房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

第一章總則
第一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(以下簡稱房地產(chǎn)項(xiàng)目)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分,是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段.為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性,提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)質(zhì)量,制定本方法.
第二條房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合,定量分析與定性分析相結(jié)合,動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,做好經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作.
第三條在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,按照房地產(chǎn)項(xiàng)目未來獲取收益的方式,可將房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為下列類型:
一,出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目.此類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入,回收開發(fā)資金,獲取開發(fā)收益,以達(dá)到盈利的目的.
二,出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目.此類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入,回收開發(fā)資金,獲取開發(fā)收益,以達(dá)到盈利的目的.
三,混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目.此類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售,預(yù)租或開發(fā)完成后出售,出租,自營的各種組合方式得到收入,回收開發(fā)資金,獲取開發(fā)收益,以達(dá)到盈利的目的.
第四條房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià).對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目只需進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià);對(duì)于重大的,對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目,如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目,成片開發(fā)項(xiàng)目,在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià).
第五條財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系,計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出,分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力,清償能力以及資金平衡狀況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性.
第六條綜合評(píng)價(jià)應(yīng)從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性.
第七條房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測(cè),房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算,房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行.同時(shí)應(yīng)注意對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行不確定分析和多方案比選.
第八條房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論可以為房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù),作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù);可以為政府管理部門服務(wù),作為政府管理部門審批房地產(chǎn)項(xiàng)目的依據(jù);可以為金融機(jī)構(gòu)服務(wù),作為金融機(jī)構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù).
第九條本方法適用于以房地產(chǎn)為主要產(chǎn)品做為商品進(jìn)入市場交換和房地產(chǎn)開發(fā)商自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目.其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法也可參照使用.
第十條房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和選擇參數(shù)的合理性,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論的正確性有著重要的影響,這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員具有較高的素質(zhì),以便在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)做出正確的分析和判斷.
第二章房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測(cè)
第十一條通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測(cè),以了解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀,把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動(dòng)態(tài),認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢(shì),為分析和確定房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性,用途,規(guī)模,檔次,時(shí)機(jī),開發(fā)經(jīng)營方式,以及估算收入,投資與成本費(fèi)用等提供可靠的依據(jù).
第十二條房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測(cè)的內(nèi)容和方法,應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途,未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況確定.按照用途可將房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為下列類型:
一,居住用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目,包括普通住宅,高檔公寓,別墅等.
二,商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目,包括商場,購物中心,商業(yè)店鋪,超級(jí)市場,批發(fā)市場等.
三,辦公用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目,包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)等.
四,旅館用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目,包括飯店,酒店,賓館,度假村,旅店,招待所等.
五,餐飲用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目,包括酒樓,美食城,餐館,快餐店等.
六,娛樂用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目,包括游樂場,娛樂城,康樂中心,俱樂部,影劇院等.
七,工業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目,包括廠房,倉庫等.
八,特殊用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目,包括停車樓等;
九,土地開發(fā)項(xiàng)目,是指在生地或毛地上進(jìn)行三通一平等,將其開發(fā)成為建設(shè)熟地的房地產(chǎn)項(xiàng)目.
第十三條房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè).
一,房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在國家,區(qū)域,城市,鄰里的層次上進(jìn)行.主要內(nèi)容包括:政治,法律,經(jīng)濟(jì),文化教育,自然條件,城市規(guī)劃,基礎(chǔ)設(shè)施等方面,特別是要預(yù)計(jì)已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響.
二,房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行,主要內(nèi)容包括:
1,供求狀況.包括相關(guān)地段,用途,規(guī)模,檔次,價(jià)位,平面布置等的房地產(chǎn)的供求狀況,如供給量,有效需求量,空置量和空置率等.其中供給量應(yīng)包括已完成的項(xiàng)目,在建的項(xiàng)目,已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目,潛在的競爭項(xiàng)目及預(yù)計(jì)它們投入市場的時(shí)間.
2,房地產(chǎn)商品的價(jià)格,租金以及經(jīng)營收入.
3,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本,費(fèi)用,稅金等的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等.
在進(jìn)行市場狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)時(shí),還應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭能力的分析.
第十四條房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法根據(jù)調(diào)查的對(duì)象,內(nèi)容和目的的不同而有所不同.通常采用的方法有:普查法,抽樣調(diào)查法,直接調(diào)查法,間接調(diào)查法.
