李建國：新常態(tài)下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的七大趨勢(shì)

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中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 李建國

新常態(tài)既帶來經(jīng)濟(jì)下行的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，也蘊(yùn)含產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重大機(jī)遇;既是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是新起點(diǎn);既需要攻堅(jiān)克難，又需要持續(xù)用力。對(duì)此我們既要深入理解統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，又要精準(zhǔn)謀劃主動(dòng)適應(yīng)，主動(dòng)作為，引領(lǐng)新常態(tài)。新常態(tài)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入更高階級(jí)的主要表現(xiàn)，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大邏輯。所以我們應(yīng)化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，牢牢地把握轉(zhuǎn)型發(fā)展主動(dòng)權(quán)，不斷激發(fā)和挖掘發(fā)現(xiàn)新動(dòng)力，追求全面效益，注重發(fā)展質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量。

隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)時(shí)期，也就是進(jìn)入一個(gè)中速增長(zhǎng)期，對(duì)企業(yè)來說，這意味著市場(chǎng)各方面經(jīng)濟(jì)環(huán)境增長(zhǎng)都將有所放慢放緩，企業(yè)再想快速發(fā)展，快速成長(zhǎng)，就必須尋找新的強(qiáng)勁動(dòng)力。我們要主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，加強(qiáng)自主創(chuàng)新，開拓國際市場(chǎng)，在提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量方面下功夫，拓寬產(chǎn)業(yè)鏈條，加大產(chǎn)業(yè)鏈上整合，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，優(yōu)化商業(yè)模式，尋求更強(qiáng)勁贏利模式。

2015年政府工作報(bào)告不再提樓市調(diào)控，反映我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài)，政府對(duì)樓市政策更加理性，將更加注重市場(chǎng)的調(diào)節(jié)。

新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出七大趨勢(shì)，2015年房地產(chǎn)政策方面除一線城市外限購、限貸行政手段將退出舞臺(tái)，同時(shí)受不同城市市場(chǎng)分化的影響，地方的樓市政策將更趨現(xiàn)實(shí)和靈活，作為國家層面的房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制將進(jìn)一步孕育和建立完善成熟。

(一)去行政化，以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主導(dǎo)房地產(chǎn)政策將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)整后步入平穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)階段。因調(diào)控政策淡化，市場(chǎng)主導(dǎo)作用、住房制度改革完善和人口發(fā)展紅利帶來的需求爆發(fā)期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將步入理性發(fā)展階段。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十多年的長(zhǎng)足發(fā)展，大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到了很大規(guī)模，需求也得到了較大程度的滿足。各個(gè)城市因其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、人口增長(zhǎng)以及產(chǎn)業(yè)定位、城市功能等多種因素影響，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出明顯分化。更因市場(chǎng)調(diào)節(jié)市場(chǎng)主導(dǎo)的政策層面調(diào)控、引導(dǎo)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化和功能性分化，出現(xiàn)大城市需求強(qiáng)勁，中小城市需求疲軟，形成城市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化成為新趨勢(shì)。

(三)新型城鎮(zhèn)化國家戰(zhàn)略是房地產(chǎn)發(fā)展的新動(dòng)力，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略是催生人口大轉(zhuǎn)移，就業(yè)范圍擴(kuò)大的大動(dòng)作?；A(chǔ)設(shè)施配套更加完善，社會(huì)公共服務(wù)大量投入會(huì)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，擴(kuò)大引發(fā)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需要。新型城鎮(zhèn)化將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇新動(dòng)力。

(四)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展速度放慢。中速的新常態(tài)在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)不斷被壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)創(chuàng)新越來越重視，房地產(chǎn)行業(yè)在追求質(zhì)量品質(zhì)的前提下，更加注重產(chǎn)品細(xì)化、產(chǎn)品分類、產(chǎn)品多元化、綜合功能和綜合效益，更加注重市場(chǎng)需求分化，去主動(dòng)完善優(yōu)化提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷創(chuàng)新尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)將不斷加強(qiáng)產(chǎn)品質(zhì)量，采用新的競(jìng)爭(zhēng)模式，引進(jìn)新概念、新技術(shù)，結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，融合新的行業(yè)需求，如健康、養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、職能服務(wù)、金融業(yè)與行業(yè)整合聯(lián)姻。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)后，創(chuàng)新發(fā)展將成為行業(yè)發(fā)展的新特征和新趨勢(shì)。

