馮侖：房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)有四種“出軌”方式

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地產(chǎn)界著名“段子手” 馮侖

5月9日，劉永好、馮侖等商界大佬空降溫州，地產(chǎn)界著名“段子手”馮侖分享了他對互聯(lián)網(wǎng)思維下房地產(chǎn)如何創(chuàng)新的思考。

以下為馮侖的演講：

非常高興在這里討論商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新。聽了一下午，大家在講“互聯(lián)網(wǎng)+”，其實(shí)這就是喜新厭舊的文明表達(dá)。“互聯(lián)網(wǎng)+”，任何對傳統(tǒng)行業(yè)覺得不滿意，然后要加一個小鮮肉，對舊的東西不滿才會有“+”。過去很早的時(shí)候總在唱一首歌：世上只見新人笑，不聽舊人哭。這些小鮮肉妖艷、性感，大家都想干……都想去做，如果說干會有別的想法。

房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)之間有四種“出軌”方式

我今天在房地產(chǎn)這個行業(yè)，看一下互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)究竟發(fā)生了什么樣的變化。房地產(chǎn)這個行業(yè)，最近一段也被小鮮肉撩撥得有點(diǎn)寢食不安，經(jīng)常有些“出軌”的想法。房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)之間，現(xiàn)在已經(jīng)有了四種出軌的方式。

第一種就是在房地產(chǎn)客戶和渠道、產(chǎn)品和客戶之間，發(fā)生了巨大的變革。這個變革，我們現(xiàn)在看到國內(nèi)叫房多多、搜房、途家，所有的這些東西在顛覆著，首先是顛覆著傳統(tǒng)房屋中介行業(yè)，過去中介賣房的基本上岌岌可危、朝不保夕。

第二個顛覆的是旅館行業(yè)，傳統(tǒng)旅館行業(yè)被途家取代越來越大的份額。比如說我們來溫州，完全可以在手機(jī)上直接定任何一個上了網(wǎng)的途家公寓房，三江立體城的很多房可以放在這里面，可以不用住酒店了，進(jìn)到房子里跟酒店差不多。這種改變?nèi)〈艘话愕穆玫?。在通路上發(fā)生了比較大的變化。

王石也講到了，三年干了萬科三十年的事，房多多三年在這個平臺上銷售額兩千億，萬科三十年才達(dá)到，這就是互聯(lián)網(wǎng)在通路上對房地產(chǎn)行業(yè)的巨大顛覆。這是出軌方式之一。

第二種方式就是家里面的東西，智能家居。移動互聯(lián)網(wǎng)競爭最后的兩個節(jié)點(diǎn)，一個固定節(jié)點(diǎn)是室內(nèi)，室內(nèi)所有消費(fèi)終端聯(lián)成一體。另外是移動端點(diǎn)，在汽車?yán)镎显谝黄?。大家發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)公司很奇怪，都做汽車了，同時(shí)都做智能家居。汽車和我們的關(guān)系不大，智能家居取代了傳統(tǒng)家裝行業(yè)。

今后買房不需要花錢，互聯(lián)網(wǎng)公司免費(fèi)幫你把互聯(lián)網(wǎng)家具裝好。中國有上億家庭，有幾億套住宅，如果每個家庭在移動互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代家里面整合起來，變成智能家居，互聯(lián)網(wǎng)公司就會有價(jià)值。

我到樂視去看，如果有1000萬人買樂視，等于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入到1000萬個最終消費(fèi)端點(diǎn)，未來互聯(lián)網(wǎng)會逐步取代家居行業(yè)，使智能家居成為標(biāo)準(zhǔn)配置。每個人回到家里，無處不在的服務(wù)商在家里體現(xiàn)，這次不是出軌，而是被其他人騷擾——現(xiàn)在他們說，我們替你來整合在一起?；ヂ?lián)網(wǎng)對于房地產(chǎn)的改變，顯示在智能家居上。

第三種方式就是社區(qū)改造取代傳統(tǒng)工業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)在傳統(tǒng)物業(yè)公司已經(jīng)沒有辦法生存了，為什么呢?勞動力成本越來越高，我們作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)物業(yè)管理，員工成本占了3/5?？墒菃T工成本不斷提升，政府規(guī)定收費(fèi)不能提升，物管費(fèi)交了15-20年，但是收費(fèi)不能漲。物業(yè)公司不斷裁人，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低，收費(fèi)率降低，服務(wù)就更差，收費(fèi)率就更低，于是物業(yè)管理越來越差。

