量表.該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ),用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率,財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標,反映投資者各方投入資本的盈利能力.
第五十四條 資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況,用于選擇資金籌措方案,制定適宜的借款及償還計劃. 網(wǎng)務(wù)服律法產(chǎn)地房下天
第五十五條 損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額,所得稅及各期稅后利潤的分配情況,用以計算投資利潤率,資本金利潤率等評價指標.
一,利潤總額的計算
利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅
經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入
銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入
租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入
經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加
經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本
二,彌補虧損
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損,可以用下一年度的所得稅前利潤彌補,下一年度稅前利潤不足彌補的,可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補;五年內(nèi)不足彌補的,用稅后利潤彌補.
三,利潤分配
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤,一般按照下列順序分配:
1,彌補企業(yè)以前年度虧損.
2,提取法定盈余公積金.法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的10%提取,法定公積金已達到注冊資本的50%時可不再提取.
3,提取公益金.
4,向投資者分配利潤.
第五十六條
財務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力水平.根據(jù)房地產(chǎn)項目研究階段,研究深度以及項目類型的不同,可以通過上述基本報表,有選擇地計算下列評價指標:
一,財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
房地產(chǎn)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率.其表示式為:
n
∑(CI-CO)t[(1+FIRR)]-t次方=0
t=1
式中:CI――現(xiàn)金流入量;
CO――現(xiàn)金流出量;
(CI-CO)t――第t期的凈現(xiàn)金流量;
n――開發(fā)經(jīng)營期.
財務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取.在財務(wù)評價中,將求出的全部投資或資本金(投資者的實際出資額)財務(wù)內(nèi)部收益率與投資者設(shè)定的折現(xiàn)率Ic或可接受的最低收益率(MARR)比較,當FIRR≥
MARR時,即認為其盈利能力已滿足最低要求,在財務(wù)上是可以考慮接受的.
當計算求出的財務(wù)內(nèi)部收益率以季節(jié)為期間時(半年時類同),應將其換算為以年為期間的財務(wù)內(nèi)部收益率之后,再與企業(yè)最低滿意收益率進行比較.其換算公式為:
FIRR年=[(1+FIRR季)4次方-1]×100%
二,財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)
財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(ic),將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和.其表達式為:
n
FNPV=∑(CI-CO)t[(1+ic )]-t次方
t=1
財務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得.財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目,在財務(wù)上是可以考慮接受的.
三,投資回收期(主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)項目)
1,投資回收期(Pt)
靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間.一般以年表示,并從房地產(chǎn)項目開發(fā)開始年算起.其表達式為:
Pt
∑(CI-CO)t=0
t=1
投資回收期可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)中累計凈現(xiàn)金流量求得.其詳細計算公式為:
投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)
+(上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當期凈現(xiàn)金流量)
再換算成年.
四,投資利潤率
投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額÷總投資×100%
其中:總投資=自有資金+借貸資金
五,資本金凈利潤率
自有資金凈利潤率=年所得稅后利潤總額或年平均所得稅后利潤總額÷資本金×100%
第五十七條 房地產(chǎn)項目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的財務(wù)狀況及償債能力.
一,借款利息的計算
1,有效期利率
有效期利率=[1+(r/m)]m次方-1
式中:r――名義年利率;
m――每年計息次數(shù).
2,利息計算方法
(1)按期計息時,為簡化計算,假定借款發(fā)生當期均在期中支用,按半期計息,其后各期按全期計息;還款當期按期末償還,按全期計息.每期應計利息的近似計算公式為:
每期應計利息=(期初借款本息累計+本期借款÷2)×利率
(2)等額償還本金和利息總額的計算公式:
A=Ic×i(1+i)n次方/[(1+i)n次方-1]
式中:A――每期的還本付息額;
Ic――寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與
初始經(jīng)營資金借款本金之和;
i――期利率;
n――貸款方要求的借款償還時間(由還款期開始計算).
還本付息中償還的本金和利息各期不等,償還的本金部分將逐期增多,支付的利息部分將逐期減少,其計算公式為:
每期支付利息=期初本金累計×期利率
每期償還本金=A-每期支付利息
期初本金累計=Ic-本期以前各期償還本金累計
(3)等額還本,利息照付計算公式:
At=Ic/n+Ic×[1-(t-1)/n]×i
式中:At――第t期還本付息額
等額還本,利息照付:各期之間的本金及利息之和是不等的,償還期內(nèi)每期償還的本金額是相等的,利息將隨本金逐期償還而減少;其計算公式為:
每期支付利息=期初本金累計×期利率
每期償還本金=Ic/n
國外借款除支付銀行利息外,還要另計管理費和承諾費等財務(wù)費用;為簡化計算,可采用適當提高利率的方法進行處理.
