政府要對(duì)樓市出大招了 激活市場(chǎng)下猛藥

政府救市

在山東省政府辦公廳日前印發(fā)的《山東省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》中提及，由政府收購(gòu)或租用合適的商品房，用作在崗教師、支教教師、頂崗實(shí)習(xí)師范生和在崗醫(yī)護(hù)人員周轉(zhuǎn)宿舍，租金標(biāo)準(zhǔn)可參照當(dāng)?shù)毓沧赓U住房政策執(zhí)行。

多地下“猛藥”

兩個(gè)月前，浙江省寧波市財(cái)政局發(fā)布《關(guān)于做好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策落實(shí)工作的通知》。通知稱，2015年7月1日至2016年6月30日期間，在寧波購(gòu)買住宅和非住宅的，按其所購(gòu)房屋實(shí)際繳納契稅額度的50%給予購(gòu)房補(bǔ)貼。這是近一年來(lái)，各地出臺(tái)樓市利好政策中，首次出現(xiàn)時(shí)效長(zhǎng)達(dá)一年、且對(duì)購(gòu)買非住宅進(jìn)行補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策。

四川省的方式是“整體包裝，組團(tuán)走出去”。上月，四川省住建廳、四川省駐京辦聯(lián)合發(fā)起“山水四川·幸福人生——天府名城首都行”活動(dòng)，旨在集中優(yōu)勢(shì)“旅游養(yǎng)老”資源，將四川的名城名樓推向全國(guó)、推向世界。

6月，陜西西安出臺(tái)樓市“新九條”。其中明確提出，今年7月1日至明年年底前，在西安購(gòu)買90平方米以上商品房或二手房，取得房屋產(chǎn)權(quán)證且繳納一年以上社會(huì)保險(xiǎn)的，可在房屋所在地辦理包括購(gòu)房者本人、配偶和未成年子女的戶籍登記手續(xù)。

同時(shí)，還將公積金首付比例降至二成。有研究人士認(rèn)為，雖然西安救市尺度已經(jīng)超出預(yù)期，但與甘肅蘭州相比仍顯“溫和”。在蘭州出臺(tái)的樓市新政中，除了將公積金首付降到兩成、購(gòu)房可入戶，還明確表示，只要在當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳存公積金6個(gè)月以上，就可在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)公積金貸款。

蘭州新政同時(shí)還取消了外地居民在蘭州購(gòu)房套數(shù)的限制，并將個(gè)人首次購(gòu)房契稅降至1%，對(duì)購(gòu)買144平米以上房屋的，給予契稅減免50%的優(yōu)惠。

西安、蘭州兩地對(duì)樓市下“猛藥”，或許只是一些地方政府開(kāi)啟新一輪“救樓市”的縮影。今年年中，遼寧省政府曾發(fā)出“樓市再動(dòng)員”的呼吁，并出臺(tái)五項(xiàng)新政救市；甘肅則出臺(tái)了“樓市25條”；青海、河南也出臺(tái)了多項(xiàng)樓市新政。

其中，青海公布的十條樓市新政中，為開(kāi)發(fā)商“減負(fù)”的意圖相當(dāng)明顯。對(duì)于在青海進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可分期交存項(xiàng)目資本金，并將普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例由30%降到20%，以減輕開(kāi)發(fā)商的資金壓力。除了積極“賣房”和為開(kāi)發(fā)商“減負(fù)”，有些地方政府還在控制土地供應(yīng)上發(fā)力。

8月21日，廣東佛山召開(kāi)全市土地管理工作會(huì)議。佛山市市長(zhǎng)魯毅表示，為提高土地利用效率，該市將對(duì)近五年來(lái)平均供應(yīng)率小于60%的區(qū)，除重點(diǎn)項(xiàng)目和民生項(xiàng)目外，暫停安排新增建設(shè)用地指標(biāo)。

市場(chǎng)仍顯“淡定”

去年，僅調(diào)整住房公積金政策的城市就超過(guò)了20個(gè)，包括北京、佛山、六安、銅陵、宣城。而成都、包頭、寧波、廣州、南昌、紹興超過(guò)10個(gè)城市在交易契稅上進(jìn)行了不同程度的減免；其中河北在全省對(duì)購(gòu)房契稅進(jìn)行部分減免或全部減免。然而目前全國(guó)樓市的庫(kù)存依然嚴(yán)重。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年年末全國(guó)商品房待售面積6.2億平方米，同比增長(zhǎng)26%，創(chuàng)歷史新高。但業(yè)內(nèi)人士表示，在去年四季度成交量反彈的環(huán)境下，一、二線城市的庫(kù)存量其實(shí)呈下降趨勢(shì)。與此同時(shí)，雖然業(yè)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但大型房企的銷售目標(biāo)仍然在繼續(xù)上調(diào)。

今年4月，央視曾三問(wèn)樓市，提出質(zhì)疑：政府是在“救市”嗎？

為了了解樓市一系列新政策的影響力，央視新聞微博發(fā)布了一份小調(diào)查。結(jié)果顯示：43%的網(wǎng)友認(rèn)為此次樓市新政會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲，38%的網(wǎng)友認(rèn)為“不會(huì)”，剩余19%的人感覺(jué)“說(shuō)不清楚”。

對(duì)于此輪樓市新政，央視評(píng)論員認(rèn)為，眼前的新政策，跟去年以來(lái)的一系列調(diào)整動(dòng)作一脈相承，是個(gè)動(dòng)態(tài)、連續(xù)的調(diào)整過(guò)程。所有動(dòng)作的最核心指向，是逐漸告別一度不得已而為之的、行政化色彩較濃的調(diào)控措施，轉(zhuǎn)而努力構(gòu)建市場(chǎng)化程度較高的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，更多地讓供需關(guān)系、城鎮(zhèn)化進(jìn)程等，來(lái)影響樓市的銷量與價(jià)格。

上海房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告顯示，截至2014年12月底，該研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為28124萬(wàn)平方米，和11月份基本持平，同比增長(zhǎng)15.4%。其中，35個(gè)城市中有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中福州、南京和九江3個(gè)城市庫(kù)存同比增幅分別達(dá)到77.8%、54%和46%。連續(xù)的房產(chǎn)救市政策讓低迷的樓市有些撲朔迷離，然而一些地區(qū)的救市政策并未帶來(lái)當(dāng)?shù)貥鞘谐山惶讛?shù)的大幅度增長(zhǎng)，比如安徽省六安市。

業(yè)內(nèi)人士表示，從政策層面看，新政對(duì)北京、上海、廣州等城市而言，由于限購(gòu)的存在，政策的影響力要比想象中小得多。而從全國(guó)來(lái)看，尤其是結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)近期自身的經(jīng)營(yíng)狀況，僅靠一兩項(xiàng)政策就寄希望改變市場(chǎng)的頹勢(shì)也不現(xiàn)實(shí)。