房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的產(chǎn)品研發(fā)工作

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　　引言

　　房地產(chǎn)是指土地，建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品無非會以這三種形態(tài)存在，而且房地產(chǎn)產(chǎn)品相對于其他產(chǎn)品來說具有一些獨特的性征。比如不可移動性、獨一無二不可復(fù)制性、成本價值高大性等等。這些特性決定了房地產(chǎn)品的生產(chǎn)制造需要消耗較多自然資源，整合大量社會資源。房地產(chǎn)業(yè)區(qū)別于建筑業(yè)——具體從事工程設(shè)計的設(shè)計商、從事工程施工的建筑承包商，這些只是房地產(chǎn)產(chǎn)品的具體操作者，歸屬于建筑業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)就是組織、協(xié)調(diào)、整合各種社會資源，應(yīng)用于地產(chǎn)項目本身，使預(yù)期房地產(chǎn)品得以實現(xiàn)，并達(dá)到預(yù)期投資成果的過程。

　　如果我們提出這樣的問題，在我們的個人工作崗位上，我們是專業(yè)的嗎，在專業(yè)上是強勢的嗎？我想大多數(shù)人都會說：是的。那么換個角度，我們在房地產(chǎn)項目開發(fā)的每個環(huán)節(jié)上是強勢的嗎，答案可能會不置可否。在生產(chǎn)房地產(chǎn)品的過程中，工程人員會首先把自己當(dāng)作一個施工管理者，負(fù)責(zé)開發(fā)的人員首先會把自己當(dāng)作一個公關(guān)者，研發(fā)人員會首先把自己當(dāng)作一個工程設(shè)計者，銷售人員會把自己當(dāng)作一個產(chǎn)品的推銷者……?！靶g(shù)業(yè)有專攻”是我們工作的根本，但是能在此基礎(chǔ)上做到博學(xué)是我們工作的一個難點。泛學(xué)的人往往不會有所強勢，而在某方面強勢的人往往會局限于自己的專業(yè)，而忽略了其他。“平行同方向力的合力大于交叉力的合力”這是簡單的力學(xué)原理。如何保證房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)執(zhí)行力是平行同向的呢？這就要求我們具有考慮全局的工作態(tài)度和較全面的工作能力，在發(fā)揚自身強勢的基礎(chǔ)上，充分考慮與其他環(huán)節(jié)的工作協(xié)調(diào)一致性，從而推動項目整體工作向既定目標(biāo)前進(jìn)。

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中中的研發(fā)職能概述

　　“研發(fā)”顧名思義就是“研究和開發(fā)”，這里開發(fā)的含義應(yīng)該是局限于技術(shù)開發(fā)這個層面而區(qū)別于整個項目的開發(fā)。在整個項目的開發(fā)過程中，研發(fā)環(huán)節(jié)處于中間環(huán)節(jié)，前接項目拓展，后接運營，工程，銷售等等各個環(huán)節(jié)。從項目運作流程上來說，研發(fā)是產(chǎn)品的設(shè)計者。其工作內(nèi)容是依據(jù)投資決策，可行性研究，進(jìn)行工程項目的方案設(shè)計，擴初設(shè)計，施工圖設(shè)計，使產(chǎn)品圖紙化，進(jìn)而指導(dǎo)工程施工，使銷售成果得以實現(xiàn)。

　　地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的研發(fā)工作不同于其他產(chǎn)品的研發(fā)工作。汽車制造商可以有自己獨立的研發(fā)部門而不借助于其他的外部技術(shù)力量，甚至產(chǎn)品設(shè)計圖紙可以重復(fù)利用。房地產(chǎn)的研發(fā)工作則會有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)品在區(qū)位上的獨一無二差異性，導(dǎo)致產(chǎn)品的不可復(fù)制性，其成本價值高大的特性也使房地產(chǎn)品在制造工程中有大量資源的消耗，因此，房地產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計工作必須依賴方案設(shè)計商，施工圖設(shè)計商，專業(yè)設(shè)計商等外部技術(shù)力量的支持。我們從事的具體研發(fā)工作就是整合這些外部技術(shù)資源，保證其按照我們的投資決策、項目定位，成本要求，客戶需求來設(shè)計出既定的房地產(chǎn)品。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)外部環(huán)節(jié)上來說，研發(fā)職能是整合外部技術(shù)資源并應(yīng)用與項目本身。

　　那么在內(nèi)部環(huán)節(jié)方面研發(fā)的具體職能又是什么呢？從內(nèi)部工作流程這個角度上來說，研發(fā)的職能是服務(wù)性的職能。服務(wù)什么？為誰服務(wù)？又怎么服務(wù)呢？