在這種情況下，互聯(lián)網(wǎng)來幫助大家。以前物業(yè)管理比較好，大媽摔倒了別人不敢扶，物業(yè)敢扶，基本上可以證明他是什么樣的人。有病幫你送醫(yī)院，樓下停一個救護(hù)車。叫餐，幫你接一下?，F(xiàn)在都不需要了，社區(qū)O2O服務(wù)，你可以定餐，你想做按摩可以叫人上來，叫外賣、叫車、看病，所有的物業(yè)公司沒有必要了。以前物業(yè)公司還有一件事：上門收電費(fèi)，有時(shí)候被壞人乘虛而入，現(xiàn)在不需要了。物業(yè)還得干一件事，那就是修水管，現(xiàn)在也不需要了。為什么呢?手機(jī)把全社會修水管的人上網(wǎng)，就跟滴滴打車一樣競爭。所以社區(qū)O2O將會取代傳統(tǒng)的物業(yè)管理，傳統(tǒng)物業(yè)公司不轉(zhuǎn)型就要死掉。萬科最近改變了，把傳統(tǒng)物業(yè)開放，跟大家在一起，提供電子商務(wù)式的社區(qū)O2O。

大家看，房地產(chǎn)已經(jīng)跟過去很不一樣了，傳統(tǒng)習(xí)慣都已經(jīng)因?yàn)榄h(huán)境變化而變化。三江立體城是沒有物業(yè)公司的，剩下的都用社區(qū)O2O解決，服務(wù)得比較好，大家也不用交物業(yè)費(fèi)。有社區(qū)O2O的地方，現(xiàn)在是零物業(yè)費(fèi)，所以叫做高就業(yè)、高福利、低成本、可持續(xù)，將來會出現(xiàn)這樣的服務(wù)。

第四個就是房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)新的模式——定制和眾籌。也就是說，我們現(xiàn)在可以拿手機(jī)，包括萬通做的自由定制平臺，你可以根據(jù)你的希望在定制平臺上找到相應(yīng)的項(xiàng)目，根據(jù)你的愿望來提出你要什么樣的房子。如果只有你定制，其他人很少，就可以發(fā)起眾籌，一幫人在這里蓋房子，是工業(yè)4.0的概念，是C2B的模式，大規(guī)模定制，定制汽車、最后定制房子。房子飽和以后再買住房，實(shí)際上就在定制網(wǎng)站上找一塊地，有一個項(xiàng)目參與進(jìn)去，最后他按照你的要求做好，這樣的話房價(jià)會省1/3。今后連房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)也可以定制。

我講這些事情，實(shí)際上是出現(xiàn)一個問題，房地產(chǎn)本身在按照這四種方式，在四個方面被“互聯(lián)網(wǎng)+”。這個很有意思，一個是加號，現(xiàn)在又出來一個“夾”，夾子的“夾”字。我覺得這兩個字很有意思。夾子更狠，房地產(chǎn)是被互聯(lián)網(wǎng)夾住了，你逃不脫了。從渠道方面，從智能家居方面，從社區(qū)O2O方面，從開發(fā)方面，房地產(chǎn)已經(jīng)被互聯(lián)網(wǎng)改變了。

“約炮”讓住宅以外的空間需求大增

我們對商業(yè)不動產(chǎn)，究竟是更需要還是不需要?大家仔細(xì)想一件事情，有了互聯(lián)網(wǎng)以后，我們對住宅以外的空間的需求多了還是少了?我認(rèn)為大大地提高了。非常簡單，我們現(xiàn)在敢于跟陌生人說話，跟陌生人約會，這叫陌陌。陌陌起家是在萬通中心，后來搬到望京。在我們那里不到1000平米，現(xiàn)在潘石屹那里4000多平米。

