YOU+社區(qū)：小戶大家的部落體

中國房地產(chǎn)“野蠻生長”的時代已經(jīng)終結(jié)，以移動互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)為新引擎的新地產(chǎn)時代才剛剛揭開一角。物競天擇，適者生存，新一輪的“進化”再次開啟。創(chuàng)新與變革，時不我待。“2015•創(chuàng)新中國行”系列報道自4月15日起正式啟動，中國建設(shè)報記者隨同首開集團相關(guān)人員考察調(diào)研了廣州市、深圳市區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和社區(qū)文化的相關(guān)內(nèi)容，并同各方進行了深度交流，研判房地產(chǎn)新常態(tài)下的管理、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新趨勢。

邏輯的改變往往會帶來“格式化”的結(jié)果。

去年馬佳佳在萬科總部演講時拋出了“90后不買房”的觀點，且不論90后是不買房還是買不起房，如何為沒有買房的城市新白領(lǐng)階層提供一個“有溫度的家”已然是一個巨大的市場切口。

“45歲以上不租、帶孩子的不租、不愛交朋友的不租。”這是獲得“雷布斯”雷軍1億元A輪融資的YOU+國際青年社區(qū)的“不租三原則”，這家青年社區(qū)因此也被冠以“YOU+社區(qū)”的光環(huán)。“我們最大的不可復(fù)制競爭力就是情懷，在這里生活的年輕人都是家友，從而營造出純粹的粉絲部落，從入住的那一刻起你就擁有了家人和伙伴。”4月8日，由共青團北京市委、首開集團以及中國建設(shè)報社三家單位成員聯(lián)合組成的考察團前往YOU+國際青年社區(qū)廣州海珠寶崗店一探究竟，其聯(lián)合創(chuàng)始人楊輝向慕名而來的團友們這樣描述起YOU 社區(qū)的核心“爆點”。

小戶大家

既然將青年作為主力客群，如果社區(qū)沒有好玩、有趣的設(shè)計就絕對不會吸引他們跟隨。

對于外來者而言，即使給你房卡也不知道在哪里刷卡，因為公寓樓的大門上沒有鑰匙孔，也沒有刷卡器。其實，作為“機關(guān)”的刷卡器就隱藏在門口一處不起眼的門柱豁口處，這既提高了安全性，也提供了與眾不同的體驗感。

走進YOU 社區(qū)似乎就能感受到青春的荷爾蒙在涌動。其一樓大堂更像是一個巨大的青年會所，臺球桌、游戲機、健身房、小酒吧、茶座小而精致地分布在數(shù)百平方米的公共空間里，甚至還有一處懸掛80寸投影電視的影視廳。沙發(fā)和桌椅則為青年人社交、辦公提供了圍合環(huán)境下相對獨立的活動空間。在考察中，正好有十幾個家友圍坐在沙發(fā)上，興致勃勃地談?wù)撝苣┑募w出游計劃，而“大客廳”的角落里還有幾個年輕人正在用筆記修改PPT文件。

從電梯上去，樓上的七層一共有100多套精裝公寓，每個房間大約為15～20平方米，配備了桌椅、懸空架床、柜子與獨立衛(wèi)浴。

房間的設(shè)計雖然簡單，但每個房間都一定有一面明亮的大窗戶。更重要的是，YOU+社區(qū)允許家友在房間里隨意創(chuàng)作，增添各種設(shè)計，甚至可以在墻上涂鴉，展現(xiàn)自己的個性。退房后這些設(shè)計并不要求還原，也不會扣租客的押金。

鑒于多數(shù)年輕人沒有自己做飯的習(xí)慣，因此房間里沒有配備廚房，而是有一個迷你食堂，提供午餐和晚餐，一頓飯大約15元。此外，還有一個公用廚房，滿足家友自己做飯的需求。

對此，記者不禁想起當(dāng)年盧鏗執(zhí)掌海爾地產(chǎn)時提出的“小戶大家”的生活模型。所謂“小戶大家”，即通過小戶型居室 大面積的公共空間組合，形成小戶型與大社區(qū)的結(jié)合。這樣，在總價有限的“小戶”基礎(chǔ)上，給業(yè)主提供更多的公共社交空間。

這種模型建立在“80后”、“90后”這些新生代的需求之上，試圖改變中國目前以家庭住宅為主流的堡壘似的鋼筋水泥“堡壘叢林”式居住模式，從居住的硬件條件上創(chuàng)造出以網(wǎng)絡(luò)、交往、共享為特征的新人居文化，從而弱化家居空間功能，將傳統(tǒng)家居空間的部分功能轉(zhuǎn)移到公共空間。此外，“小戶大家”提出的“家居空間緊湊化、環(huán)境空間功能化、會所空間場所化、商業(yè)空間生活化、網(wǎng)絡(luò)空間無域化”原則與YOU+社區(qū)的設(shè)計也多有吻合。

