萬科不甘僅做房地產(chǎn) 各業(yè)務(wù)遍地開花

然而，對(duì)比目前1456億元的市值，這個(gè)目標(biāo)非常遙遠(yuǎn)。按照萬科的規(guī)劃，新業(yè)務(wù)將承擔(dān)萬億市值一半以上的任務(wù)。目前，萬科已明確五大新業(yè)務(wù)：物業(yè)服務(wù)、租房業(yè)務(wù)、物流地產(chǎn)、教育產(chǎn)業(yè)、海外業(yè)務(wù)。另外，還有若干“尚未想好怎么做”的業(yè)務(wù)正在試水，如社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

值得注意的是，萬科的新業(yè)務(wù)仍是圍繞地產(chǎn)做文章，戰(zhàn)略相對(duì)保守。比如，即便要分拆物業(yè)板塊，也并不是搭互聯(lián)網(wǎng)的快車。不過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，與之前固守住宅業(yè)務(wù)相比，萬科的跨界幅度并不小。業(yè)內(nèi)人士指出，要把眾多新業(yè)務(wù)做成功，萬科實(shí)際成為了一個(gè)創(chuàng)業(yè)孵化器，除了為新業(yè)務(wù)提供各種資源，這個(gè)“母體（matrix）”還必須有足夠的創(chuàng)新冒險(xiǎn)精神，這與萬科自王石以來專業(yè)化的穩(wěn)健路線似乎存在沖突。

由此看來，萬科正在經(jīng)歷一場(chǎng)脫胎換骨的自我裂變。在五大已明確的新業(yè)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)、租房業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀槿f科市值加法中的第一個(gè)“+”。目前，物業(yè)公司已脫離地產(chǎn)部門自立，分拆上市的意圖明顯，租房業(yè)務(wù)在短時(shí)間內(nèi)迅速占據(jù)行業(yè)規(guī)模首位，并有成為巨無霸的跡象。    

物業(yè)

做“Uber”底層架構(gòu)商

2015年8月，萬科物業(yè)走過第25個(gè)年頭，第一次以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)體的身份出現(xiàn)在媒體面前，講營(yíng)收、利潤(rùn)和商業(yè)模式。

“去年?duì)I收是19.9億元，但這并不是萬科物業(yè)的全部，在萬科集團(tuán)的上市公司年報(bào)里，萬科物業(yè)給萬科地產(chǎn)提供后勤服務(wù)的費(fèi)用被抵消”，萬科物業(yè)CEO朱保全稱，“這部分收入是按市場(chǎng)化招標(biāo)所獲得的，所以實(shí)際上萬科物業(yè)的營(yíng)收是33.7億元，凈利潤(rùn)是3.23億元。”

朱保全的意思很明確，萬科物業(yè)不再是銷售的工具，或者住宅的售后，而是一家自負(fù)盈虧，需要講凈利潤(rùn)的公司。雖然萬科管理層一再強(qiáng)調(diào)物業(yè)上市沒有時(shí)間表，但是，郁亮在今年的股東大會(huì)上表示“有上市的考慮，正在加快研究”。

很多房企都想拆分物業(yè)板塊，但和流行的社區(qū)O2O相比，萬科物業(yè)的商業(yè)邏輯顯然不同。朱保全稱，萬科物業(yè)要做資產(chǎn)管理者，截至8月，萬科物業(yè)所服務(wù)的社區(qū)房屋資產(chǎn)總價(jià)值是17500億元。他對(duì)萬科物業(yè)價(jià)值的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是，若干年后，萬科物業(yè)所托管的社區(qū)二手房售價(jià)高于同一區(qū)域其他房源。

萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，在納入統(tǒng)計(jì)范疇的約15萬套樓齡超過10年的房產(chǎn)中，萬科物業(yè)服務(wù)的社區(qū)超過90%的二手房?jī)r(jià)格高于周邊。