第十五條房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè).
一,定性預(yù)測(cè)主要是通過對(duì)歷史資料的分析和對(duì)未來?xiàng)l件的研究,憑借預(yù)測(cè)人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理能力,對(duì)房地產(chǎn)市場未來表現(xiàn)的性質(zhì)進(jìn)行推測(cè)和判斷.
二,定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù),建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型,并以此為基礎(chǔ)分析,計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量.
第十六條房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象,內(nèi)容,期限不同而有所不同.通常采用的方法有:
一,直觀判斷法,包括德爾菲法和專家小組法等.
二,歷史引伸法,包括簡單平均數(shù)法,移動(dòng)平均數(shù)法,加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法,趨勢(shì)預(yù)測(cè)法,指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等.
三,因果預(yù)測(cè)法,包括回歸分析法和相關(guān)分析法等.
第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃
第十七條房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃,以形成和優(yōu)選出較具體的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案.
房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃主要包括項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇,開發(fā)合作方式的分析與選擇,項(xiàng)目融資方式的分析與選擇,開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇.
第十八條房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,包括地域的分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇.
地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇,是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇,主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治,法律,經(jīng)濟(jì),文化教育,自然條件等因素.
具體地點(diǎn)的分析與選擇,是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目座落地點(diǎn)和周圍環(huán)境,基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇,主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通,城市規(guī)劃,土地取得代價(jià),拆遷安置難度,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)水文,噪聲,空氣污染等因素.
第十九條房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則(最高最佳利用是法律上允許,技術(shù)上可能,財(cái)務(wù)上可行,經(jīng)過充分合理的論證,能夠帶來最高收益的利用),選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模,包括建筑總面積,建設(shè)和裝修檔次,平面布置等.此外,還可考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況.
第二十條房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇,首先應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場前景,再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時(shí)機(jī).并應(yīng)充分估計(jì)到辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響.大型房地產(chǎn)項(xiàng)目可考慮分期分批開發(fā)(滾動(dòng)開發(fā)).
第二十一條房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合作方式的分析與選擇,主要是考慮開發(fā)商自身在土地,資金,開發(fā)經(jīng)營專長,經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度,以及從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā),對(duì)獨(dú)資,合資,合作(包括合建),委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進(jìn)行選擇.
第二十二條房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式的分析與選擇,主要是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu),確定合作各方在項(xiàng)目投資的資本金中所占的份額,并通過分析可能的投資來源和經(jīng)營方式,對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排.
第二十三條開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇,主要是考慮近期利益和長遠(yuǎn)利益的兼顧,資金壓力,自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等,對(duì)出售(包括預(yù)售),出租(包括預(yù)租,短租或長租),自營等經(jīng)營方式進(jìn)行選擇.
第四章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算
第二十四條房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資,開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金
房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資金,主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金.
開發(fā)期是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目研究到開發(fā)建設(shè)完成的期間.
開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括:土地費(fèi)用,前期工程費(fèi)用,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,建筑安裝工程費(fèi)用,公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,開發(fā)間接費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用,管理費(fèi)用,銷售費(fèi)用,開發(fā)期稅費(fèi),其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等.
開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成出售,出租目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和自營自用目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn),應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn).
經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金.
第二十五條開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí),按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資.當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí),可分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用,但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?
第二十六條經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售,出租時(shí),將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本,主要包括:土地轉(zhuǎn)讓成本,出租土地經(jīng)營成本,房地產(chǎn)銷售成本,出租經(jīng)營成本.
對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目,房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率,計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本.
第二十七條房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后,可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn),主要包括固定資產(chǎn),無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn).
一,固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房,開發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備,以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等.
二,無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等.
三,遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等.
第二十八條房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用.房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地有多種方式,所發(fā)生的費(fèi)用各不相同.主要有下列幾種:劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi),出讓土地的土地出讓地價(jià)款,轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi),租用土地的土地租用費(fèi),股東投資入股土地的投資折價(jià).
一,土地征用拆遷費(fèi)
土地征用拆遷費(fèi)分為:農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi).
1,農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括:土地補(bǔ)償費(fèi),青苗補(bǔ)償費(fèi),地上附著物補(bǔ)償費(fèi),安置補(bǔ)助費(fèi),新菜地開發(fā)建設(shè)基金,征地管理費(fèi),耕地占用稅,拆遷費(fèi),其他費(fèi)用.
