劉洪玉：調控確保市場高效穩(wěn)定

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近來樓市利好消息不斷，國家統(tǒng)計局5月18日公布數(shù)據顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅成交量繼續(xù)回升，而成交價格環(huán)比、同比都基本保持穩(wěn)定。

清華大學教授、房地產研究所所長劉洪玉日前在接受中國建設報記者專訪時對此表示，近期市場成交數(shù)據的波動主要是政策連續(xù)刺激下的短期效果，整個市場仍然處在階段性的調整期。但可以肯定的是，政策調整對穩(wěn)定市場的效果明顯，產生了積極作用。“從這個意義上來說，未來房地產市場的高效、穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展，就是對宏觀經濟社會發(fā)展的最大貢獻”。

數(shù)據變化揭示轉型

今年第一季度，中國房地產投資增速進一步放緩，土地購置量、房屋新開工面積、房屋竣工面積和商品房銷售量等指標同比持續(xù)走低，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中的國內貸款來源5年來首次出現(xiàn)同比下降（ 6.1%），表明房地產開發(fā)企業(yè)對房地產市場的未來走勢，總體上缺乏信心。

劉洪玉認為，導致一年多來中國房地產業(yè)經濟活動持續(xù)放緩的主要原因，既有房地產行業(yè)內部的原因，也有宏觀經濟的原因。從宏觀經濟社會發(fā)展的角度看，隨著宏觀經濟增長速度放緩，空間需求增長速度也相應放慢，支撐房價持續(xù)快速上漲的力量變弱；國家經濟結構調整對空間需求的數(shù)量和結構也會發(fā)生變化，總的趨勢是數(shù)量增速變緩、質量和多樣性要求提高。從房地產行業(yè)內部看，經過過去十幾年的快速發(fā)展，房地產市場已經從供給短缺逐步發(fā)展到供求總體均衡且存在區(qū)域性、結構性供給過量的階段。

“這種宏觀經濟社會發(fā)展環(huán)境和房地產市場供求關系的變化，是當前房地產市場進入階段性調整的主要原因。但短期來看，宏觀經濟數(shù)據仍離不開房地產業(yè)、建筑業(yè)的支撐。”劉洪玉提供的統(tǒng)計數(shù)據顯示，2014年我國房地產業(yè)和建筑業(yè)占GDP的份額分別為6%和7%（美國2013年的對應數(shù)據分別為13.0%和3.7%），房地產業(yè)稅收占地方本級財政收入的比重為29.5%，土地出讓收入相當于地方本級財政收入的56.2%。“我們過去比較注重宏觀經濟增長，看重房地產業(yè)在宏觀經濟增長中扮演的角色，但房地產行業(yè)經濟活動逐步放緩，這個‘火車頭’、‘發(fā)動機’的角色要逐漸讓位給其他產業(yè)，以住房投資和消費為主的房地產業(yè)，將來更多的作用是給宏觀經濟提供一個穩(wěn)定的基礎”。

劉洪玉稱：“天天緊盯房價，是舍本逐末的做法。因為房價‘健康’是行業(yè)‘健康’的基礎和重要標志，未來新常態(tài)下的調控，要以保障基本需要、保護和支持自住需求、提升房屋社區(qū)質量、改善市場效率、促進市場穩(wěn)定為目標。圍繞著這些調控目標的基礎工作做好了，房價‘平穩(wěn)健康’也就比較容易實現(xiàn)了。”

對未來市場仍樂觀

國家統(tǒng)計局4月18日公布3月份全國70個大中城市房價數(shù)據，各城市房價漲跌基本保持平穩(wěn)，但北京的房價擺脫了連續(xù)8個月環(huán)比下跌的勢頭，是一個重要的數(shù)據節(jié)點。隨后5月18日公布的數(shù)據則顯示，房價環(huán)比上漲的城市達到18個。

從數(shù)據中不難看出，3月開始，新建商品住宅量和二手房價格環(huán)比上漲的城市有了顯著增加，尤其是一線城市的北京、深圳出現(xiàn)了顯著的環(huán)比上漲。而據劉洪玉介紹，另外一些住房價格監(jiān)測渠道的數(shù)據顯示，上海、廣州、深圳3個城市新建商品住宅的環(huán)比房價，從1月份就開始上漲。“我對這些價格變化信號的解讀比較謹慎，但可以肯定的是，政策調整對穩(wěn)定市場的效果明顯，產生了積極作用。”

相比房價數(shù)據，其他行業(yè)數(shù)據并不樂觀。如一季度房地產開發(fā)企業(yè)商品住宅新開工面積16791萬平方米，與最高年份2011年的31025萬平方米相距甚遠；同時企業(yè)的新增土地購置需求也同步減少，各地政府普遍縮減了2015年土地供應計劃數(shù)量，例如北京住宅用地計劃供應數(shù)量。但劉洪玉認為，這些都主要與新建商品住宅銷售速度放緩有關，并非整個行業(yè)的衰退，未來需求與過去相比，還會發(fā)生很多變化，這就是從關注量的擴張向關注質的提升轉變。“供應規(guī)模的峰值發(fā)生在2011年～2013年，我們已經跨越了頂點。我理解的邏輯是在商品住宅銷售放緩的市場背景下，政府為了維護土地市場的穩(wěn)定，主動減少土地供給來平衡市場供求。對于未來需求的預期，我自己持比較樂觀的態(tài)度。因為我們還有一個長期的城鎮(zhèn)化發(fā)展過程，還有‘3個1億人’的問題、住房質量亟須提升的問題，以及第二住宅、老年公寓等伴隨經濟社會發(fā)展出現(xiàn)的新需求。”

而這其中，劉洪玉特別指出，盡管“十二五”期間3600萬套保障性安居工程建設目標已經接近完成，但“十三五”期間仍然需要有住房保障的五年規(guī)劃。但是，這一目標將不僅是數(shù)字上的要求，更多是向“入住滿意導向，自下而上差異化為主”轉變。他表示，“保障房、公租房的發(fā)展方向，應該是政府從直接供給者向間接供給者的轉變，要實實在在地下功夫探索社會力量廣泛參與的、滿足可持續(xù)發(fā)展要求的解決之道”。