蔡為民：庫(kù)存正在摧毀樓市？

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最近一位經(jīng)濟(jì)學(xué)者在演講中提及“房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)嚴(yán)重過(guò)剩，去庫(kù)存至少需要3~5年乃至更長(zhǎng)時(shí)間”。此番論述其實(shí)相當(dāng)平常與耳熟能詳，并無(wú)可觀之處，但由于其尚具“G20與新興國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略中心主任”的職稱，因此輿論給予頗多關(guān)注。

“非理性繁榮”已一去不返

事實(shí)上，在我看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題早已不是簡(jiǎn)單的庫(kù)存問(wèn)題，更非粗糙的去庫(kù)存問(wèn)題，而是愈演愈烈的供需矛盾問(wèn)題。

目前的狀況是從中央到地方，政府一方面以救市措施吸引消費(fèi)者購(gòu)房，一方面鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商積極賣房去庫(kù)存，看似合拍，想買與想賣房的湊在一起各取所需，從而有效解決過(guò)剩房源。問(wèn)題是“房源是否過(guò)剩”本身是以動(dòng)態(tài)形式存在的，一邊著急賣房，一邊拼命蓋房，其結(jié)果是房子賣的越多，去庫(kù)存越去越存!

這樣的惡性循環(huán)在投機(jī)與投資還有利可圖、經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、房?jī)r(jià)平穩(wěn)、多數(shù)人買得起、購(gòu)房族數(shù)量龐大、通脹壓力大的“非理性繁榮”時(shí)期，倒也還無(wú)所謂，再大的供給量都能得到快速消化，甚至依然供不應(yīng)求。關(guān)鍵是上述情景如昨日黃花，早就不復(fù)存在。

房產(chǎn)投資價(jià)值面臨考驗(yàn)

首先是五年內(nèi)轉(zhuǎn)售需按賣價(jià)課征5%的營(yíng)業(yè)稅，這就至少排擠了八成以上投機(jī)與投資的需求進(jìn)入，而五年以上的中長(zhǎng)期持有者面對(duì)又是什么情景呢?當(dāng)前租金回報(bào)往往在2%上下徘徊，房貸利率通常在7%或以上，如此“加減乘除”一番，每年至少“損失”5%(尚未充分計(jì)入“空關(guān)”待租時(shí)間)，自備款部分的機(jī)會(huì)成本5%(買保本、保息信托產(chǎn)品最低的投資回報(bào))，以總價(jià)1000萬(wàn)元的房屋為例，在自備300萬(wàn)元、房貸 700萬(wàn)元的狀態(tài)下，加上相關(guān)的稅與費(fèi)(差額營(yíng)業(yè)稅5%及1%上下的中介傭金支出)，5年后售價(jià)不超過(guò)1300萬(wàn)元，基本無(wú)利可圖。

換言之，現(xiàn)在買一套房除非自住不計(jì)賺賠，否則五年后房?jī)r(jià)升幅未達(dá)30%幾乎注定虧損!而放眼全中國(guó)樓市的前景，即使一線城市也未必全部都能達(dá)標(biāo)，足可說(shuō)明多數(shù)地方的房地產(chǎn)對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，已然“食之無(wú)味”。

供給在激增，需求正銳減

更何況中國(guó)經(jīng)濟(jì)歷經(jīng)30年的高速發(fā)展，正在進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的陣痛、停滯乃至“裂變”的新常態(tài)，以改善與置產(chǎn)為目的之中高端人群，鑒于產(chǎn)業(yè)與企業(yè)前途充滿不確定性，出手購(gòu)房之動(dòng)能勢(shì)必趨于保守。因此可以這么說(shuō)，以往房屋需求的種種誘因，除了通脹壓力仍大之外，其他利好條件多已不再成立。

在如此窘境下，如果供應(yīng)方亦開(kāi)始相應(yīng)做出與需求狀態(tài)匹配及吻合之調(diào)整，力求達(dá)到“供需平衡”，那么問(wèn)題就容易處理的多，亦能使整體房?jī)r(jià)維持動(dòng)態(tài)穩(wěn)定，唯真實(shí)的情況，卻是房屋供應(yīng)在地方政府土地財(cái)政的壓力與驅(qū)動(dòng)之下，不減反增，于是需求在銳減，供給則激增，兩相拉鋸之后，終使相對(duì)多數(shù)城市的房產(chǎn)陷入類似鋼材制造業(yè)供過(guò)于求之艱難處境中。

商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)問(wèn)題更大

更糟糕的是，制造業(yè)產(chǎn)品過(guò)剩還有機(jī)會(huì)透過(guò)外貿(mào)渠道解決庫(kù)存壓力，而房地產(chǎn)是搬不動(dòng)的商品，只能在地消費(fèi)，導(dǎo)致房地產(chǎn)一旦出現(xiàn)明顯過(guò)剩，消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的心理便自然形成，進(jìn)而引發(fā)“愈庫(kù)存愈觀望”、“愈觀望愈不買”、“愈不買愈庫(kù)存”的惡性循環(huán)。

如同商業(yè)地產(chǎn)的困局，在互聯(lián)網(wǎng)與電商的夾擊下，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求已呈明顯降低之勢(shì)，但地方政府基于稅收考慮的“樓宇經(jīng)濟(jì)”卻大行其道，從而再現(xiàn)住宅地產(chǎn)的危機(jī)：一邊是需求在萎縮，一邊卻是供應(yīng)在“野蠻生長(zhǎng)”!

目前來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上比住宅地產(chǎn)嚴(yán)重的多!后續(xù)該如何有效解決?正考慮新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的超凡智慧。