陌生人之間交往頻率越來越高。陌生人第一次見面肯定不能跑家里，第一次見面在咖啡廳，咖啡廳多了;第二次見面去餐館，餐館多了;第三次見面在如家，如家多了。只有貪腐的領(lǐng)導(dǎo)干部找不到地方，經(jīng)常被紀(jì)委抓住，這些年輕人有的是地方。15年前網(wǎng)戀是腦子進(jìn)水，今天說沒有在網(wǎng)上認(rèn)識過陌生人，你已經(jīng)過時(shí)了，基本上算是歇了。非誠勿擾，都是陌生人站在那里，十分鐘就搞定。我們算一下過去一生大概認(rèn)識100個人就很了不起，現(xiàn)在收到的名片，一個禮拜就有好幾百張。所以現(xiàn)在交通、通信、現(xiàn)代生活，讓我們彼此之間的交往頻率大大增加，活動的形式內(nèi)容在增加，于是，我們的空間需求也在增加，總量增加。只不過改變的是形式。

開發(fā)是力氣活，服務(wù)則是守業(yè)活

商務(wù)不動產(chǎn)最重要的是適用，你在里面干什么，站著不如坐著，坐著不如躺著，站著基本上收不到錢。現(xiàn)在你如果開SPA就收錢，開夜總會就會收錢，現(xiàn)在會發(fā)現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代活動形式變化了。以前辦公室使用效率低，一個平米不翻臺，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)辦公休閑模式發(fā)生了很大模式改變。比如說我們在這里開會，大家拿著手機(jī)玩游戲叫休閑，有人處理郵件是辦公，你會發(fā)現(xiàn)行為之間的界限越來越模糊，你看著他在這里開會，其實(shí)他是在談戀愛。

這個事情帶來什么變化?我們對于空間實(shí)用功能混合化使用。以前的功能非常清晰，現(xiàn)在的趨勢是辦公地方像休閑，休閑的地方像辦公，吃飯的地方像娛樂，娛樂的地方可以吃飯，這就是功能混合化。

商用地產(chǎn)的需求量是在增加的，由于行為模式的改變，傳統(tǒng)空間形式要改變。就像潘總做的辦公場所，毛大慶做了優(yōu)客，這些都是混合空間使用方式。這些空間都可以重疊使用，你用一小時(shí)，他用一小時(shí)。

要讓傳統(tǒng)的東西更完善，而不是取代。商用不動產(chǎn)面臨的形勢，要研究行為方式的變化。我們對于空間的行為方式改變以后，空間規(guī)劃要發(fā)生改變。

另外，商用不動產(chǎn)錢很多，以前我們做商用不動產(chǎn)最大的問題是短期資金，你不銷售就活不了?，F(xiàn)在告訴大家一個非常好的消息，錢很多了，保險(xiǎn)公司有10%的錢可以用在商用不動產(chǎn)上，包括醫(yī)療、教育、購物中心、酒店都可以用，大概有2萬多億，這是長期資金。另外資本市場也很活躍，好的物業(yè)可以在資本市場得到大量資本支持。

現(xiàn)在問題出在哪呢?商用不動產(chǎn)問題出在，一是商業(yè)空間重新規(guī)劃，你有沒有這個能力;二是商業(yè)模式，你會不會創(chuàng)新，如果不是蓋了就賣，你會不會經(jīng)營商業(yè)不動產(chǎn)的模式?最近王健林提出所謂的輕資產(chǎn)，其實(shí)也就是美國模式，我們五六十年代講的美國模式就是輕資產(chǎn)模式，以經(jīng)營為核心，帶動開發(fā)業(yè)的模式。以服務(wù)為核心，以經(jīng)營為核心，帶動開發(fā)，這是服務(wù)模式。所以服務(wù)是一個守業(yè)活，開發(fā)是力氣活，這是模式改變。

再有一個，專業(yè)門檻越來越高。服務(wù)門類太多了，我們做不動產(chǎn)的要變成導(dǎo)演加制片，選擇究竟是海底撈還是其他火鍋，你是導(dǎo)演要去選明星。對于商用不動產(chǎn)的開發(fā)者來說，要懂非常多的知識，選演員的能力要特別強(qiáng)。

商用不動產(chǎn)不是不好做了，也不是說沒有錢了，更重要的是我們要擁抱互聯(lián)網(wǎng)，要研究商用不動產(chǎn)在新業(yè)態(tài)下的空間形式、商業(yè)模式、財(cái)務(wù)模式，這樣才可以真正在任何時(shí)候應(yīng)變環(huán)境，在創(chuàng)新中發(fā)展，在變化中保持永遠(yuǎn)的核心價(jià)值觀和學(xué)不會的DNA。