城市改造方面大有潛力可挖，為新的城鎮(zhèn)化提供更大空間

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    在存量房時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加注重提升物業(yè)價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營(yíng)為主，租賃市場(chǎng)更加活躍，圍繞存量房持有經(jīng)營(yíng)、租賃交易的金融服務(wù)和中介服務(wù)將更加發(fā)達(dá)，由此推動(dòng)“樓宇經(jīng)濟(jì)”的爆發(fā)式發(fā)展。而我國(guó)城市必將經(jīng)歷的重構(gòu)過(guò)程，則催生了“樓宇經(jīng)濟(jì)”或超萬(wàn)億的巨大商機(jī)。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)步入存量房時(shí)代加快推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)升級(jí)

    北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的住房市場(chǎng)起步早、發(fā)展快、規(guī)模總量大。 目前，這些城市核心城區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少，新建商住品房主要集中在城市郊區(qū)。從四個(gè)城市存量房交易套數(shù)和新房交易套數(shù)比來(lái)看，平均達(dá)到2的水平，深圳在2010年時(shí)甚至達(dá)到3的水平。四個(gè)一線城市住房市場(chǎng)，已率先進(jìn)入存量房交易為主的階段。

    除一線城市率先全面步入存量房時(shí)代之外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，建設(shè)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，二線城市也即將步入存量房時(shí)代。而在城鎮(zhèn)化達(dá)到穩(wěn)定階段，城市人口規(guī)模不再有穩(wěn)定增加時(shí)，三四線城市也必將步入存量房時(shí)代。”住建部政策研究中心主任秦虹介紹說(shuō)，在存量房時(shí)代，住房市場(chǎng)將以存量房交易為主，新建住宅占比低，商業(yè)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)將以存量樓宇的更新改造為主，核心區(qū)域尤其如此。

    在土地稀缺的存量房時(shí)代，地方政府、投資商、散戶(hù)投資者均面臨發(fā)展困境。對(duì)于地方政府，核心區(qū)域已經(jīng)無(wú)地可用，但促進(jìn)財(cái)政收入增長(zhǎng)的壓力仍然嚴(yán)峻;對(duì)于投資商，土地資源匱乏嚴(yán)重縮減了其發(fā)展空間，即使有新增土地供應(yīng)，也只能是高成本的“地王”價(jià)格;對(duì)于散戶(hù)投資人，非核心區(qū)域的物業(yè)資產(chǎn)升值緩慢，而低風(fēng)險(xiǎn)的核心區(qū)域的投資機(jī)會(huì)缺乏。

    在歐美商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)已經(jīng)建成并使用多年的商務(wù)樓宇收購(gòu)、改造，重新定位出租，提升價(jià)值后，再銷(xiāo)售給投資者已經(jīng)是一種普遍運(yùn)作模式。

    根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2013-2017年中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式與路徑規(guī)劃分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：未來(lái)50年勢(shì)必也要經(jīng)歷一番城市的重構(gòu)。“新一屆政府已將‘新型城鎮(zhèn)化’列為工作的重中之重。其思路，是將中小城鎮(zhèn)，以及大城市周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)作為城市化推進(jìn)的重點(diǎn)，以緩解‘大都市病’的蔓延。這的確是解決問(wèn)題的一個(gè)思路，但至少應(yīng)該與之并行的，則是對(duì)現(xiàn)有城市的改造，重構(gòu)城市的宜居性，提高城市化的效率。

    未來(lái)在城市改造方面還大有潛力可挖，可以為新的城鎮(zhèn)化提供更大的空間。“新型城鎮(zhèn)化，就是城市的重構(gòu)。城市道路需要重構(gòu)，城市的街區(qū)需要重構(gòu)，城市的廣場(chǎng)需要重構(gòu)，城市的很多樓宇痛呀需要重構(gòu)，以讓更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一個(gè)潔凈、宜居的城市環(huán)境中。 

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