二,借款償還期的計算
1,國內(nèi)借款償還期
具有自營的房地產(chǎn)項目,應計算國內(nèi)借款償還期.產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項目一般可不計算國內(nèi)借款償還期.
國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務(wù)條件下,房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤,折舊,攤銷及其他還款資金償還房地產(chǎn)項目借款(Id)所需要的時間.其計算公式為:
Pd
Id=∑Rt
t=1
式中:Pd――國內(nèi)借款償還期,從借款開始期計算;
Rt――第t期可用于還款的資金,包括:利潤,折舊,攤銷及其他還
款資金.
借款償還期可由資金來源與運用表及國內(nèi)借款還本付息計算表直接計算;其詳細計算公式為:
Pd=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+(當期償還借款額÷當期可用于還款的資金額)
2,國外借款償還期
涉及利用外資的房地產(chǎn)項目,其國外借款的還本利息,一般是按已經(jīng)明確或預計可能的借款償還條件(包括寬限期,償還期及償還方式等)計算.當借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時,即認為房地產(chǎn)項目具有清償能力.
第五十八條
資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期間的資金平衡狀況.作為房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的必要條件,各期累計盈余資金不應出現(xiàn)負值(即資金缺口).如果出現(xiàn)資金缺口,應采取適當?shù)拇胧?如短期貸款等)予以解決.資金平衡分析一般通過資金來源與運用表進行.
第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析
第五十九條
房地產(chǎn)項目不確定性分析是分析未來不確定性因素對項目的影響進行分析,分析這些不確定性因素對項目可能造成的風險.不確定性分析是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的重 要組成部分,對房地產(chǎn)項目投資決策的成敗有著重要的影響.房地產(chǎn)項目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風險的大小和特點,確定合理的投資收益 水平,提出控制風險的方案,有重點地加強對投資風險的防范和控制.
第六十條
房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括敏感性分析,臨界點分析和概率分析;進行不確定性分析的因素主要有:租售價格,銷售進度,出租比例,可租售房地產(chǎn)面積,開發(fā)周期,項目總投資,土地費用,建安工程費,融資比例,融資成本等.
第六十一條
敏感性分析是通過分析,預測房地產(chǎn)項目不確定性因素發(fā)生變化時,對項目成敗和經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響;通過確定這些因素的影響程度,判斷房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益對于各個影響因素的敏感性,并從中找出對于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響較大的不確定性因素.
房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟:
一,確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標.通常采用的指標有:項目內(nèi)部收益率,必要時亦可選用其他指標.在具體選定時,應考慮分析的目的,顯示的直觀性,敏感性,以及計算的復雜程度.
二,確定不確定性因素可能的變動范圍,
三,計算不確定性因素變動時,評價指標的相應變動值.
四,通過評價指標的變動情況,找出較為敏感的變動因素,作進一步的分析.
進行房地產(chǎn)項目敏感性分析時,可以采用列表的方法表示不確定性因素的相對變動而引起評價指標相對變動的幅度,也可以采用敏感性分析圖對多個不確定性因素進行比較.
第六十二條
臨界點分析是分析計算一個或多個不確定性因素變化時,房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值,并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度.不確定性因素臨界值的分析計算可以采用列表或圖解的方法.通常進行的臨界點分析有:一,
最低售價和最低銷售量,最低租金
售價和銷售量是房地產(chǎn)項目重要的不確定性因素,能否在預定的價格下銷售出預想的數(shù)量,通常是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵.最低售價是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品售價下降到 預定可接受的最低盈利水平時的價格,售價低于這一價格時,項目盈利水平將不能滿足預定的要求.最低銷售量是指在預定的房屋售價下,要達到預定的最低盈利水 平,所必須達到的銷售量.最低售價與預測售價之間的差距越大,最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大,說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強.
當房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時,可相應進行最低租金和最高空置率的分析.
二,最高土地取得價格
土地費用是影響房地產(chǎn)項目盈利性的重要因素,是重要的不確定性因素.最高土地價格是指在房地產(chǎn)項目銷售額和其費用不變的條件下,保持預期收益水平所能承受 的最高土地費用.當土地費用超過這一價格時,項目將無法獲得足夠的收益.最高土地取得價格與實際估測的土地價格之間差距越大,最高土地取得價格越高,房地 產(chǎn)項目承受土地使用權(quán)價格風險的能力就越強.