2,城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)主要包括:地上建筑物,構(gòu)筑物,附著物補(bǔ)償費(fèi);搬家費(fèi);臨時(shí)搬遷安置費(fèi);周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn),停業(yè)補(bǔ)償費(fèi);拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等.
二,土地出讓地價(jià)款
土地出讓地價(jià)款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓地價(jià)款.主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi),安置費(fèi),城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等.例如:以出讓方式取得城市熟地土地使用權(quán),土地出讓地價(jià)款由土地出讓金加上拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成.
土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市,地區(qū),地段,土地的用途以及使用條件,合同條件等許多方面的因素決定.許多城市對(duì)土地制定了基準(zhǔn)地價(jià),具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定.
三,土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)
土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi).依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓.
四,土地租用費(fèi)
土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用.以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目開發(fā)的初期投資,但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中較為少見.
五,土地投資折價(jià)
房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資.在這種情況下,不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用,但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià).
第二十九條房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃,設(shè)計(jì),可行性研究,水文,地質(zhì)勘測(cè)以及"三通一平"等階段的費(fèi)用支出.
項(xiàng)目規(guī)劃,設(shè)計(jì),可行性研究所需費(fèi)用支出一般可按占項(xiàng)目總投資的一定百分比估算,也可按估計(jì)的工作量乘以正常工日費(fèi)率估算.項(xiàng)目水文,地質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用支出根據(jù)所需工作量估算.土地開發(fā)中,三通一平(通水,通電,通路,土地平整)工程費(fèi)用根據(jù)實(shí)際工作量估算.
第三十條基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi).基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程,其費(fèi)用包括供水,供電,供氣,排污,綠化,小區(qū),道路,路燈,環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線,干管,干道的接口費(fèi)用.一般按實(shí)際工程量估算.
第三十一條建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用,設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等.在可行性研究階段,建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法,單位指標(biāo)估算法,工程量近似框算法,概算指標(biāo)估算法,概預(yù)算定額法,也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算.具體估算方法的選擇應(yīng)視資料的可獲得性和費(fèi)用情況而定.
當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí),應(yīng)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用.
第三十二條公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用,主要包括:居委會(huì),派出所,托兒所,幼兒園,公共廁所,停車場等.一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算.
第三十三條開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用.主要包括:工資,福利費(fèi),折舊費(fèi),修理費(fèi),辦公費(fèi),水電費(fèi),勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等.
當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu),由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí),所發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用.
第三十四條管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用.主要包括:行政管理人員工資,職工福利費(fèi),辦公費(fèi),差旅費(fèi),折舊費(fèi),修理費(fèi),工會(huì)經(jīng)費(fèi),職工教育經(jīng)費(fèi),勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi),待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi),董事會(huì)費(fèi),咨詢費(fèi),審計(jì)費(fèi),訴訟費(fèi),排污費(fèi),綠化費(fèi),房地產(chǎn)稅,車船使用稅,土地使用稅,技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi),技術(shù)開發(fā)費(fèi),無形資產(chǎn)攤銷,開辦費(fèi)攤銷,業(yè)務(wù)招待費(fèi),壞帳損失,存貨盤虧,毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用.
第三十五條財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用.主要包括借款和債券的利息,金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi),代理費(fèi),外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用.
第三十六條銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用.主要包括銷售人員工資,獎(jiǎng)金,福利費(fèi),差旅費(fèi),銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi),修理費(fèi),物料消耗,廣告費(fèi),宣傳費(fèi),代銷手續(xù)費(fèi),銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等.
第三十七條其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi),施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi),工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi),招標(biāo)管理費(fèi),總承包管理費(fèi),合同公證費(fèi),施工執(zhí)照費(fèi),工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi),工程監(jiān)理費(fèi),竣工圖編制費(fèi),工程保險(xiǎn)費(fèi)等.
第三十八條房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用.主要包括:固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅,土地使用稅,市政支管線分?jǐn)傎M(fèi),供電貼費(fèi),用電權(quán)費(fèi),綠化建設(shè)費(fèi),電話初裝費(fèi),分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等.在一些大中型城市,這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占較大比重的費(fèi)用.各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算.
第三十九條房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用.
第四十條運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后,在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用.主要包括:管理費(fèi)用,銷售費(fèi)用等.
