我國城鎮(zhèn)住宅建設投資發(fā)展趨勢

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預計“十二五”期間以至2020年，我國城鎮(zhèn)住房建設投資仍將保持較快增長，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重將在2020年左右達到峰值；我國城鎮(zhèn)住宅投資年均實際增速在12%左右，對經濟增長的平均貢獻率約為13%，平均每年拉動經濟增長約1.1個百分點。

國際經驗表明：住房建設投資與經濟發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型關系

住房建設投資在GDP中的比重，是對不同國家住房投資規(guī)模進行比較時的常用指標。世界銀行對全球近40個國家的經驗研究表明，住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型關系。人均GDP在8000美元左右時，住房建設投資在GDP中的比重達到峰值，為8%左右。Kim(2004)對韓國的研究以及我們對日本的統(tǒng)計分析，同樣驗證了這一關系。

從對韓國1970~2002年間住房建設投資與經濟發(fā)展的研究結果來看，韓國在人均GDP達到8000美元左右(1993年的經濟發(fā)展水平)時，住房建設投資占GDP比重達到峰值，為8.9%。這一階段，韓國完成城市化快速進程，城市化率為76%。

我們對日本1960~2005年住房建設投資與經濟發(fā)展水平的統(tǒng)計分析表明，日本住房建設投資/GDP在1973年達到峰值9.1%，當時，日本的人均GDP水平在8000美元左右，城市率約為73%。

住房建設投資與經濟發(fā)展水平之間所表現(xiàn)出的規(guī)律性關系，可以為分析我國住房建設投資的發(fā)展趨勢提供參考。

我國城鎮(zhèn)住宅建設投資發(fā)展現(xiàn)狀

——1991~2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資年均實際增長18.4%。20世紀90年代以來，我國城鎮(zhèn)住房建設取得較快發(fā)展。1991-2009年，我國城鎮(zhèn)住宅投資年均增長23.9%，扣除價格因素，實際年均增長18.4%，與同期城鎮(zhèn)固定資產投資增速(18.2%)接近，比同期GDP增速高7.8個百分點。但住宅投資的波動幅度高于固定資產投資和GDP的波幅。

——1991~2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重平均為5.9%。1991~2009年間，我國城鎮(zhèn)住宅投資在城鎮(zhèn)固定資產投資中所占比重在18%左右，2004年以來該比重呈下降趨勢，2009年城鎮(zhèn)住房投資在固定資產投資中所占比重降為15.7%。這一期間，我國城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重平均為5.9%，該比重自2000年以來呈持續(xù)上升趨勢，由2000年的5.5%上升到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設投資/GDP約為7.2%。

——1991~2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資對經濟增長的平均貢獻率為7.8%，拉動經濟增長0.8個百分點。

從城鎮(zhèn)住宅投資對經濟增長的貢獻來看，1991~2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資對經濟增長的平均貢獻率為7.8%，其中，1998~2009年的平均貢獻率為9.2%，在1998年和2009年經濟復蘇過程中，城鎮(zhèn)住宅投資對經濟增長的貢獻率在20%左右。同時，城鎮(zhèn)住宅投資拉動經濟增長的百分點數(shù)在1991~2009年間平均為0.8個百分點，其中，1998~2009年的平均拉動點數(shù)為0.9個百分點，同樣，在1998年和2009年經濟復蘇過程中，城鎮(zhèn)住宅投資拉動經濟增長的點數(shù)高達1.6個百分點。

預計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)住宅投資仍將保持較快增長

首先，我們認為，我國城鎮(zhèn)住宅投資/GDP將在2020年左右達到峰值12.1%。我們利用1991~2009年城鎮(zhèn)住宅投資、GDP、人均GDP數(shù)據(jù)，檢驗我國住宅建設投資與經濟發(fā)展水平之間的關系，模型估計結果顯示：

SHTO=0.0255+0.0311×GDPPER-0.0025×(GDPPER)^2(R2=89%，DW=1.0)式中，SHTO代表城鎮(zhèn)住宅投資/GDP，GDPPER代表人均GDP水平，單位為萬元人民幣。模型具有較好的擬合效果，擬合優(yōu)度為89%。

模型估計結果告訴我們，與世行的經驗發(fā)現(xiàn)類似，隨著經濟水平的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)住宅投資/GDP的變化也表現(xiàn)為倒U型曲線。當人均GDP超過60000元(2009年價，折合美元計約為9000美元)時，城鎮(zhèn)住宅投資/GDP達到峰值為12.1%，扣除土地費用后，該比例約為9.8%。該比例與日本、韓國相似經濟發(fā)展水平下住房建設投資在GDP中所占比重的峰值接近。

假設2010年以來我國人均GDP年均增速為7%，則2022年我國城鎮(zhèn)住宅投資/GDP達到峰值；如果“十二五”期間以至2020年人均GDP年均增速達到9%，則2019年我國城鎮(zhèn)住宅投資/GDP達到峰值。

其次，我們認為，“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)住宅投資年均實際增速在12%左右，平均每年拉動經濟增長約1.1個百分點。按照上述估計結果，假設“十二五”期間我國GDP年均增長8%，則可以推斷，“十二五”期間以至2020年，我國城鎮(zhèn)住宅投資年均增速(扣除價格因素)在12%左右，若考慮價格因素，其名義增速在17%左右。

從住宅建設投資對經濟增長的貢獻來看，“十二五”期間，我國城鎮(zhèn)住宅投資對經濟增長的平均貢獻率在13%左右，平均每年拉動經濟增長約1.1個百分點。住宅投資對經濟增長的貢獻高于1991~2009年的平均水平。

目前我國城鎮(zhèn)化率尚不足50%，按照國際經驗，在城鎮(zhèn)化率超過70%之前，我國城鎮(zhèn)化仍將處于快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)人口的增加必然產生龐大的住房需求。同時，隨著收入增長、居民財富積蓄增加和消費結構不斷升級，住房改善型需求旺盛。因此，未來一段時間，保持住房建設投資的較快增長，有其客觀規(guī)律要求。