三,最高工程費用
最高工程費用是指在預定銷售額下,滿足預期的項目收益要求所能承受的最高工程費用.當土地開發(fā)工程量不大時,最高工程費用是指最高建筑安裝工程費用.最高工程費用與預測的可能工程費用之間差距越大,說明房地產(chǎn)項目承受工程費用增加風險的能力越強.
第六十三條
概率分析是使用概率研究預測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響的一種定量分析方法,通過預分析不確定性因素的概率分布,計算在不同概率分布條件下房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價指標的期望值,說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度.概率分析的一般步驟為:
一,列出需要進行概率分析的不確定性因素;
二,選擇概率分析使用的經(jīng)濟評價指標;
三,分析確定每個不確定性因素的概率分布;
四,進行概率計算,求出評價指標的期望值,達到臨界點的累計概率等分析指標.
第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目方案比選
第六十四條
房地產(chǎn)項目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段.對于房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案,應首先進行經(jīng)濟分析和計算,篩選出滿足最低滿意收益率要求的可供比較方案,并在此基礎(chǔ)上進行方案比選.
第六十五條
在進行可供比較方案的比選時,應注意各方案之間的可比性,遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則,并根據(jù)項目實際情況,選擇適當?shù)慕?jīng)濟評價指標作為比選指標.通常采用的房地產(chǎn)項目方案比選指標有:
一,差額投資內(nèi)部收益率(△IRR)
差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率.其表達式為:
n
∑[(CI-CO)′t-(CI-CO)〃t](1+△IRR)-t次方=0
t=1
式中:(CI-CO)′t――投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量;
(CI-CO)〃t――投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量;
n――開發(fā)經(jīng)營期.
在進行方案比選時,可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低滿意收益率(MARR)進行比較,當△IRR≥MARR時,以投資大的方案為優(yōu)選方 案;反之,以投資小的方案為優(yōu)選方案.當多個方案比選時,首先按投資由小到大排序,再依次就相鄰方案兩兩比選,從中確定優(yōu)選方案.
二,凈現(xiàn)值(NPV)
n
NPV=∑(CI-CO)t(1+ic)-t次方
t=1
在進行方案比選時,以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案.
三,等額年值(AW)
AW=NPV×ic (1+ic)n次方/[(1+ic)n次方-1]
在進行方案比選時,以等額年值大的方案為優(yōu)選方案.
第六十六條
當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同時,可直接選用差額投資內(nèi)部收益率,凈現(xiàn)值或等額年值指標進行方案比選.當開發(fā)經(jīng)營期不同時,宜采用等額年值指標進行比 選.如果采用差額投資內(nèi)部收益率指標或凈現(xiàn)值指標進行方案比選時,應首先對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期和計算方法作適當處理后再進行比選.王雄武律師編輯
第六十七條 對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目,也可直接采用利潤總額,投資利潤率等靜態(tài)指標進行方案比選.
第六十八條 對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進行比選時,為簡化計算,可采用費用現(xiàn)值指標和等額年費用指標直接進行項目方案費用部分的比選.
一,費用現(xiàn)值(PC)指標
n
PC=∑(C-B)t(1+ic)-t次方
t=1
式中:C――第t期投入總額;
B――期末余值回收.
在進行方案比選時,以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案.
二,等額年費用(AC)指標
AC=PC×ic (1+ic)n/[(1+ic)n-1]
在進行方案比選時,以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案.
第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價
第六十九條 房地產(chǎn)項目綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度,考察房地產(chǎn)項目的效益和費用,評價房地產(chǎn)項目的合理性.
房地產(chǎn)項目綜合評價包括綜合盈利能力分析和社會影響分析.
第七十條 綜合評價中項目的效益是指房地產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻,分為直接效益和間接效益.
一,直接效益是指在房地產(chǎn)項目范圍內(nèi),政府能夠得到的收益,一般包括下列方面:
1,出讓國有土地使用權(quán)所得的收益.
2,因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益,如土地增值稅等.
3,項目范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費,如房產(chǎn)稅,土地使用稅,車船使用稅,印花稅,進口關(guān)稅和增值稅,營業(yè)稅,城市維護建設(shè)稅及教育費附加,消費稅,資源稅,所得稅等.
4,項目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益,如供電增容費,供水增容費,排水增容費,城市增容費,電費,水費,電訊費等.