第四十一條修理費(fèi)用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等.
第四十二條房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用計(jì)劃表.在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段,資金使用計(jì)劃可按年,半年或季度編制. 編制資金使用計(jì)劃應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn),要考慮預(yù)付款,欠付款,預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對(duì)編制資金使用計(jì)劃的影響.
第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措
第四十三條房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上,制定切實(shí)可行的出售,出租,自營等計(jì)劃(以下簡稱租售計(jì)劃).租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售的規(guī)定,與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合.
第四十四條房地產(chǎn)項(xiàng)目租售計(jì)劃包括擬租售的房地產(chǎn)類型,時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量,租售價(jià)格,租售收入及收款方式.
第四十五條確定擬租售的房地產(chǎn)類型和相應(yīng)的數(shù)量,應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可供租售的房地產(chǎn)類型,數(shù)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行,注意租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況的變化對(duì)可能租售數(shù)量的影響.
第四十六條確定租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn),選擇在位置,規(guī)模,功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例,通過對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正,最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格.
確定租售價(jià)格要與開發(fā)商市場營銷策略相一致,在考慮政治,經(jīng)濟(jì),社會(huì)等宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目租售價(jià)格影響的同時(shí),還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場供求狀況進(jìn)行分析,考慮已建成的,正在建設(shè)的以及潛在的競爭項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響.
第四十七條房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售收入主要包括銷售收入,租金收入和自營收入.
一,銷售收入和租金收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格.各期(年,半年或季度,以下同)可能獲得的收入,主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入,商品房銷售收入,出租房租金收入,配套設(shè)施銷售收入等.
應(yīng)注意可租售面積比例的變化對(duì)租售收入的影響;空置期(項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶的時(shí)間)和空置率(未出租面積占總出租面積的百分比)對(duì)年租金收入的影響;以及由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因?qū)е虏荒茕N售面積比例的增大對(duì)銷售收入產(chǎn)生的影響.
二,自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體,通過綜合性的自營方式得到的收入.
在進(jìn)行自營收入估算時(shí),應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的影響,以及未來商業(yè),服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響,進(jìn)行謹(jǐn)慎的分析.
第四十八條確定收款方式應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例,以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例.
第四十九條
資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資,成本與費(fèi)用使用計(jì)劃,確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量.資金來源通常有資本金,預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道.
第五十條
在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí),應(yīng)按期編制銷售收入,經(jīng)營稅金及附加估算表;租金收入,經(jīng)營稅金及附加估算表;自營收入,經(jīng)營稅金及附加估算表;投資計(jì)劃與資金籌措表.
第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
第五十一條
房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測(cè),項(xiàng)目策劃,投資,成本與費(fèi)用估算,收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表,計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力,清償能力和資金平衡能力進(jìn)行分析.
第五十二條應(yīng)編制的基本財(cái)務(wù)報(bào)表主要有:現(xiàn)金流量表,資金來源與運(yùn)用表和損益表.
基本財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目(項(xiàng)目公司)的要求進(jìn)行科目設(shè)置;非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置,可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行,但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)?
第五十三條現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出,用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析.
按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同,現(xiàn)金流量表一般分為:
一,全部投資現(xiàn)金流量表.該表不分投資資金來源,以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ),用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo),考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力,為各個(gè)投資方案(不論其資金來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ).
二,資本金現(xiàn)金流量表.該表從投資者角度出發(fā),以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ),把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出,用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo),考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力.
三,投資者各方現(xiàn)金流量表.該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ),用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo),反映投資者各方投入資本的盈利能力.
第五十四條資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況,用于選擇資金籌措方案,制定適宜的借款及償還計(jì)劃. 網(wǎng)務(wù)服律法產(chǎn)地房下天
第五十五條損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額,所得稅及各期稅后利潤的分配情況,用以計(jì)算投資利潤率,資本金利潤率等評(píng)價(jià)指標(biāo).
一,利潤總額的計(jì)算
利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅
經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入
銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入
租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入
經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加
經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本
二,彌補(bǔ)虧損
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損,可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ),下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的,可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ);五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的,用稅后利潤彌補(bǔ).
三,利潤分配
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤,一般按照下列順序分配:
1,彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損.
2,提取法定盈余公積金.法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項(xiàng)后的10%提取,法定公積金已達(dá)到注冊(cè)資本的50%時(shí)可不再提取.