不過，公攤面積過大、物業(yè)管理復(fù)雜以及業(yè)主參差不齊的素質(zhì)使“小戶大家”的概念難以落地。更重要的是，那個時候還沒有今天的互聯(lián)網(wǎng) 這把利器，能夠像YOU+公寓一樣精準(zhǔn)滿足碎片化的個性需求。

社區(qū)自治

“很多開發(fā)商都在宣稱自己的社區(qū)服務(wù)多么好，但是等到房子一賣出去，剩下的只有冷冰冰的水泥墻。”YOU+社區(qū)創(chuàng)始人劉洋曾這樣評價一些傳統(tǒng)居住小區(qū)的社區(qū)生態(tài)。

事實上，YOU+社區(qū)每月2000～3000元的房租并沒有太多的價格優(yōu)勢，真正打動年輕人的地方在于這里無法復(fù)制的生活氛圍。與外界的原有看法不同，YOU 社區(qū)并不需要很多的專職員工管理公寓，一般一家店只需要3名左右的員工。YOU+社區(qū)本身更像是生態(tài)圈的發(fā)起人和提供者，社區(qū)自身的日常生活則建立在契約式的“家規(guī)”之上，依靠家友自治達到彼此高度信任。

鑒于每個人都有一些好玩的特質(zhì)，因此要充分吊足大家對一件事情的熱情和胃口，就要找到同類，然后細(xì)分出來，讓他們分成小組自娛自樂。方案是大家一起制定的，YOU 社區(qū)只是告訴他們應(yīng)該組織什么，需要什么支持。例如，YOU+社區(qū)的五同會，即同鄉(xiāng)會、同專業(yè)、同樓層、同愛好、同星座，就將家友分成了不同的微部落。

很多家友都有這樣的體驗：搬進YOU+社區(qū)，就認(rèn)識了一群來自五湖四海、年齡相近的小伙伴，每天下班回到Y(jié)OU+社區(qū)都是熱熱鬧鬧的，似乎回到了大學(xué)時代的集體宿舍。YOU+社區(qū)讓家友來設(shè)計，給他們更多的權(quán)力，當(dāng)人們愿意主動參與進來的時候，他就對這個房子有了情感，也就形成了強黏性。

對此，共青團北京市委有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，YOU+社區(qū)十分尊重人性和人的體驗，在線下構(gòu)建了熟人圈層的微社區(qū)，又在互聯(lián)網(wǎng)上實現(xiàn)了多地多人的互聯(lián)互通，是很大的創(chuàng)新。目前北京在社會管理方面面臨很大挑戰(zhàn)，其中很多問題在于人與人之間的不信任，彼此“面對面心很遠”。

同時，隨著城鎮(zhèn)化和國際化進程的加快，整個社會結(jié)構(gòu)也發(fā)生了巨大變化，青年居住問題尤其受到各方高度關(guān)注，特別是“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”又給解決青年人的居住問題提出了更高要求。根據(jù)共青團北京市委對北京青年居住狀況的調(diào)研，北京共擁有大約990萬青年人口，外地戶口的青年有500多萬。其中30%擁有自住房、70%靠租房居住。“很多青年的居住環(huán)境非常糟糕，存在安全隱患，青年又是思想活躍的群體，如果長期生活在冷漠、孤獨的環(huán)境里，對其身心成長將產(chǎn)生不利影響。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，YOU 社區(qū)形成了熟人圈層的社會約束和自約束，這種方式將會促進社會穩(wěn)定。

楊輝告訴記者，在入住YOU+社區(qū)時有這么一條家規(guī) 社區(qū)每半年會對家友進行一次投票，如果超過30%的家友投票反對某一個租客，那么他就得離開，否則就要爭取大家的原諒。去年YOU+社區(qū)鳳凰店就選出一個“IT男”，他一般凌晨三四點鐘回來，上午11點離開，和家友沒有交流。不過這位“IT男”并不想離開YOU+社區(qū)，最終靠請家友吃冰淇淋的“賄賂”方式成功留了下來。

來自首開集團的團友表示，盡管YOU+社區(qū)目前規(guī)模還不大，但卻給行業(yè)帶來一次顛覆性的創(chuàng)新試驗，傳統(tǒng)開發(fā)商的邏輯首先就是看商業(yè)模式能不能盈利，而創(chuàng)新型公司的邏輯則是找出痛點、聚集“粉絲”、提升人氣。“事實上，在互聯(lián)網(wǎng)時代，誰能聚攏人氣形成生態(tài)圈，誰就掌握了未來。”