滬土地將按產(chǎn)業(yè)生命周期管理

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　　5月14日，上海發(fā)布了上海市第二次全國(guó)土地調(diào)查(下稱(chēng)“二次調(diào)查”)的主要數(shù)據(jù)成果。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局副局長(zhǎng)陳華文表示，“二次調(diào)查”的成果將作為上海新一輪城市總體規(guī)劃編修的依據(jù)。 根據(jù)“二次調(diào)查”的成果，目前上海市人均耕地僅為0.12畝，不足全國(guó)人均水平的1/12(全國(guó)人均耕地為1.52畝)。而上海市的建筑用地總規(guī)模已超過(guò)全市陸域面積的40%，高于大倫敦、大巴黎、東京圈等國(guó)際大都市。 在此前舉行的上海第六次規(guī)劃土地會(huì)議上，上海市委書(shū)記韓正稱(chēng)，上海市委、市政府已經(jīng)明確要求規(guī)土局，建設(shè)用地規(guī)模必須只減不增、必須“負(fù)增長(zhǎng)”，“零增長(zhǎng)也不行，這是對(duì)上海負(fù)責(zé)”。 此后上海規(guī)土局公布的2014年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，上海2014年度住宅用地供應(yīng)全年僅700公頃，為5年來(lái)最低。 陳文華解釋?zhuān)鶕?jù)第六次土地規(guī)劃會(huì)議的明確要求，上海要鎖定3226平方公里的總量，在這個(gè)基礎(chǔ)上還要遞減。

　　“遞減以后當(dāng)然各類(lèi)用地都要受到影響，包括住宅。”陳文華說(shuō)，但總體來(lái)說(shuō)，會(huì)保障基礎(chǔ)設(shè)施用地、重大產(chǎn)業(yè)用地(先進(jìn)制造業(yè))，包括保障性配套，“所以，還不能簡(jiǎn)單地說(shuō)住宅用地減少。” 陳文華稱(chēng)，目前上海對(duì)土地政策是考慮按照產(chǎn)業(yè)生命周期的要求對(duì)土地進(jìn)行管理。在工業(yè)方面，全生命周期從投產(chǎn)到淘汰產(chǎn)能大概15年的生命周期，“在這次土地政策里面明確工業(yè)用地出讓是20年，將來(lái)還有很好的產(chǎn)業(yè)潛力繼續(xù)續(xù)期，沒(méi)有的就及時(shí)調(diào)整，這樣有利于土地得到充分的利用。” 而對(duì)于以往已經(jīng)獲得40年、50年開(kāi)發(fā)權(quán)的土地，包括商業(yè)，則要促進(jìn)轉(zhuǎn)型功能。“比如說(shuō)規(guī)模比較大，鼓勵(lì)在符合規(guī)劃的情況下，鼓勵(lì)自主的進(jìn)行調(diào)整。” 對(duì)于此前頗受關(guān)注的上海自貿(mào)區(qū)土地二次開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，陳文華表示自貿(mào)區(qū)可以根據(jù)關(guān)于本市盤(pán)活工業(yè)用地的實(shí)施辦法的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)編制存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型規(guī)劃和轉(zhuǎn)型區(qū)的規(guī)劃，以及存量轉(zhuǎn)型的年度實(shí)施計(jì)劃，有序的引導(dǎo)和協(xié)調(diào)推進(jìn)盤(pán)活項(xiàng)目的實(shí)施。

　　根據(jù)上述辦法的相關(guān)規(guī)定，上海的土地轉(zhuǎn)型將分為區(qū)域整體轉(zhuǎn)型和有條件零星盤(pán)活兩種。 其中，區(qū)域整體轉(zhuǎn)型的可以通過(guò)存量補(bǔ)地價(jià)方式實(shí)施整體轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)，整體轉(zhuǎn)型要求統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共綠地等公益性建設(shè)，與經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)同步推進(jìn)，確保實(shí)施轉(zhuǎn)型的區(qū)域整體性。 而在有條件的零星盤(pán)活方面，對(duì)于未劃入整體轉(zhuǎn)型區(qū)域，并同時(shí)符合以下條件的工業(yè)用地，即規(guī)劃用途為非住宅類(lèi)的經(jīng)營(yíng)性用地、未納入舊城改造范圍內(nèi)、權(quán)利主體單一且周邊無(wú)規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)用地并具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)條件、擬轉(zhuǎn)型發(fā)展項(xiàng)目具有明確的產(chǎn)業(yè)和功能，經(jīng)區(qū)縣政府批準(zhǔn)后，可以通過(guò)存量補(bǔ)地價(jià)方式實(shí)施自行開(kāi)發(fā)。 據(jù)了解，上海將自行開(kāi)發(fā)的零星盤(pán)活限定在周邊均為已建成或在建項(xiàng)目的存量工業(yè)用地，主要目的是既有利于促進(jìn)實(shí)施整體轉(zhuǎn)型和土地收儲(chǔ)，又有利于“箱子地”的開(kāi)發(fā)。 上海方面在盤(pán)活過(guò)程中，做出了公益性責(zé)任的要求。對(duì)于整體轉(zhuǎn)型項(xiàng)目，應(yīng)優(yōu)先保障公益性設(shè)施建設(shè)，然后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā);對(duì)于零星盤(pán)活項(xiàng)目，應(yīng)向政府無(wú)償提供不低于10%的建設(shè)用地用于公益性設(shè)施、公共綠地等建設(shè)，或無(wú)償提供15%的經(jīng)營(yíng)性物用于公益性用途。