3,提取公益金.
4,向投資者分配利潤.
第五十六條
財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平.根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究階段,研究深度以及項(xiàng)目類型的不同,可以通過上述基本報(bào)表,有選擇地計(jì)算下列評(píng)價(jià)指標(biāo):
一,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率.其表示式為:
n
∑(CI-CO)t[(1+FIRR)]-t次方=0
t=1
式中:CI――現(xiàn)金流入量;
CO――現(xiàn)金流出量;
(CI-CO)t――第t期的凈現(xiàn)金流量;
n――開發(fā)經(jīng)營期.
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取.在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中,將求出的全部投資或資本金(投資者的實(shí)際出資額)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者設(shè)定的折現(xiàn)率Ic或可接受的最低收益率(MARR)比較,當(dāng)FIRR≥
MARR時(shí),即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求,在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的.
當(dāng)計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率以季節(jié)為期間時(shí)(半年時(shí)類同),應(yīng)將其換算為以年為期間的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率之后,再與企業(yè)最低滿意收益率進(jìn)行比較.其換算公式為:
FIRR年=[(1+FIRR季)4次方-1]×100%
二,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(ic),將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和.其表達(dá)式為:
n
FNPV=∑(CI-CO)t[(1+ic )]-t次方
t=1
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的.
三,投資回收期(主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目)
1,投資回收期(Pt)
靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間.一般以年表示,并從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)開始年算起.其表達(dá)式為:
Pt
∑(CI-CO)t=0
t=1
投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得.其詳細(xì)計(jì)算公式為:
投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)
+(上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量)
再換算成年.
四,投資利潤率
投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額÷總投資×100%
其中:總投資=自有資金+借貸資金
五,資本金凈利潤率
自有資金凈利潤率=年所得稅后利潤總額或年平均所得稅后利潤總額÷資本金×100%
第五十七條房地產(chǎn)項(xiàng)目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的財(cái)務(wù)狀況及償債能力.
一,借款利息的計(jì)算
1,有效期利率
有效期利率=[1+(r/m)]m次方-1
式中:r――名義年利率;
m――每年計(jì)息次數(shù).
2,利息計(jì)算方法
(1)按期計(jì)息時(shí),為簡化計(jì)算,假定借款發(fā)生當(dāng)期均在期中支用,按半期計(jì)息,其后各期按全期計(jì)息;還款當(dāng)期按期末償還,按全期計(jì)息.每期應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為:
每期應(yīng)計(jì)利息=(期初借款本息累計(jì)+本期借款÷2)×利率
(2)等額償還本金和利息總額的計(jì)算公式:
A=Ic×i(1+i)n次方/[(1+i)n次方-1]
式中:A――每期的還本付息額;
Ic――寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與
初始經(jīng)營資金借款本金之和;
i――期利率;
n――貸款方要求的借款償還時(shí)間(由還款期開始計(jì)算).
還本付息中償還的本金和利息各期不等,償還的本金部分將逐期增多,支付的利息部分將逐期減少,其計(jì)算公式為:
每期支付利息=期初本金累計(jì)×期利率
每期償還本金=A-每期支付利息
期初本金累計(jì)=Ic-本期以前各期償還本金累計(jì)
(3)等額還本,利息照付計(jì)算公式:
At=Ic/n+Ic×[1-(t-1)/n]×i
式中:At――第t期還本付息額
等額還本,利息照付:各期之間的本金及利息之和是不等的,償還期內(nèi)每期償還的本金額是相等的,利息將隨本金逐期償還而減少;其計(jì)算公式為:
每期支付利息=期初本金累計(jì)×期利率
每期償還本金=Ic/n
國外借款除支付銀行利息外,還要另計(jì)管理費(fèi)和承諾費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用;為簡化計(jì)算,可采用適當(dāng)提高利率的方法進(jìn)行處理.
二,借款償還期的計(jì)算
1,國內(nèi)借款償還期
具有自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)計(jì)算國內(nèi)借款償還期.產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般可不計(jì)算國內(nèi)借款償還期.
國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤,折舊,攤銷及其他還款資金償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款(Id)所需要的時(shí)間.其計(jì)算公式為:
Pd
Id=∑Rt
t=1
式中:Pd――國內(nèi)借款償還期,從借款開始期計(jì)算;
Rt――第t期可用于還款的資金,包括:利潤,折舊,攤銷及其他還
款資金.
