二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)在哪里?

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二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)在哪里?

　　二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)在哪里
　　中介風(fēng)險(xiǎn)
　　有些不法二手房中介機(jī)構(gòu)設(shè)置圈套，坑害消費(fèi)者。二手房中介機(jī)構(gòu)設(shè)置的圈套主要有以下幾個(gè)類(lèi)型：一是中介商不讓購(gòu)房者與房主見(jiàn)面，從中賺取差價(jià)。二是中介商不讓購(gòu)房者到欲購(gòu)房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題。三是中介商不向購(gòu)房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒(méi)有如實(shí)介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔(dān)當(dāng)中介過(guò)程中，對(duì)自身有利的條款寫(xiě)得比較明確，對(duì)自身不利的條款寫(xiě)得比較含糊，而購(gòu)房者因缺乏經(jīng)驗(yàn)往往予以認(rèn)可，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者則有苦難言。
　　在購(gòu)置二手房時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：購(gòu)房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關(guān)房屋的各種手續(xù)，商談房屋交易價(jià)格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。簽訂合同時(shí)要謹(jǐn)慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過(guò)程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政機(jī)關(guān)認(rèn)可的合同文本;其次，要對(duì)所簽條款逐條推敲，文字表達(dá)要準(zhǔn)確，不能模棱兩可;再次，要弄清所有條款的內(nèi)容，真正認(rèn)可，不要勉強(qiáng)簽訂。有條件的購(gòu)房者最好在合同文本簽訂前請(qǐng)專(zhuān)家或律師審核，這樣才能確保您的權(quán)益不受損害。
　　價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
　　二手房交易最大的問(wèn)題是價(jià)格問(wèn)題。賣(mài)方擔(dān)心賣(mài)低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來(lái)比較，開(kāi)價(jià)與商品房差價(jià)不大;而買(mǎi)方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，結(jié)果往往是買(mǎi)賣(mài)雙方提出價(jià)格相差懸殊，無(wú)法成交。其實(shí)，二手房估價(jià)測(cè)算應(yīng)具體分析，一般有幾方面的因素可供參考。
　　房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型-10%。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層+3%，若是樓頂則-5%;房間如無(wú)朝南門(mén)窗-5%。
　　環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì)的;既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別-5%，位于省、市重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)的+15%。