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二手房交易的風(fēng)險在哪里?
二手房交易的風(fēng)險在哪里?
二手房交易的風(fēng)險在哪里
中介風(fēng)險
有些不法二手房中介機構(gòu)設(shè)置圈套,坑害消費者。二手房中介機構(gòu)設(shè)置的圈套主要有以下幾個類型:一是中介商不讓購房者與房主見面,從中賺取差價。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內(nèi)觀察,有意隱瞞房屋質(zhì)量問題。三是中介商不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒有如實介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲,簽訂不公平合同。中介商在擔(dān)當(dāng)中介過程中,對自身有利的條款寫得比較明確,對自身不利的條款寫得比較含糊,而購房者因缺乏經(jīng)驗往往予以認(rèn)可,一旦發(fā)生糾紛,購房者則有苦難言。
在購置二手房時要注意以下幾點:購房者要在中介商的幫助下,向房主提出觀察房屋,要查看有關(guān)房屋的各種手續(xù),商談房屋交易價格,然后再簽訂中介合同,切莫粗心大意。簽訂合同時要謹(jǐn)慎。合同文本具有法律效力,一旦簽訂就要生效,因此在簽訂過程中要慎之又慎:首先,要使用政府行政機關(guān)認(rèn)可的合同文本;其次,要對所簽條款逐條推敲,文字表達要準(zhǔn)確,不能模棱兩可;再次,要弄清所有條款的內(nèi)容,真正認(rèn)可,不要勉強簽訂。有條件的購房者最好在合同文本簽訂前請專家或律師審核,這樣才能確保您的權(quán)益不受損害。
價格風(fēng)險
二手房交易最大的問題是價格問題。賣方擔(dān)心賣低了,總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較,開價與商品房差價不大;而買方總強調(diào)一個“舊”字,結(jié)果往往是買賣雙方提出價格相差懸殊,無法成交。其實,二手房估價測算應(yīng)具體分析,一般有幾方面的因素可供參考。
房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期,按照理論折舊率,混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年,每年的折舊率2%。另外舊房的套型落后,功能陳舊,這同新建商品房無法相比,“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型-10%。此外,樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例:2層和5層為基準(zhǔn)價,1層和6層-3%,7層-5%,3層和4層+3%,若是樓頂則-5%;房間如無朝南門窗-5%。
環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的,也有社會的;既有大環(huán)境,也有小環(huán)境。在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū),比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境,在同一土地級別地區(qū),有的適合經(jīng)商,有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別-5%,位于省、市重點中小學(xué)區(qū)的+15%。
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