借款償還期可由資金來源與運(yùn)用表及國內(nèi)借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算;其詳細(xì)計(jì)算公式為:
Pd=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+(當(dāng)期償還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額)
2,國外借款償還期
涉及利用外資的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其國外借款的還本利息,一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件(包括寬限期,償還期及償還方式等)計(jì)算.當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí),即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力.
第五十八條
資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的資金平衡狀況.作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的必要條件,各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值(即資金缺口).如果出現(xiàn)資金缺口,應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧?如短期貸款等)予以解決.資金平衡分析一般通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行.
第七章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析
第五十九條
房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析未來不確定性因素對(duì)項(xiàng)目的影響進(jìn)行分析,分析這些不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的風(fēng)險(xiǎn).不確定性分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的成敗有著重要的影響.房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn),確定合理的投資收益水平,提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案,有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制.
第六十條
房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括敏感性分析,臨界點(diǎn)分析和概率分析;進(jìn)行不確定性分析的因素主要有:租售價(jià)格,銷售進(jìn)度,出租比例,可租售房地產(chǎn)面積,開發(fā)周期,項(xiàng)目總投資,土地費(fèi)用,建安工程費(fèi),融資比例,融資成本等.
第六十一條
敏感性分析是通過分析,預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生變化時(shí),對(duì)項(xiàng)目成敗和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響;通過確定這些因素的影響程度,判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性,并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素.
房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟:
一,確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo).通常采用的指標(biāo)有:項(xiàng)目內(nèi)部收益率,必要時(shí)亦可選用其他指標(biāo).在具體選定時(shí),應(yīng)考慮分析的目的,顯示的直觀性,敏感性,以及計(jì)算的復(fù)雜程度.
二,確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍,
三,計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí),評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值.
四,通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況,找出較為敏感的變動(dòng)因素,作進(jìn)一步的分析.
進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí),可以采用列表的方法表示不確定性因素的相對(duì)變動(dòng)而引起評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)變動(dòng)的幅度,也可以采用敏感性分析圖對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較.
第六十二條
臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值,并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度.不確定性因素臨界值的分析計(jì)算可以采用列表或圖解的方法.通常進(jìn)行的臨界點(diǎn)分析有:一,
最低售價(jià)和最低銷售量,最低租金
售價(jià)和銷售量是房地產(chǎn)項(xiàng)目重要的不確定性因素,能否在預(yù)定的價(jià)格下銷售出預(yù)想的數(shù)量,通常是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵.最低售價(jià)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格,售價(jià)低于這一價(jià)格時(shí),項(xiàng)目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求.最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價(jià)下,要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平,所必須達(dá)到的銷售量.最低售價(jià)與預(yù)測(cè)售價(jià)之間的差距越大,最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大,說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng).
當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時(shí),可相應(yīng)進(jìn)行最低租金和最高空置率的分析.
二,最高土地取得價(jià)格
土地費(fèi)用是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利性的重要因素,是重要的不確定性因素.最高土地價(jià)格是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額和其費(fèi)用不變的條件下,保持預(yù)期收益水平所能承受的最高土地費(fèi)用.當(dāng)土地費(fèi)用超過這一價(jià)格時(shí),項(xiàng)目將無法獲得足夠的收益.最高土地取得價(jià)格與實(shí)際估測(cè)的土地價(jià)格之間差距越大,最高土地取得價(jià)格越高,房地產(chǎn)項(xiàng)目承受土地使用權(quán)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng).
三,最高工程費(fèi)用
最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下,滿足預(yù)期的項(xiàng)目收益要求所能承受的最高工程費(fèi)用.當(dāng)土地開發(fā)工程量不大時(shí),最高工程費(fèi)用是指最高建筑安裝工程費(fèi)用.最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)的可能工程費(fèi)用之間差距越大,說明房地產(chǎn)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng).
第六十三條
概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法,通過預(yù)分析不確定性因素的概率分布,計(jì)算在不同概率分布條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的期望值,說明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度.概率分析的一般步驟為:
一,列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素;
二,選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo);
三,分析確定每個(gè)不確定性因素的概率分布;
四,進(jìn)行概率計(jì)算,求出評(píng)價(jià)指標(biāo)的期望值,達(dá)到臨界點(diǎn)的累計(jì)概率等分析指標(biāo).
