蔡為民：難以樂(lè)觀的2015

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截止1月19日，滬深兩市共計(jì)36家上市房企公布了2014年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中兩成房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損，5成房企凈利潤(rùn)同比下滑。

“作帳行情”掩蓋了2014頹勢(shì)

特別引起外界關(guān)注的是，七家業(yè)績(jī)虧損的房企，有六家屬首虧，額度最高者系陽(yáng)光股份，虧損5.4~5.9億元，降幅達(dá)令人咋舌的380~460%!

看似業(yè)績(jī)不理想，唯仔細(xì)探究就可發(fā)現(xiàn)，36家合計(jì)銷(xiāo)售金額相較2013年竟仍然是成長(zhǎng)的，這說(shuō)明了兩種可能的狀態(tài)，其一是2014年實(shí)際上并沒(méi)有那么糟，中央是中了開(kāi)發(fā)商的哀兵之計(jì)，才會(huì)自9月30日起連續(xù)以放開(kāi)限貸、降息、降低公積金申貸門(mén)檻……等一系列非常手段救市。其二是甫公布的業(yè)績(jī)預(yù)告其實(shí)是“做賬行情”，部分成果是2013年11、12月“非理性繁榮”時(shí)期的“存糧”平移的結(jié)果。畢竟，降價(jià)求售、救市措施奏效等因素，都不足使頹廢的2014年業(yè)績(jī)長(zhǎng)紅。

2015房企“關(guān)張”年

至于樓市前景，我曾經(jīng)在2014年12月做出過(guò)終極判斷：2015年房企倒閉年!結(jié)果遭致部分開(kāi)發(fā)商的“不恥”與叫罵聲，我倒覺(jué)得在這個(gè)敏感而關(guān)鍵時(shí)刻，與其亂噴口水、嗤之以鼻，不如好好思索應(yīng)變之道，否則不知何時(shí)突遭“黑天鵝事件”(這在今年是大概率事件)，真有滅頂之虞!

也有人勸我，“倒閉”用詞過(guò)重，不免引發(fā)有些正處在“焦頭爛額”狀態(tài)的房企反感!這點(diǎn)我倒同意，在此特將之修正為“關(guān)張”。“關(guān)張”意涵也有二，首先是各種原因(主要是資金鏈斷裂)，或被迫結(jié)束營(yíng)業(yè)或遭并購(gòu)重組，更慘的是惡性倒閉落跑。其次系鑒于開(kāi)發(fā)商難為，從而調(diào)整經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、改行轉(zhuǎn)型，不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與興建業(yè)務(wù)(也可以稱(chēng)之為：良性倒閉)。

具代表性案例是2014年打響降價(jià)第一槍的杭州所在的浙江省，其指標(biāo)性上市房企萬(wàn)好萬(wàn)家、浙江車(chē)日雙雙加速多元化戰(zhàn)略，于去年(2014年)下半年正式退出房地產(chǎn)行業(yè)。其中浙江車(chē)日(1997年上市)在保留東方燈具市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上，增加農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)，萬(wàn)好萬(wàn)家(2007年上市)則轉(zhuǎn)戰(zhàn)影視傳媒領(lǐng)域。

房地產(chǎn)可持續(xù)動(dòng)力是經(jīng)濟(jì)

也有人對(duì)我做出“2015審慎悲觀”的判斷依據(jù)，表示好奇與質(zhì)疑。其實(shí)主因不在于新增庫(kù)存不斷累加，而去化速度過(guò)于緩慢，也并非對(duì)中央與地方救市方案缺乏十足信心，更關(guān)鍵的原因是中國(guó)高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯然已進(jìn)入高原期，2014年GDP增速7.4%，是1990年以來(lái)新低，而2013年之所以還能維持7.7%，相當(dāng)比例與程度上，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的超常規(guī)繁榮所貢獻(xiàn)，現(xiàn)在樓市已自身難保，說(shuō)明2015年GDP增速會(huì)在7%~7.2%之內(nèi)徘徊，加之國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)險(xiǎn)峻，如：盧布與歐元重貶、油價(jià)連番跌價(jià)、歐盟啟動(dòng)QE……等，均使中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景難以樂(lè)觀。雖說(shuō)房地產(chǎn)的確是火車(chē)頭行業(yè)，在行進(jìn)時(shí)能帶動(dòng)50種以上的行業(yè)共同發(fā)展，但火車(chē)前行需要?jiǎng)恿?，而燃料是?jīng)濟(jì)……。

房企應(yīng)變各出奇謀

因此，展望剛剛到來(lái)的2015，我研判開(kāi)發(fā)商整體走向大致為以下五點(diǎn)。首先是部分房企將面對(duì)“保命”與“保本”的關(guān)鍵選擇，但怕的是降價(jià)也不一定賣(mài)得動(dòng)。然后是部分房企開(kāi)始認(rèn)真思考轉(zhuǎn)型，可惜通常狀況是“死的更快”，因?yàn)閷?zhuān)精的都搞不好，還妄想改行、跨界?

部分房企鑒于形勢(shì)緊張，于是強(qiáng)力收縮業(yè)務(wù)，盡速去庫(kù)存，甚至忍痛割?lèi)?ài)、賣(mài)地，以避免資金鏈斷裂。部分“不信邪”的房企逆勢(shì)操作，大肆買(mǎi)地、趁機(jī)擴(kuò)張，唯“撿到皮夾子”的機(jī)率偏小，堪稱(chēng)：火中取栗!

部分房企則嚴(yán)肅面對(duì)“三品到位”的重要性--重視工程品質(zhì)、強(qiáng)化設(shè)計(jì)品味(尤其是互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用)、著重售后服務(wù)的品德形象塑造。這方面成立已達(dá)21年的景瑞地產(chǎn)，堪稱(chēng)是其中著力甚深的房企之一。