(五)住房需求隨著社會(huì)發(fā)展和意識(shí)形態(tài)、文化因素、人口結(jié)構(gòu)等方面的影響，住房需求的總量已不再是問題，關(guān)鍵問題在于結(jié)構(gòu)。從住房市場(chǎng)上看，中國自住房改革制度實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，無論從形態(tài)和時(shí)間上，剛性需求擔(dān)當(dāng)著市場(chǎng)主力軍的角色，未來住房市場(chǎng)主力軍將是改善性需求和剛性需求并存，改善性需求將逐漸超出剛性需求的量，改善性住房將占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，住房需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向改善性需求。

(六)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的時(shí)期，中國房地產(chǎn)行業(yè)獲取利潤(rùn)主要是依靠銷售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅、辦公作為銷售型物業(yè)，而不是通過租金回收經(jīng)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。與國際上發(fā)達(dá)國家相比，缺少經(jīng)營(yíng)思想，容易產(chǎn)生項(xiàng)目配套重復(fù)、產(chǎn)品單一、綜合服務(wù)能力不夠、社會(huì)貢獻(xiàn)不大、解決區(qū)域配套公共配套功能不全，浪費(fèi)、重復(fù)建設(shè)、規(guī)劃不合理現(xiàn)象不斷發(fā)展。同時(shí)產(chǎn)品質(zhì)量功能低下，不利金融化、市場(chǎng)化，失去了商業(yè)物業(yè)是貿(mào)易經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的空間載體的作用。隨著新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)社會(huì)屬性、服務(wù)屬性、經(jīng)營(yíng)商業(yè)屬性將增強(qiáng)，商業(yè)物業(yè)回歸經(jīng)營(yíng)活動(dòng)空間載體的本性。

(七)城市發(fā)展的主線和思路不斷清晰，城市功能定位、區(qū)域特點(diǎn)、地域文化、歷史文脈、地域經(jīng)濟(jì)不斷強(qiáng)化和完善，逐步形成具有特點(diǎn)特色城市群和區(qū)域化城市帶，城市功能特征帶有明顯標(biāo)志，將促使房地產(chǎn)行業(yè)分化顯明、分工細(xì)化，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)多元化、多樣性、多種類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、娛樂地產(chǎn)、辦公服務(wù)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等多門類、多種類發(fā)展趨勢(shì)。豐富房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、延長(zhǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。

中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的外部特征是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，發(fā)展速度放慢，由過去高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入中速增長(zhǎng)，其根本的要求是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，由過去粗放型、外延性增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為內(nèi)涵型、集約型高質(zhì)量增長(zhǎng)。

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)標(biāo)志和內(nèi)涵表現(xiàn)為低投入，中速度，高質(zhì)量，優(yōu)結(jié)構(gòu)，好效益，新動(dòng)力。

企業(yè)的發(fā)展應(yīng)緊緊圍繞高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，優(yōu)化贏利模式，不斷創(chuàng)新，創(chuàng)造新的發(fā)展動(dòng)力，把企業(yè)管理創(chuàng)新，企業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新，觀念創(chuàng)新作為突破口，激發(fā)挖掘發(fā)展動(dòng)力形成新動(dòng)力。實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)效益好，社會(huì)效益好，生態(tài)環(huán)境效益好，文化建設(shè)效益好的綜合效益，運(yùn)用新技術(shù)高科技新興產(chǎn)業(yè)提高投入水平，節(jié)約投資，降低投入，從而創(chuàng)造新常態(tài)下企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。還要是從優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈來調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，調(diào)整贏利模式。在優(yōu)化和調(diào)整過程中不斷創(chuàng)新，在創(chuàng)新的過程中提高產(chǎn)品質(zhì)量，管理質(zhì)量。