第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案比選
第六十四條
房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段.對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案,應(yīng)首先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算,篩選出滿足最低滿意收益率要求的可供比較方案,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行方案比選.
第六十五條
在進(jìn)行可供比較方案的比選時(shí),應(yīng)注意各方案之間的可比性,遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則,并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo).通常采用的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選指標(biāo)有:
一,差額投資內(nèi)部收益率(△IRR)
差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率.其表達(dá)式為:
n
∑[(CI-CO)′t-(CI-CO)〃t](1+△IRR)-t次方=0
t=1
式中:(CI-CO)′t――投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量;
(CI-CO)〃t――投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量;
n――開發(fā)經(jīng)營期.
在進(jìn)行方案比選時(shí),可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低滿意收益率(MARR)進(jìn)行比較,當(dāng)△IRR≥MARR時(shí),以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之,以投資小的方案為優(yōu)選方案.當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí),首先按投資由小到大排序,再依次就相鄰方案兩兩比選,從中確定優(yōu)選方案.
二,凈現(xiàn)值(NPV)
n
NPV=∑(CI-CO)t(1+ic)-t次方
t=1
在進(jìn)行方案比選時(shí),以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案.
三,等額年值(AW)
AW=NPV×ic (1+ic)n次方/[(1+ic)n次方-1]
在進(jìn)行方案比選時(shí),以等額年值大的方案為優(yōu)選方案.
第六十六條
當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同時(shí),可直接選用差額投資內(nèi)部收益率,凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選.當(dāng)開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí),宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選.如果采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選時(shí),應(yīng)首先對(duì)各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期和計(jì)算方法作適當(dāng)處理后再進(jìn)行比選.王雄武律師編輯
第六十七條對(duì)于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目,也可直接采用利潤總額,投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選.
第六十八條對(duì)效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比選時(shí),為簡化計(jì)算,可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的比選.
一,費(fèi)用現(xiàn)值(PC)指標(biāo)
n
PC=∑(C-B)t(1+ic)-t次方
t=1
式中:C――第t期投入總額;
B――期末余值回收.
在進(jìn)行方案比選時(shí),以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案.
二,等額年費(fèi)用(AC)指標(biāo)
AC=PC×ic (1+ic)n/[(1+ic)n-1]
在進(jìn)行方案比選時(shí),以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案.
第九章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)
第六十九條房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理性.
房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)包括綜合盈利能力分析和社會(huì)影響分析.
第七十條綜合評(píng)價(jià)中項(xiàng)目的效益是指房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),分為直接效益和間接效益.
一,直接效益是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍內(nèi),政府能夠得到的收益,一般包括下列方面:
1,出讓國有土地使用權(quán)所得的收益.
2,因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益,如土地增值稅等.
3,項(xiàng)目范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費(fèi),如房產(chǎn)稅,土地使用稅,車船使用稅,印花稅,進(jìn)口關(guān)稅和增值稅,營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加,消費(fèi)稅,資源稅,所得稅等.
4,項(xiàng)目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益,如供電增容費(fèi),供水增容費(fèi),排水增容費(fèi),城市增容費(fèi),電費(fèi),水費(fèi),電訊費(fèi)等.
二,間接效益是指由房地產(chǎn)項(xiàng)目引起的,在項(xiàng)目直接效益中未得到反映的那部分效益.主要有:增加地區(qū)就業(yè)人口,繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù),促進(jìn)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來的收益.
第七十一條綜合評(píng)價(jià)中項(xiàng)目的費(fèi)用是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目付出的代價(jià),分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用.
一,直接費(fèi)用是指在項(xiàng)目范圍內(nèi),政府所花費(fèi)的投資和經(jīng)營管理費(fèi)用.一般包括下列方面:
1,征地費(fèi)用.
2,土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費(fèi)用.
3,建筑工程和城市配套設(shè)施費(fèi)用.
4,經(jīng)營管理費(fèi)用.
二,間接費(fèi)用是指由項(xiàng)目引起的,在直接費(fèi)用中未得到反映的那部分費(fèi)用.主要有:在項(xiàng)目范圍外為項(xiàng)目配套的基礎(chǔ)設(shè)施投資,為滿足項(xiàng)目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供應(yīng)缺口使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失等.當(dāng)基礎(chǔ)服務(wù)(如電力)供不應(yīng)求時(shí),為滿足項(xiàng)目需求而使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失,可用該項(xiàng)服務(wù)的當(dāng)?shù)刈罡邇r(jià)格計(jì)算.