二,間接效益是指由房地產(chǎn)項目引起的,在項目直接效益中未得到反映的那部分效益.主要有:增加地區(qū)就業(yè)人口,繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù),促進地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來的收益.
第七十一條 綜合評價中項目的費用是指區(qū)域經(jīng)濟為項目付出的代價,分為直接費用和間接費用.
一,直接費用是指在項目范圍內(nèi),政府所花費的投資和經(jīng)營管理費用.一般包括下列方面:
1,征地費用.
2,土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費用.
3,建筑工程和城市配套設(shè)施費用.
4,經(jīng)營管理費用.
二,間接費用是指由項目引起的,在直接費用中未得到反映的那部分費用.主要有:在項目范圍外為項目配套的基礎(chǔ)設(shè)施投資,為滿足項目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供 應缺口使區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生的損失等.當基礎(chǔ)服務(wù)(如電力)供不應求時,為滿足項目需求而使區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生的損失,可用該項服務(wù)的當?shù)刈罡邇r格計算.
第七十二條 綜合評價應遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則,防止重復計算或漏算.例如:
一,具有行政職能的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費,如耕地占用稅,建設(shè)期間的土地使用稅等,在綜合評價中應視作區(qū)域經(jīng)濟中的轉(zhuǎn)移支付,不計為項目的效益或費用.外資或一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費,在綜合評價中應作為效益處理.
二,同類基礎(chǔ)服務(wù)在不同情況下,可能使項目產(chǎn)生不同的效益和費用,對此應注意識別.以電力供應為例,見下表.
項目供電的效益與費用識別
-----------------------------------------------------------------------------
與供電有關(guān)的項目效果
電力供應特點 效 益 費 用
-----------------------------------------------------------------------------
電廠在項目范圍外 供電增容費,電力銷售 輸變電投資,經(jīng)營管理費用
收入減去電力購進支出
電廠在項目范圍內(nèi), 供電增容費,電力銷售收入 全部電力投資,經(jīng)營管理費用
由具有行政職能的開
發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營
電廠在項目范圍內(nèi), 稅費收入 無
由獨立的電力公司投
資經(jīng)營
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第七十三條 盈利能力分析
一,綜合評價盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項目的直接效益和直接費用,以及可以用貨幣計量的間接效益和間接費用,計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率和投資回收期指標,考察房地產(chǎn)項目投資的盈利水平.
1,經(jīng)濟內(nèi)部收益率(EIRR)
經(jīng)濟內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個計算期內(nèi),各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率.它反映房地產(chǎn)項目所占用資金的盈利率,是考察房地產(chǎn)項目盈利能力的動態(tài)評價指標.其表達式為:
n
∑(CI-CO)t(1+EIRR)-t次方=0
t=1
經(jīng)濟內(nèi)部收益率可根據(jù)綜合評價現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法計算求得,并可與政府的期望收益值或銀行的貸款利率進行比較,判斷項目的盈利能力.二,綜 合評價盈利能力分析的主要報表是綜合評價現(xiàn)金流量表.該表不分投資資金來源,以全部投資作為計算的基礎(chǔ),用以計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率指標,考察房地產(chǎn)項目的盈 利能力.房地產(chǎn)項目的計算期,可根據(jù)項目的實際情況自行確定,一般可不超過10年.
第七十四條 社會影響分析是對房地產(chǎn)項目難以用貨幣計量的間接效益和間接費用,就其影響作出定性和定量的描述.社會影響分析主要包括下列內(nèi)容:
一,就業(yè)效果分析.
就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)項目對區(qū)域勞動力就業(yè)的影響.如果當?shù)夭o就業(yè)壓力,項目范圍內(nèi)主要使用外來勞動力,則不必進行就業(yè)效果分析.就業(yè)效果以就業(yè)成本和就業(yè)密度兩項指標來進行描述,并可與當?shù)氐南鄳笜诉M行比較.
就業(yè)成本=項目開發(fā)總投資(萬元)÷項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)
就業(yè)密度=項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)÷項目占地面積(平方米)
二,對區(qū)域資源配置的影響.
三,對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的影響.
四,對區(qū)域科技進步的影響.
五,對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響.主要包括:對繁榮商業(yè)服務(wù)的影響,對促進旅游業(yè)的影響,對發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的影響等.
六,對減少進口(節(jié)匯)和增加出口(創(chuàng)匯)的影響.
七,對節(jié)約及合理利用國家資源(如土地,礦產(chǎn)等)的影響.
八,對提高人民物質(zhì)文化生活及社會福利的影響.
九,對遠景發(fā)展的影響.