陶汝鴻：中國(guó)城鎮(zhèn)化如何避免睡城？

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戴德梁行香港區(qū)董事總經(jīng)理暨北亞區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及高級(jí)董事 陶汝鴻

“城鎮(zhèn)化而言，房地產(chǎn)只是其中一環(huán)，甚至可以說(shuō)是非常小的一個(gè)環(huán)節(jié)。”戴德梁行香港區(qū)董事總經(jīng)理暨北亞區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及高級(jí)董事陶汝鴻在亞洲金融論壇上說(shuō)，他們研究過(guò)很多新城案例，“如果要成功打造一個(gè)新城，需要有很多配套做支持”。香港的經(jīng)驗(yàn)如此，國(guó)際許多案例也如此。

但目前在國(guó)內(nèi)，尤其是在二三線城市的城鎮(zhèn)化，“土地的城鎮(zhèn)化要比人口城鎮(zhèn)化快得多”，基本上所有的配套都不能配合，陶汝鴻認(rèn)為，這是出現(xiàn)所謂“鬼城”的重要原因。

按照規(guī)劃，從2013年到2030年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率則要達(dá)到70%，城市則要從102個(gè)增加到220個(gè)。這意味著每年大約有1700萬(wàn)人要遷入城鎮(zhèn)，每年要生產(chǎn)出2.2個(gè)香港出來(lái)。截止2013年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率是53.3%，而美國(guó)、加拿大、英國(guó)、日本等成熟國(guó)家的相應(yīng)數(shù)據(jù)分別是83%、81%、80%和92%。

上述差距，意味著中國(guó)的城鎮(zhèn)化空間還很大;但同時(shí)中國(guó)對(duì)城鎮(zhèn)化速度的要求，也比西方國(guó)家要快。以美國(guó)為例，城鎮(zhèn)化率從53%上升到70%用了40多年，而中國(guó)則只計(jì)劃用17年時(shí)間來(lái)完成這個(gè)進(jìn)程。“我并不是說(shuō)不可能，而是要每一個(gè)環(huán)節(jié)都要配合好。”陶汝鴻認(rèn)為，需要做好以下十點(diǎn)的配套：

首先，新城里的土地利用，要有一個(gè)總體規(guī)劃;

其次，農(nóng)村土地拆遷，以及賠償制度，要有一個(gè)很好的基準(zhǔn)。比如可以學(xué)習(xí)香港，設(shè)立一個(gè)股價(jià)制度來(lái)作為賠償?shù)幕鶞?zhǔn)?

第三，融資是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，即新城建設(shè)的錢(qián)從哪里來(lái)的問(wèn)題?

第四，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是要以需求來(lái)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)，而不是政府需要建甲級(jí)寫(xiě)字樓、要建豪宅就去做。如果這樣做，就可能做出數(shù)量、質(zhì)量與需求不符的產(chǎn)品，造成空置率很高，出現(xiàn)鬼城現(xiàn)象。

第五，有沒(méi)有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃?把人引進(jìn)去，這些人要有就業(yè)的機(jī)會(huì)，就需要有產(chǎn)業(yè)。

尤其是需要有協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展概念，比如現(xiàn)在規(guī)劃的新城超過(guò)400個(gè)，每個(gè)都說(shuō)自己要做高科技;現(xiàn)在號(hào)稱(chēng)要做高鐵新城的也有三四十個(gè)，這里面的產(chǎn)業(yè)沖突怎么協(xié)調(diào)?

第六，交通體系如何規(guī)劃?提高交通系統(tǒng)效率，這是城鎮(zhèn)化非常重要的因素。

第七，水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，是否有規(guī)劃?不能只建設(shè)住宅。

第八，新城如何營(yíng)運(yùn)?現(xiàn)在很多新城政府就是蓋房子，蓋好就賣(mài)掉。但蓋好房子只是新城剛開(kāi)始的階段，如何管理讓它升值，才是更重要的。

第九，新城建設(shè)需要有推廣計(jì)劃。新城最重要的收入來(lái)源是賣(mài)地，有沒(méi)有賣(mài)點(diǎn)很重要。

第十，對(duì)開(kāi)發(fā)的不同環(huán)節(jié)，要有一個(gè)整體的時(shí)間表。很多地方，在建基本社區(qū)前先建豪宅、建甲級(jí)寫(xiě)字樓，這個(gè)時(shí)間表是不對(duì)的。