劉水：房地產(chǎn)市場(chǎng)“大年歸來”

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房地產(chǎn)市場(chǎng)“大年歸來”

業(yè)界公認(rèn)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，何謂房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”?房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”相比“黃金時(shí)代”，顏色相差幾何?

近年，我國商品房銷售增速呈明顯的階梯型下滑特征。從1998年房改以來，1998~2012年共計(jì)15年，每五年劃一個(gè)時(shí)間段。第一個(gè)時(shí)間段銷售平均增速為24.5%，第二個(gè)時(shí)間段為18%，第三個(gè)時(shí)間段為9%。由此可見，銷售平均增速階梯型下滑的特征非常明顯，也就是說“黃金時(shí)代”與“白銀時(shí)代”顏色相差在增速上。按此規(guī)律，2013~2017年銷售平均增長率會(huì)在5%左右。所謂房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，平均增長率會(huì)在個(gè)位數(shù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)有“大年”和“小年”之分。所謂“大年”就是銷售增長在近年穩(wěn)態(tài)水平平均增長率以上，“小年”就是銷售增長在近年穩(wěn)態(tài)水平平均增長率以下。

房地產(chǎn)市場(chǎng)容易受政策、市場(chǎng)預(yù)期、貨幣信貸等多種復(fù)雜因素影響，不同年份市場(chǎng)波動(dòng)明顯，即使相鄰的年份增長率也會(huì)相差很大。但是，由于受均值回復(fù)作用的影響，房地產(chǎn)增長率會(huì)向均值調(diào)整。均值回復(fù)是指系統(tǒng)存在一個(gè)穩(wěn)態(tài)水平，當(dāng)系統(tǒng)明顯背離穩(wěn)態(tài)水平時(shí)，它會(huì)有內(nèi)在機(jī)制驅(qū)動(dòng)去向穩(wěn)態(tài)水平調(diào)整。

2014年，全國商品房銷售下降7.6%，明顯在平均增長率以下，顯然是“小年”。而目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪上行通道正在開啟。2015年就是房地產(chǎn)市場(chǎng)“大年”。

國家統(tǒng)計(jì)局70城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2015年6月份，70城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比降幅結(jié)束了一年多持續(xù)擴(kuò)大的局面，降幅開始收窄。

2014年下半年以來一系列樓市刺激政策出臺(tái)，成交回暖，促使銷售價(jià)格開始回升。分不同類型城市來看，一線城市領(lǐng)漲，二三線城市跟隨。同比來看，2015年6月份，一線二線三線同比分別上漲3%、下降5.5%、下降7.1%。一線城市繼續(xù)上漲，漲幅擴(kuò)大，二線城市連續(xù)13個(gè)月環(huán)比下降后開始上漲，三線城市環(huán)比繼續(xù)下降，但是下降幅度收窄。

與此同時(shí)，商品房銷售強(qiáng)勁復(fù)蘇增長與房地產(chǎn)投資失速下滑并存。

2015年1~6月份，全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%。6月末，商品房銷售面積轉(zhuǎn)為正增長，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)已復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，也表明上半年信貸政策放松、稅費(fèi)減免、公積金貸款額度提高等穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的效果在積極顯現(xiàn)。

而2015年1~6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長僅為4.6%。

值得注意的是，這一輪房地產(chǎn)投資減速從2013年初就開始了。2013年2月，房地產(chǎn)投資增速為22.8%，自此之后，投資增速一路下滑。2014年這個(gè)數(shù)字還保持在兩位數(shù)，2015年則下降到了個(gè)位數(shù)，房地產(chǎn)投資增速下滑程度之深、持續(xù)時(shí)間之長近年罕見。2015年1~6月，房屋新開工面積67479萬平方米，下降15.8%。2015年1~3月份，新開工面積更是同比下降18.4%。

銷售強(qiáng)勁復(fù)蘇與投資加速下滑，結(jié)果必將是庫存的迅速下降，供不應(yīng)求的局面在一二線城市再度出現(xiàn)。

供求關(guān)系的轉(zhuǎn)換之下，我們認(rèn)為，下半年，商品房銷售仍將保持強(qiáng)勁增長，全年商品房銷售增長有望在10%左右。房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，全國商品房銷售面積和銷售金額增長10%，無疑就是一個(gè)“大年”。