第七十二條綜合評(píng)價(jià)應(yīng)遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則,防止重復(fù)計(jì)算或漏算.例如:
一,具有行政職能的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費(fèi),如耕地占用稅,建設(shè)期間的土地使用稅等,在綜合評(píng)價(jià)中應(yīng)視作區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的轉(zhuǎn)移支付,不計(jì)為項(xiàng)目的效益或費(fèi)用.外資或一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費(fèi),在綜合評(píng)價(jià)中應(yīng)作為效益處理.
二,同類基礎(chǔ)服務(wù)在不同情況下,可能使項(xiàng)目產(chǎn)生不同的效益和費(fèi)用,對(duì)此應(yīng)注意識(shí)別.以電力供應(yīng)為例,見下表.
項(xiàng)目供電的效益與費(fèi)用識(shí)別
-----------------------------------------------------------------------------
與供電有關(guān)的項(xiàng)目效果
電力供應(yīng)特點(diǎn) 效益費(fèi) 用
-----------------------------------------------------------------------------
電廠在項(xiàng)目范圍外供電增容費(fèi),電力銷售輸變電投資,經(jīng)營管理費(fèi)用
收入減去電力購進(jìn)支出
電廠在項(xiàng)目范圍內(nèi), 供電增容費(fèi),電力銷售收入全部電力投資,經(jīng)營管理費(fèi)用
由具有行政職能的開
發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營
電廠在項(xiàng)目范圍內(nèi), 稅費(fèi)收入無
由獨(dú)立的電力公司投
資經(jīng)營
-----------------------------------------------------------------------------
第七十三條盈利能力分析
一,綜合評(píng)價(jià)盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接效益和直接費(fèi)用,以及可以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用,計(jì)算經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率和投資回收期指標(biāo),考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的盈利水平.
1,經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)
經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi),各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率.它反映房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用資金的盈利率,是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo).其表達(dá)式為:
n
∑(CI-CO)t(1+EIRR)-t次方=0
t=1
經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率可根據(jù)綜合評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法計(jì)算求得,并可與政府的期望收益值或銀行的貸款利率進(jìn)行比較,判斷項(xiàng)目的盈利能力.二,綜合評(píng)價(jià)盈利能力分析的主要報(bào)表是綜合評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量表.該表不分投資資金來源,以全部投資作為計(jì)算的基礎(chǔ),用以計(jì)算經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率指標(biāo),考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力.房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)算期,可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況自行確定,一般可不超過10年.
第七十四條社會(huì)影響分析是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目難以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用,就其影響作出定性和定量的描述.社會(huì)影響分析主要包括下列內(nèi)容:
一,就業(yè)效果分析.
就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域勞動(dòng)力就業(yè)的影響.如果當(dāng)?shù)夭o就業(yè)壓力,項(xiàng)目范圍內(nèi)主要使用外來勞動(dòng)力,則不必進(jìn)行就業(yè)效果分析.就業(yè)效果以就業(yè)成本和就業(yè)密度兩項(xiàng)指標(biāo)來進(jìn)行描述,并可與當(dāng)?shù)氐南鄳?yīng)指標(biāo)進(jìn)行比較.
就業(yè)成本=項(xiàng)目開發(fā)總投資(萬元)÷項(xiàng)目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)
就業(yè)密度=項(xiàng)目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)÷項(xiàng)目占地面積(平方米)
二,對(duì)區(qū)域資源配置的影響.
三,對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響.
四,對(duì)區(qū)域科技進(jìn)步的影響.
五,對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響.主要包括:對(duì)繁榮商業(yè)服務(wù)的影響,對(duì)促進(jìn)旅游業(yè)的影響,對(duì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的影響等.
六,對(duì)減少進(jìn)口(節(jié)匯)和增加出口(創(chuàng)匯)的影響.
七,對(duì)節(jié)約及合理利用國家資源(如土地,礦產(chǎn)等)的影響.
八,對(duì)提高人民物質(zhì)文化生活及社會(huì)福利的影響.
九,對(duì)遠(yuǎn)景發(fā)展的影響.

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