房地產(chǎn)企業(yè)如何控制成本相關(guān)問題探討

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摘要：對于房地產(chǎn)企業(yè)如何控制成本問題引起廣泛重視，本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在問題基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本和財務(wù)成本兩個方面問題的解決對策進行分析，最后提出相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，控制成本，工程成本，財務(wù)成本

1 引言
房地產(chǎn)公司成本控制基本上可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務(wù)費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達70%-80%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小。因此，工程成本控制及財務(wù)成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，而且是動態(tài)博弈的控制。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)如何控制成本相關(guān)問題進行分析，從工程成本和財務(wù)成本兩方面進行探討。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題
2.1 工程成本方面

經(jīng)過九十年代至今的不斷改革，我國現(xiàn)階段的造價管理模式正沿著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。從總體上說，目前我國造價管理模式是工程建設(shè)全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點[1]：(1)我國現(xiàn)階段的工程造價管理以辦理工程結(jié)算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前總投資決策階段對造價的控制。(2)工程造價管理以被動的按照設(shè)計圖紙編制概預(yù)算和計算工程造價為主，忽視了在設(shè)計階段用工程造價管理影響設(shè)計，優(yōu)化設(shè)計有效的控制造價。 (3)我國目前的工程造價管理資料收集整理制度不完善。(4) 在市場經(jīng)濟中，由于市場機制的作用和多方面的影響，工程造價的運動變化更快、更復雜。(5) 成本管理意識上的誤區(qū)，沒有真正實現(xiàn)“全員、全過程、全要素和全方位”的360度成本管理。(6)成本管理方式比較落后，忽視成本目標，強調(diào)經(jīng)驗數(shù)據(jù)造成決策不當。(7)目前的房地產(chǎn)公司難以在短時間內(nèi)借助于工程量清單和消耗量定額，編制適合本公司的企業(yè)定額充分的指導、監(jiān)督和評價。

2.2 財務(wù)成本方面

(1) 大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)比較重視施工階段的工程造價成本控制，而不重視財務(wù)成本的控制，不把其列入整個項目成本控制的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇合適融資結(jié)構(gòu)，確定項目的債務(wù)承受能力和風險，設(shè)計出切實可行的融資方案。(2)房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)成本發(fā)生的周期比較長，要經(jīng)歷施工準備、工程施工、竣工驗收、回訪保修等多個階段，而融資成本產(chǎn)生持續(xù)的時間會更長。(3) 房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金發(fā)生額度比較大，企業(yè)負責人往往習慣于資金的大進大出，不注意平時費用成本的節(jié)約。

3 解決對策分析
3.1 工程成本控制方法

工程造價成本控制的基本原理是以工程量清單計價和企業(yè)定額為基礎(chǔ)的全過程控制方法。根據(jù)國內(nèi)統(tǒng)計資料表明，設(shè)計階段對投資的影響度為75％-95％，而在施工階段通過技術(shù)革新等手段，對工程造價的影響只有5％-10％，很顯然，控制工程造價的關(guān)鍵是在設(shè)計階段。要以設(shè)計階段為重點，在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)程序的各個階段采用一定的方法和措施把工程造價的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額內(nèi)。設(shè)計的質(zhì)量、設(shè)計的深度也決定了工程造價的可靠程度。設(shè)計階段既是控制工程造價最有效的階段，也是最難以控制的階段，設(shè)計階段工程造價控制內(nèi)容主要包括設(shè)計方案優(yōu)化、設(shè)計概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程價款調(diào)整。

工程項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個施工周期，從施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保質(zhì)期結(jié)束。在整個過程中分階段進行目標成本與實際成本進行對比，對各階段目標成本完成情況進行差異分析，提出改進建議，使實際成本接近或控制在目標成本之下。

1.利用科學的決策分析方法，合理決定經(jīng)濟訂貨量或經(jīng)濟批量、決定采購項目、選擇供應(yīng)單位、決定采購時間，進一步推進集中采購制度。推進直接供應(yīng)制度，逐步取消中間供應(yīng)商。

