時評：“超級樓盤”或成為城市“包袱”

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“超級樓盤”或成為城市“包袱”

近期調(diào)研“城鎮(zhèn)規(guī)劃”問題時發(fā)現(xiàn)，一些城市規(guī)劃建設(shè)超級大樓盤和超大型城市綜合體的現(xiàn)象引起廣泛關(guān)注。規(guī)劃專家認(rèn)為，因地制宜適度建設(shè)大樓盤有利于城市集約用地，改善城市品質(zhì)。但需警惕一些動輒占地幾千畝、建筑量上千萬平方米大盤潛在的風(fēng)險，避免城市規(guī)劃被超級大盤“綁架”。

樓盤林立豎起“水泥森林”

位于貴陽市一、二環(huán)路之間的花果園項(xiàng)目曾號稱“中國第一大盤”，總投資900億元，總建筑面積達(dá)1830萬平方米。其中，住宅超過1200平方米，全部入住后人口將達(dá)到35萬人。該項(xiàng)目旨在打造貴陽市新城市都會區(qū)。

“一個樓盤住一個縣城的人口”，花果園樓盤體量之大、容積率之高，讓當(dāng)?shù)厥忻耦H感震撼。據(jù)了解，花果園是一個舊城改造項(xiàng)目。據(jù)貴陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局公布的《南明區(qū)五里沖片區(qū)危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整專家論證會會議紀(jì)要》顯示，2011年，花果園項(xiàng)目地塊的“容積率調(diào)整為6.8”。

我們到花果園實(shí)地走訪，一進(jìn)項(xiàng)目區(qū)域，首先映入眼簾的是崎嶇的山地地形之上，“高聳入云”、密密麻麻的高層樓群，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去猶如“水泥森林”，置身其中則感到“壓迫感”強(qiáng)烈。花果園售樓人員告訴記者，花果園雖然密度大，但因?yàn)榉績r便宜，銷售一直比較火爆，2011到2013年曾連續(xù)三年保持單盤銷量全國第一。

據(jù)了解，目前，貴陽市規(guī)劃和在建超過200平方米的樓盤超過10個，規(guī)劃居住人口將超過100萬人。近年來，除貴陽市出現(xiàn)大盤“扎堆”的極端現(xiàn)象之外，不少城市也不同程度出現(xiàn)開發(fā)超大樓盤的現(xiàn)象。如被稱為“睡城”的超大社區(qū)北京市“天通苑”、建筑面積達(dá)500萬平方米的昆明“潤城”城市綜合體、號稱蘭州首個超級大盤的“東部科技新城”以及濟(jì)南著名“爛尾”超大樓盤“彩石山莊”項(xiàng)目等。

中國城市規(guī)劃設(shè)計院副院長楊保軍介紹說，超級大盤模式最早出現(xiàn)在發(fā)達(dá)地區(qū)，是開發(fā)商從政府手中拿到大塊土地進(jìn)行連片開發(fā)的一種經(jīng)營方式。后來，在中西部一些城鎮(zhèn)化步入加速期的城市，也出現(xiàn)出讓大片土地與開發(fā)商“聯(lián)手”建設(shè)超級大盤的傾向。楊保軍說，超級大盤實(shí)際上仍是一種“造城”手段。

加重設(shè)施負(fù)荷擠占生態(tài)空間

受訪規(guī)劃專家認(rèn)為，適量的大樓盤規(guī)劃有助于公共配套設(shè)施建設(shè)，快速提升城市品質(zhì)，但規(guī)模巨大的超大樓盤將可能帶來多重隱患，值得警惕防范。

—加重基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)荷成為城市“包袱”。我們了解到，盡管花果園項(xiàng)目還沒有入住三分之一的人口，但其周邊區(qū)域已成為市區(qū)交通“堵點(diǎn)”。中國城市規(guī)劃學(xué)會秘書長石楠認(rèn)為，超級大盤打破了原有城市整體平衡，大量人口一旦集中到一個點(diǎn)，交通、電力、供水等基礎(chǔ)設(shè)施需求將爆發(fā)式增長，甚至基礎(chǔ)設(shè)施因大量人口聚集而癱瘓，使得大盤所在區(qū)域極易成為拖累城市的“包袱”，變?yōu)槌鞘?ldquo;腫瘤”。

—增加城市管理風(fēng)險。天津市開發(fā)區(qū)城市管理局副局長吳鵬說，超級大盤會給后期的社會管理造成很大影響，“現(xiàn)在物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，如果盤太大業(yè)主委員會就很難選舉出來，會給社會穩(wěn)定帶來很大隱患”。

—分割空間擠占城市生態(tài)系統(tǒng)。專家認(rèn)為，超級大盤動輒占地上千畝，往往會把城市綠地、山體、水域等生態(tài)空間“圈占”起來，成為所謂“私享空間”，造成城市空間大范圍割裂。同時，由于人口過于集中一個區(qū)域而加劇環(huán)境問題。

有序供應(yīng)土地強(qiáng)化規(guī)劃管控

受訪專家認(rèn)為，當(dāng)前，一些城市大面積出讓土地建設(shè)超級大盤或超大型城市綜合體，特別是把一級土地市場“變相”交給開發(fā)商的做法，將對城市規(guī)劃形成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，建議進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃管控。

首先，根據(jù)城市發(fā)展定位和資源承載力，科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)。石楠、楊保軍等認(rèn)為，城市建設(shè)應(yīng)增強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，把好土地利用規(guī)劃第一關(guān)，有序適量地供應(yīng)土地。楊保軍說，一些城市出現(xiàn)這樣那樣的問題，一個重要原因就是大規(guī)模的出讓土地造成了空間割裂，“有的城市一下子給開發(fā)商幾個平方公里，樓盤一旦封閉運(yùn)營，城市就被割裂了，就會沖擊城市基本規(guī)劃，這是一種反城市的一種做法”。

其次，在規(guī)劃實(shí)施上增強(qiáng)規(guī)劃權(quán)威性和約束力。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長馮俊說，超大樓盤現(xiàn)象實(shí)際上是房開商“壟斷”城市開發(fā)的表現(xiàn)，大規(guī)模出讓土地交給一兩個開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，可能導(dǎo)致城市規(guī)劃被一兩個開發(fā)商“綁架”。他建議，城市在招商引資過程中應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃實(shí)施和管控，“用規(guī)劃管住開發(fā)商，避免規(guī)劃給開發(fā)商讓路”。