劉水：房地產市場“大年歸來”

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房地產市場“大年歸來”

業(yè)界公認房地產進入“白銀時代”，何謂房地產“白銀時代”?房地產“白銀時代”相比“黃金時代”，顏色相差幾何?

近年，我國商品房銷售增速呈明顯的階梯型下滑特征。從1998年房改以來，1998~2012年共計15年，每五年劃一個時間段。第一個時間段銷售平均增速為24.5%，第二個時間段為18%，第三個時間段為9%。由此可見，銷售平均增速階梯型下滑的特征非常明顯，也就是說“黃金時代”與“白銀時代”顏色相差在增速上。按此規(guī)律，2013~2017年銷售平均增長率會在5%左右。所謂房地產“白銀時代”，平均增長率會在個位數(shù)。

房地產市場有“大年”和“小年”之分。所謂“大年”就是銷售增長在近年穩(wěn)態(tài)水平平均增長率以上，“小年”就是銷售增長在近年穩(wěn)態(tài)水平平均增長率以下。

房地產市場容易受政策、市場預期、貨幣信貸等多種復雜因素影響，不同年份市場波動明顯，即使相鄰的年份增長率也會相差很大。但是，由于受均值回復作用的影響，房地產增長率會向均值調整。均值回復是指系統(tǒng)存在一個穩(wěn)態(tài)水平，當系統(tǒng)明顯背離穩(wěn)態(tài)水平時，它會有內在機制驅動去向穩(wěn)態(tài)水平調整。

2014年，全國商品房銷售下降7.6%，明顯在平均增長率以下，顯然是“小年”。而目前，房地產市場新一輪上行通道正在開啟。2015年就是房地產市場“大年”。

國家統(tǒng)計局70城市房價指數(shù)顯示，2015年6月份，70城市房價指數(shù)同比降幅結束了一年多持續(xù)擴大的局面，降幅開始收窄。

2014年下半年以來一系列樓市刺激政策出臺，成交回暖，促使銷售價格開始回升。分不同類型城市來看，一線城市領漲，二三線城市跟隨。同比來看，2015年6月份，一線二線三線同比分別上漲3%、下降5.5%、下降7.1%。一線城市繼續(xù)上漲，漲幅擴大，二線城市連續(xù)13個月環(huán)比下降后開始上漲，三線城市環(huán)比繼續(xù)下降，但是下降幅度收窄。

與此同時，商品房銷售強勁復蘇增長與房地產投資失速下滑并存。

2015年1~6月份，全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%。6月末，商品房銷售面積轉為正增長，表明房地產市場已復蘇轉暖，也表明上半年信貸政策放松、稅費減免、公積金貸款額度提高等穩(wěn)定住房消費政策的效果在積極顯現(xiàn)。

而2015年1~6月，全國房地產開發(fā)投資43955億元，同比名義增長僅為4.6%。

值得注意的是，這一輪房地產投資減速從2013年初就開始了。2013年2月，房地產投資增速為22.8%，自此之后，投資增速一路下滑。2014年這個數(shù)字還保持在兩位數(shù)，2015年則下降到了個位數(shù)，房地產投資增速下滑程度之深、持續(xù)時間之長近年罕見。2015年1~6月，房屋新開工面積67479萬平方米，下降15.8%。2015年1~3月份，新開工面積更是同比下降18.4%。

銷售強勁復蘇與投資加速下滑，結果必將是庫存的迅速下降，供不應求的局面在一二線城市再度出現(xiàn)。

供求關系的轉換之下，我們認為，下半年，商品房銷售仍將保持強勁增長，全年商品房銷售增長有望在10%左右。房地產“白銀時代”，全國商品房銷售面積和銷售金額增長10%，無疑就是一個“大年”。