2.編制目標責任成本和目標責任預(yù)算。工程中標后開工之前，造價編制與管理人員應(yīng)指導項目確定工程的目標責任成本，項目部應(yīng)根據(jù)目標責任成本編制控制計劃。項目經(jīng)理對各工長簽訂以考核工期、質(zhì)量、安全、成本為主要指標的分項工程承包合同，各工長將承包指標以施工任務(wù)書形式落實到施工隊組，各施工隊組以施工定額為依據(jù)，對施工小組逐日下達施工任務(wù)。

3.最高決策層從思想層面上充分認知決策成本，決策的成本，直接影響著執(zhí)行的成本。在條件允許的情況下，適當增加決策成本，增大決策過程多環(huán)節(jié)的投入，謹慎決策。將各方面可能出現(xiàn)的問題與困難等納入SWTO分析，同時自覺運用管理科學中一切科學的決策方法，可以更加科學合理地決策。

4.加強質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本。質(zhì)量成本是指項目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費用，以及未達到質(zhì)量標準而產(chǎn)生一切損失費用之和。質(zhì)量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程質(zhì)量越高，故障成本就越低。

5.堅持現(xiàn)場管理標準化，杜絕浪費漏洞?，F(xiàn)場平面布置管理和現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理，稍有不慎，就會造成浪費和損失。

6.正確處理安全、質(zhì)量、進度與成本的關(guān)系，四者是相互制約、相輔相成的。

3.2 財務(wù)成本控制方法

財務(wù)成本中最主要的是指資金成本，所謂資金成本是企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價，資金成本是一個重要的經(jīng)濟范疇，它是在商品經(jīng)濟社會中由于資金所有與資金使用權(quán)相分離所產(chǎn)生的。資金成本是企業(yè)財務(wù)管理中的一個重要概念，國際上將其列為一項“財務(wù)標準”。企業(yè)都希望以最小的資金成本獲取所需的資金數(shù)額，分析資金成本有助于企業(yè)選擇籌資方案，確定籌資結(jié)構(gòu)以及最大限度的提高籌資效益。在市場環(huán)境中，多方面因素的綜合作用決定著企業(yè)資金成本的高低，其中主要因素有[2]：總體經(jīng)濟環(huán)境、證券市場條件、企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營和融資狀況等。

(1) 總體經(jīng)濟環(huán)境。總體經(jīng)濟環(huán)境決定了整個經(jīng)濟中資本的供給和需求，以及預(yù)期通貨膨脹的水平?？傮w經(jīng)濟環(huán)境變化的影響，反映在無風險報酬率上，顯然，如果整個社會經(jīng)濟中的資金需求和供給發(fā)生變化，或者通貨膨脹水平發(fā)生變化，投資者也會相應(yīng)改變其所要求的收益率。

(2) 證券市場條件。證券市場條件影響證券投資的風險，證券市場條件包括證券的市場流動難易程度和價格波動程序。如果某種證券的市場流動性不好，投資者想買進或賣出證券相對困難，變現(xiàn)風險加大，要求的收益率就會提高，或者雖然存在對某證券的需求，但其價格波動較大．投資的風險大，要求的收益率也會提高。

(3)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營和融資狀況。主要是指經(jīng)營風險和財務(wù)風險的大小。經(jīng)營風險是企業(yè)投資決策的結(jié)果，表現(xiàn)在資產(chǎn)收益率的變動上。財務(wù)風險是企業(yè)籌資決策的結(jié)果，表現(xiàn)在普通股收益率的變動上．如果企業(yè)的經(jīng)營風險和財務(wù)風險大，投資者便會有較高的投資收益率要求．

4 結(jié)語
工程成本的控制重點在于設(shè)計階段，應(yīng)采取限額設(shè)計和設(shè)計優(yōu)化等手段在設(shè)計階段，做到工程成本的有效控制。使得在工程施工過程中，追求總成本最低，而不是分部分項工程最低。著實做到工程成本的有效動態(tài)控制。財務(wù)成本受總體經(jīng)濟環(huán)境、證券市場條件、企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營和融資狀況及項目融資規(guī)模等因素的影響。應(yīng)根據(jù)項目需求資金的實際情況確定融資方案，資金不足或資金過剩都是不可取的，應(yīng)適當維持一定比例的自有資金，確定比較恰當?shù)娜谫Y規(guī)模，爭取把財務(wù)成本降低到最低。

參考文獻：

[1] 黃芙萍. 城市住宅型房地產(chǎn)項目財務(wù)成本構(gòu)成及控制分析