曾昌宇：房企正從綜合開發(fā)商向城市綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型

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吳中地產(chǎn)集團(tuán)總裁 曾昌宇

“房企面臨的最大挑戰(zhàn)就是去庫存。”吳中地產(chǎn)集團(tuán)總裁曾昌宇表示，2015年，我們考慮的是近期去庫存，中期更好地做好融資，實(shí)現(xiàn)金融對接，長期把我們的服務(wù)做好。

Q：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全國商品房銷售總額下降了6.3%，你如何看待這個結(jié)果?

曾昌宇：總體來講，2014年的表現(xiàn)是上下半年截然不同，特別是第四季度反彈很大，先抑后揚(yáng)的趨勢特別明顯。但是，局部市場出現(xiàn)了比較大的分化，城市分化、板塊分化、企業(yè)分化，這幾個分化越來越嚴(yán)重。所以從總體來看，大趨勢趨向穩(wěn)定，但是從企業(yè)和個體的表現(xiàn)來講，有好有壞，特別在很多未被看好的四五線城市有表現(xiàn)好的企業(yè)，在被看好的一二線城市也有表現(xiàn)不好的企業(yè)和產(chǎn)品，這是2014年比較典型的特征，當(dāng)然這也是相對成熟的市場過程中典型的表現(xiàn)。

Q：去年一線城市拿地的表現(xiàn)非常瘋狂，吳中地產(chǎn)一直在蘇州和長春這兩個地區(qū)深耕，2015年會不會向新的城市進(jìn)軍?

曾昌宇：沒有。首先，我們認(rèn)為未來四類企業(yè)會活下去，并且活的比較好：全國性的，區(qū)域性的，跨界性的，還有輕資產(chǎn)的，我們選擇的路徑是區(qū)域型加輕資產(chǎn)，把資產(chǎn)盡量周轉(zhuǎn)起來。再者，在一個城市要做好深耕，最好能夠進(jìn)前三，一個城市做得好的話，基本上可以做到銷售額100億元。對于我們這樣一種中型規(guī)模的公司，資源不能太分散，長期發(fā)展方向還是聚焦城市，在蘇州和長春兩小時半徑里面做布局。

Q：時下很多大房企實(shí)行全民賣房的路徑，吳中地產(chǎn)也上線了全民營銷的平臺，布局的初衷是什么?

曾昌宇：目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，從傳統(tǒng)營銷向移動網(wǎng)絡(luò)營銷轉(zhuǎn)變。在這樣的市場背景下，去年我們推出了“云客”全民營銷平臺，用戶可通過該平臺實(shí)現(xiàn)我們蘇州所有在售項目的在線推薦、客戶跟蹤管理，最終根據(jù)成交情況獲得獎勵。

我們最早的布局還是希望圈到更多的客群，后來整個方向有了很大的變化。我們植根于本地，原來我們有十萬的會員，客群基數(shù)比較大。圍繞整個社區(qū)服務(wù)，我們會考慮一些更長遠(yuǎn)的服務(wù)，從老百姓的衣食住行開始進(jìn)入到買車買房等環(huán)節(jié)。要貸款的、要做醫(yī)療保健的、要上學(xué)的，還有旅游度假的、住酒店的都可以搭接到我們的平臺上，我們推出了O2O平臺，通過這個平臺把未來的社區(qū)服務(wù)、存量房市場這塊做起來。這個平臺的搭建很重要，從增量房市場過渡到存量房市場以后，我們考慮十年、二十年以后，當(dāng)存量房市場變大的時候，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向也會從圍繞銷售發(fā)展到圍繞服務(wù)。

Q：出于對行業(yè)觸頂和利潤率持續(xù)走低的憂慮，近年來不少開發(fā)商一直在探索新的業(yè)務(wù)方向。吳中地產(chǎn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸方面有哪些探索和規(guī)劃?

曾昌宇：現(xiàn)在我們的主業(yè)仍然是房地產(chǎn)，其他幾大板塊基本是平均發(fā)力。以教育板塊為例，我們目前在江蘇和美國合辦了一所中學(xué)，這是唯一被批準(zhǔn)的中外合作辦學(xué)，是可以在國內(nèi)讀書，拿到美國的高中文憑。還有像幼兒園、老年大學(xué)這樣的教育資源，我們也在不斷植入到我們的社區(qū)。醫(yī)療和金融也是，我們目前已經(jīng)有20多家汽車4S店，這些都是房地產(chǎn)未來延伸的方向。因為我們的業(yè)主不僅僅買了房子，也可能看中我們的車，或者要貸款，類似這樣的服務(wù)，我們覺得是圍繞人的資源或者人的衣食住行可以做的事情，可能將作為企業(yè)未來發(fā)展的方向。房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，原來圍繞土地資源、政府資源的時代正在逐漸逝去，以后就是圍繞人的價值做服務(wù)，可能從一個房地產(chǎn)綜合開發(fā)商務(wù)轉(zhuǎn)向城市的綜合服務(wù)商。

Q：吳中地產(chǎn)在2015年會有什么樣的布局來應(yīng)對新常態(tài)下的市場挑戰(zhàn)?

曾昌宇：最大的挑戰(zhàn)就是去庫存，目前很多城市的存銷比已經(jīng)超過20個月，壞一點(diǎn)的城市3~5年。再者，房企融資成本越來越高。原來開發(fā)商的財務(wù)成本、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用比較粗放，可以通過土地增值、房地產(chǎn)增值消化高企的財務(wù)成本。但是現(xiàn)在土地價格愈發(fā)高企，房價更是低價跑量，這樣對庫存量大的房企有特別大的壓力。原來一般土地儲備越高，估值也會越高，現(xiàn)在則是要拼命地壓縮，但是又不能斷貨，在這種情況下，房企既要去庫存，又要考慮發(fā)展。同時，內(nèi)部進(jìn)行精細(xì)化管控，降低三項費(fèi)用，即財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和營銷費(fèi)用。此外，會考慮更好地做細(xì)分市場，特別是利用產(chǎn)品差異化，比如我們的國宅系列是全國比較獨(dú)特的產(chǎn)品，以蘇州人文背景的園林式住宅，可以實(shí)現(xiàn)一定的溢價。