這個(gè)概念肯定會(huì)吸引購房者，萬科多地營(yíng)銷人士都曾向記者表示，萬科物業(yè)是其手中的營(yíng)銷利器之一。

此外，朱保全透露，萬科物業(yè)收繳率是96%，高于76%的行業(yè)平均水平。

郁亮曾表示，萬科市盈率低，很大原因是沒有給資本市場(chǎng)講出有想象力的故事。那么，上述概念真的會(huì)給資本市場(chǎng)帶來想象空間嗎？

如果只是收取物業(yè)費(fèi)的盈利模式，似乎和仲量聯(lián)行、世邦魏理士等五大行并沒有差別。實(shí)際上，萬科物業(yè)的學(xué)習(xí)對(duì)象——北美最大的物業(yè)公司FirstService，正是五大行之一高力國(guó)際的母公司。但需要注意的是，萬科物業(yè)承接的很多項(xiàng)目是住宅社區(qū)，利潤(rùn)很難與承接商業(yè)寫字樓的五大行相比。況且，住宅領(lǐng)域物業(yè)費(fèi)最高的是中海物業(yè)，而非萬科物業(yè)。

萬科物業(yè)并不介入時(shí)下流行的社區(qū)O2O，不把社區(qū)增值收入作為主要營(yíng)收項(xiàng)目，同社區(qū)O2O第一股彩生活相比，萬科物業(yè)只有10%左右的凈利率。那么，其分拆上市的優(yōu)勢(shì)在哪兒？

與其他做社區(qū)O2O的物業(yè)公司不同，萬科物業(yè)的客戶是物業(yè)公司，在其他物業(yè)公司的項(xiàng)目中嫁接睿服務(wù)系統(tǒng)，給所有崗位、設(shè)備標(biāo)號(hào)，提高運(yùn)營(yíng)效率，降低客戶經(jīng)營(yíng)成本，從而收取系統(tǒng)使用費(fèi)，類似于Uber模式。

朱保全解釋稱，在Uber1%的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)背后，實(shí)際上有99%的基礎(chǔ)設(shè)施、交通標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)成的，而目前想在物業(yè)行業(yè)做Uber模式還很難，萬科物業(yè)要做的只是Uber之前“修路造車”的活。

租房

金融工具讓資產(chǎn)變輕

在今年的中報(bào)會(huì)上，郁亮一再強(qiáng)調(diào)“金融化、重運(yùn)營(yíng)”。在他看來，只要運(yùn)營(yíng)能力夠強(qiáng)，就可以隨時(shí)通過金融工具將資產(chǎn)變輕。

今年上半年，萬科發(fā)布首只公募REITs（房地產(chǎn)信托基金）。年初，You+創(chuàng)始人劉洋曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，萬科部分區(qū)域公司曾聯(lián)系自己，希望進(jìn)行交流，探討合作的可能性，因?yàn)槿f科以前的公寓產(chǎn)品多是散賣，今年起決定出租。

目前，萬科的租房業(yè)務(wù)已在不到一年時(shí)間形成了兩個(gè)產(chǎn)品線，并在龐大貨源的支撐下迅速成為行業(yè)第一。

萬科董事會(huì)秘書譚華杰稱，目前已開業(yè)和準(zhǔn)備開業(yè)的業(yè)務(wù)有9個(gè)，可提供近1萬間服務(wù)公寓，是行業(yè)最高水平，該業(yè)務(wù)今年正式進(jìn)入擴(kuò)張，2017年做到15萬套，屆時(shí)將是行業(yè)內(nèi)第2名到10名體量的總和。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在萬科驛、萬科派兩個(gè)產(chǎn)品中，萬科驛是首打品牌，主要針對(duì)城市新移民，如剛畢業(yè)的大學(xué)生。

這并不是萬科第一次為大學(xué)生提供出租型公寓。2006年，萬科打造廣州萬匯樓項(xiàng)目，面向周邊低收入務(wù)工人群、新畢業(yè)大學(xué)生等出租。交付使用后，雖然出租率一直穩(wěn)定在90%以上，但很難盈利。萬科曾表示，就算不計(jì)算利息，萬匯樓也需要57年才能回本。

全部自持所帶來的大量資金沉淀，無疑是當(dāng)時(shí)廣州萬匯城虧損的主要原因。根據(jù)萬科當(dāng)時(shí)公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，萬匯樓的土地獲取成本為1281萬元，開發(fā)建造成本為3240萬元，項(xiàng)目總投資4625萬元，開發(fā)資金中，80%來自萬科自有資金，20%屬于銀行貸款。