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論房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理 作者:趙昱茗 2012年12月 摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目是個系統(tǒng)的復(fù)雜工程，只有將各環(huán)節(jié)與整體的項目開發(fā)結(jié)合起來，實行項目管理，才能更好地實現(xiàn)各環(huán)節(jié)相互配合，緊密聯(lián)系，協(xié)調(diào)發(fā)展，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益的統(tǒng)一，促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。本文提出了當前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的問題，探討了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理對策。  關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理問題對策  房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負總責。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。  一、當前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的問題  1、房地產(chǎn)項目開發(fā)前期調(diào)研不足，缺乏可行性研究  當前，我國房地產(chǎn)項目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進行技術(shù)、經(jīng)濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預(yù)測和控制，致使后期出現(xiàn)了一系列問題，如商品房戶型單一、結(jié)構(gòu)設(shè)計不夠合理，成本較高，公攤過大、空置問題嚴重等等，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。  2、管理體制不健全，致使進度和成本偏離預(yù)期目標  我國房地產(chǎn)項目在進行開發(fā)時，對項目管理的理解不夠深入，從而在運用過程中雖然照搬項目管理的模式，但是對項目管理的具體細節(jié)研究不夠深入，尤其是項目管理的體制普通存在著不夠完善的問題，這就在事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)，自然在進度和成本方面也就容易失控，與預(yù)期目標出現(xiàn)了很大的偏離，如近年來出現(xiàn)的延遲交房，開發(fā)成本過高，房價難以控制，管理費用居高不下等等，都超出預(yù)期很多。  3、物業(yè)和售后服務(wù)不到位，矛盾沖突隱患較為嚴重  房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購買時往往非常注重后期的維修和配套設(shè)施的齊備，但我國許多房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務(wù)意識較差，對于已經(jīng)交房的商品房屋而言，如出現(xiàn)質(zhì)量等其他問題，存在售后維修不及時，此外，對于一些事前承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對后期的商品房屋銷售也有負面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。  4、設(shè)計監(jiān)理制度不夠規(guī)范，制約著行業(yè)規(guī)范化運行  當前，設(shè)計單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問題，使得大量設(shè)計問題在施工中頻繁出現(xiàn)，許多施工單位變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多，這既造成了成本上的浪費，也造成了管理上的混亂，加之工程設(shè)計的建立制度本來不夠完善，許多施工單位就忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，這種監(jiān)理上的缺失，使得施工單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運行。  二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理對策  1、項目開發(fā)中的管理對策  在房地產(chǎn)開發(fā)項目剛起步時，難度比較大。而規(guī)劃管理是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的首要階段，確定建筑規(guī)劃方案是這個階段的重要工作，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。本文做了以下三方面可行性分析：第一，依照營銷部做出的市場調(diào)查，討論項目適合地理位置的選取，并對建筑戶型的規(guī)模和需求等級以及需求量做出合理的規(guī)劃。第二，與規(guī)劃部門積極地溝通。運用其對相關(guān)政策的了解和地域規(guī)劃知識，依照相關(guān)規(guī)定，確定出最有利于開發(fā)項目總體規(guī)劃的指標。第三，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》等相關(guān)法律，進行設(shè)計方案的競標。競標中要重視建筑的美觀程度和布局合理性等方面，做出公平、謹慎的選擇。  2、項目施工中的管理對策  房地產(chǎn)項目的施工管理有內(nèi)容多、時間長、涉及面廣、影響大等特點，且與工程管理目標實現(xiàn)有著很大的關(guān)系。從項目工程的開工到竣工過程中，進行施工管理的關(guān)鍵是以國家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對工程的成本、工期、質(zhì)量這三個方面進行嚴格控制。  （1）對施工合同的管理  施工企業(yè)同房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對其項目實行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國家規(guī)定的標準條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎罰等進行明確的約定。  （2）施工質(zhì)量的控制  對施工質(zhì)量進行控制是施工管理中的重點工作。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，負責管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項主要任務(wù)：第一，依照委托監(jiān)理合同對承擔該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進行監(jiān)督。對關(guān)鍵工序和重點部分，嚴格按照國家技術(shù)的標準驗收。驗收合格一項，才能進行下項工序。第二，對施工企業(yè)嚴格監(jiān)督，保證達到工序的質(zhì)量標準，實行施工中的自我質(zhì)量控制。盡量幫助解決施工企業(yè)在工程施工中所遇到的技術(shù)難題，在技術(shù)上保證工程的質(zhì)量。第三，對工程所用材料要管理得當。嚴格按照設(shè)計要求與合同約定，對市場做好調(diào)查，掌握市場材料信息。根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)，運用招標的形式選擇質(zhì)量好、信譽高、價格合理的商家進行材料選購。  （3）工期的控制  工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進度計劃和組織設(shè)計。可以建議施工單位采用project或p3軟件對項目進度進行管理。在每一個計劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對施工單位的各項檢查。如若有偏差出現(xiàn)，要及時進行出現(xiàn)偏差的原因分析，并監(jiān)督施工單位采取有效的補救措施，確保對工程工期的控制。  （4）成本的控制  政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競爭機制，做到招標的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽好、價格合理的施工單位承擔工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項。第三，嚴格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負責人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進行合理鑒證。  （5）安全的控制  房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國家相關(guān)安全規(guī)定進行嚴格控制，保證工程的安全性。  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對市場的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。