曾昌宇：房企正從綜合開(kāi)發(fā)商向城市綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型

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吳中地產(chǎn)集團(tuán)總裁 曾昌宇

“房企面臨的最大挑戰(zhàn)就是去庫(kù)存。”吳中地產(chǎn)集團(tuán)總裁曾昌宇表示，2015年，我們考慮的是近期去庫(kù)存，中期更好地做好融資，實(shí)現(xiàn)金融對(duì)接，長(zhǎng)期把我們的服務(wù)做好。

Q：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)商品房銷(xiāo)售總額下降了6.3%，你如何看待這個(gè)結(jié)果?

曾昌宇：總體來(lái)講，2014年的表現(xiàn)是上下半年截然不同，特別是第四季度反彈很大，先抑后揚(yáng)的趨勢(shì)特別明顯。但是，局部市場(chǎng)出現(xiàn)了比較大的分化，城市分化、板塊分化、企業(yè)分化，這幾個(gè)分化越來(lái)越嚴(yán)重。所以從總體來(lái)看，大趨勢(shì)趨向穩(wěn)定，但是從企業(yè)和個(gè)體的表現(xiàn)來(lái)講，有好有壞，特別在很多未被看好的四五線城市有表現(xiàn)好的企業(yè)，在被看好的一二線城市也有表現(xiàn)不好的企業(yè)和產(chǎn)品，這是2014年比較典型的特征，當(dāng)然這也是相對(duì)成熟的市場(chǎng)過(guò)程中典型的表現(xiàn)。

Q：去年一線城市拿地的表現(xiàn)非常瘋狂，吳中地產(chǎn)一直在蘇州和長(zhǎng)春這兩個(gè)地區(qū)深耕，2015年會(huì)不會(huì)向新的城市進(jìn)軍?

曾昌宇：沒(méi)有。首先，我們認(rèn)為未來(lái)四類(lèi)企業(yè)會(huì)活下去，并且活的比較好：全國(guó)性的，區(qū)域性的，跨界性的，還有輕資產(chǎn)的，我們選擇的路徑是區(qū)域型加輕資產(chǎn)，把資產(chǎn)盡量周轉(zhuǎn)起來(lái)。再者，在一個(gè)城市要做好深耕，最好能夠進(jìn)前三，一個(gè)城市做得好的話，基本上可以做到銷(xiāo)售額100億元。對(duì)于我們這樣一種中型規(guī)模的公司，資源不能太分散，長(zhǎng)期發(fā)展方向還是聚焦城市，在蘇州和長(zhǎng)春兩小時(shí)半徑里面做布局。

Q：時(shí)下很多大房企實(shí)行全民賣(mài)房的路徑，吳中地產(chǎn)也上線了全民營(yíng)銷(xiāo)的平臺(tái)，布局的初衷是什么?

曾昌宇：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，從傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)向移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)變。在這樣的市場(chǎng)背景下，去年我們推出了“云客”全民營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)，用戶可通過(guò)該平臺(tái)實(shí)現(xiàn)我們蘇州所有在售項(xiàng)目的在線推薦、客戶跟蹤管理，最終根據(jù)成交情況獲得獎(jiǎng)勵(lì)。

我們最早的布局還是希望圈到更多的客群，后來(lái)整個(gè)方向有了很大的變化。我們植根于本地，原來(lái)我們有十萬(wàn)的會(huì)員，客群基數(shù)比較大。圍繞整個(gè)社區(qū)服務(wù)，我們會(huì)考慮一些更長(zhǎng)遠(yuǎn)的服務(wù)，從老百姓的衣食住行開(kāi)始進(jìn)入到買(mǎi)車(chē)買(mǎi)房等環(huán)節(jié)。要貸款的、要做醫(yī)療保健的、要上學(xué)的，還有旅游度假的、住酒店的都可以搭接到我們的平臺(tái)上，我們推出了O2O平臺(tái)，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)把未來(lái)的社區(qū)服務(wù)、存量房市場(chǎng)這塊做起來(lái)。這個(gè)平臺(tái)的搭建很重要，從增量房市場(chǎng)過(guò)渡到存量房市場(chǎng)以后，我們考慮十年、二十年以后，當(dāng)存量房市場(chǎng)變大的時(shí)候，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向也會(huì)從圍繞銷(xiāo)售發(fā)展到圍繞服務(wù)。

Q：出于對(duì)行業(yè)觸頂和利潤(rùn)率持續(xù)走低的憂慮，近年來(lái)不少開(kāi)發(fā)商一直在探索新的業(yè)務(wù)方向。吳中地產(chǎn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸方面有哪些探索和規(guī)劃?

曾昌宇：現(xiàn)在我們的主業(yè)仍然是房地產(chǎn)，其他幾大板塊基本是平均發(fā)力。以教育板塊為例，我們目前在江蘇和美國(guó)合辦了一所中學(xué)，這是唯一被批準(zhǔn)的中外合作辦學(xué)，是可以在國(guó)內(nèi)讀書(shū)，拿到美國(guó)的高中文憑。還有像幼兒園、老年大學(xué)這樣的教育資源，我們也在不斷植入到我們的社區(qū)。醫(yī)療和金融也是，我們目前已經(jīng)有20多家汽車(chē)4S店，這些都是房地產(chǎn)未來(lái)延伸的方向。因?yàn)槲覀兊臉I(yè)主不僅僅買(mǎi)了房子，也可能看中我們的車(chē)，或者要貸款，類(lèi)似這樣的服務(wù)，我們覺(jué)得是圍繞人的資源或者人的衣食住行可以做的事情，可能將作為企業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，原來(lái)圍繞土地資源、政府資源的時(shí)代正在逐漸逝去，以后就是圍繞人的價(jià)值做服務(wù)，可能從一個(gè)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)商務(wù)轉(zhuǎn)向城市的綜合服務(wù)商。

Q：吳中地產(chǎn)在2015年會(huì)有什么樣的布局來(lái)應(yīng)對(duì)新常態(tài)下的市場(chǎng)挑戰(zhàn)?

曾昌宇：最大的挑戰(zhàn)就是去庫(kù)存，目前很多城市的存銷(xiāo)比已經(jīng)超過(guò)20個(gè)月，壞一點(diǎn)的城市3~5年。再者，房企融資成本越來(lái)越高。原來(lái)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比較粗放，可以通過(guò)土地增值、房地產(chǎn)增值消化高企的財(cái)務(wù)成本。但是現(xiàn)在土地價(jià)格愈發(fā)高企，房?jī)r(jià)更是低價(jià)跑量，這樣對(duì)庫(kù)存量大的房企有特別大的壓力。原來(lái)一般土地儲(chǔ)備越高，估值也會(huì)越高，現(xiàn)在則是要拼命地壓縮，但是又不能斷貨，在這種情況下，房企既要去庫(kù)存，又要考慮發(fā)展。同時(shí)，內(nèi)部進(jìn)行精細(xì)化管控，降低三項(xiàng)費(fèi)用，即財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。此外，會(huì)考慮更好地做細(xì)分市場(chǎng)，特別是利用產(chǎn)品差異化，比如我們的國(guó)宅系列是全國(guó)比較獨(dú)特的產(chǎn)品，以蘇州人文背景的園林式住宅，可以實(shí)現(xiàn)一定的溢價(jià)。