　　研發(fā)工作的本身要求具備較強的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，這是從事這項工作的根本，也是整合外部技術(shù)資源為我所用，切實配合內(nèi)部工作的有效保障。研發(fā)的服務(wù)內(nèi)容就是為項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)提供技術(shù)服務(wù)和技術(shù)支持。研發(fā)人員應(yīng)該利用自身在專業(yè)方面的知識和技能為投資決策，項目定位，項目拓展，運營核算，工程實施，銷售促進(jìn)提供在建筑技術(shù)專業(yè)方面的各項支持。片面強調(diào)或注重自身的技術(shù)含量而忽略其他環(huán)節(jié)如成本、施工進(jìn)度，客戶等等這樣的工作作風(fēng)是不足取的；如果研發(fā)人員工作經(jīng)驗不足，基礎(chǔ)知識不牢固，專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢將不復(fù)存在，就不能談到整合外部的技術(shù)資源并為我所用。所以研發(fā)工作在工作態(tài)度上應(yīng)該明白自身的工作是服務(wù)性的工作，在工作特點上應(yīng)該是專業(yè)技術(shù)性較強的工作，在工作內(nèi)容上應(yīng)該是協(xié)調(diào)各種技術(shù)資源的工作。

　　產(chǎn)品研發(fā)在項目開發(fā)過程中與各職能部門的關(guān)系

　　綜上所述，研發(fā)在實際工作當(dāng)中，與各職能部門的關(guān)系主要是技術(shù)方面的配合，輔助，為各部門提供專業(yè)技術(shù)支持，做好技術(shù)服務(wù)工作。下面是筆者對研發(fā)工作在項目開發(fā)內(nèi)部各環(huán)節(jié)中的職能做個簡單的解析。（有關(guān)其他職能部門職能文后附注）

　　一、 研發(fā)與項目拓展

　　如果將研發(fā)的市場調(diào)研，可行性研究的職能從其工作內(nèi)容中剝離出來，研發(fā)對拓展的輔助配合性就顯得更加突出。其中包括：

　　1. 對政府區(qū)域規(guī)劃，控制性詳細(xì)規(guī)劃以及相關(guān)規(guī)劃控制條件的解釋，分析修建性詳細(xì)規(guī)劃的可能實現(xiàn)程度

　　2. 對項目及產(chǎn)品定位提供專業(yè)指導(dǎo)性意見。

　　3. 對宗地所在規(guī)劃區(qū)域的地位及潛力進(jìn)行評價

　　4. 配合進(jìn)行土地成本的測算。

　　5. 根據(jù)宗地條件對施工難點及施工成本進(jìn)行指導(dǎo)性預(yù)測。

　　6. 對宗地本身的地質(zhì)條件，自然氣候條件，市政配套條件，景觀特點，周邊設(shè)施條件，交通通訊條件進(jìn)行評價

　　二、研發(fā)與運營

　　研發(fā)相對于運營的職能在于為項目成本控制提供技術(shù)支持，并根據(jù)成本控制要求，利潤目標(biāo)要求對技術(shù)方案進(jìn)行優(yōu)化從而實現(xiàn)項目價值最大化。

　　1. 為前期規(guī)劃草案的成本概算提供相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)控制值

　　2. 為方案組織設(shè)計階段的的多方案經(jīng)濟效果評價測算提供技術(shù)依據(jù)

　　3. 在方案組織設(shè)計階段根據(jù)成本利潤限值要求對選定方案進(jìn)行調(diào)整并在內(nèi)部各專業(yè)進(jìn)行細(xì)化，實現(xiàn)方案價值最大化，為產(chǎn)品創(chuàng)造最佳性價比做準(zhǔn)備

　　4. 在施工圖組織設(shè)計階段對建筑材料，設(shè)備選型，結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)選型，施工附加成本（取決于施工難易程度）進(jìn)行把控，努力做到圖紙上的成本最低，優(yōu)化設(shè)計減少圖紙變更

　　5. 在施工進(jìn)行過程中為招投標(biāo)，概預(yù)算，設(shè)計變更，銷售變更，施工變更等引起的成本變化及控制提供技術(shù)支持

　　6. 簽訂縝密的委托設(shè)計合同，推行限額設(shè)計，減少設(shè)計成本

　　三、研發(fā)與開發(fā)

　　開發(fā)是為項目辦理各項建設(shè)手續(xù)的職能部門。研發(fā)應(yīng)該為開發(fā)辦理各項建設(shè)手續(xù)提供技術(shù)支持，使開發(fā)手續(xù)辦理更快捷、更有效，并應(yīng)該在充分考慮國家政策，法規(guī)，技術(shù)規(guī)范的前提下，實現(xiàn)規(guī)劃方案、外網(wǎng)設(shè)備選型、管線布置，景觀布置的經(jīng)濟性，合理性。

　　1. 提供辦理建設(shè)投資計劃手續(xù)的各項指標(biāo)

　　2. 提供規(guī)劃設(shè)計條件，修建性詳細(xì)規(guī)劃，單體建設(shè)工程規(guī)劃所需要的各種技術(shù)文件及圖紙

　　3. 配合組織專業(yè)設(shè)計院進(jìn)行管線綜合設(shè)計，外網(wǎng)配套施工圖設(shè)計，并組織設(shè)計交底

　　4. 對外網(wǎng)配套手續(xù)的辦理提供技術(shù)指導(dǎo)性意見，例如給排水，供電，煤氣，供熱，通訊，視訊等專業(yè)的設(shè)備選用，技術(shù)方案優(yōu)化

　　5. 為施工許可手續(xù)的辦理提供技術(shù)支持，例如施工圖審查等

　　6. 為辦理房產(chǎn)銷售手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證書等提供技術(shù)支持，例如戶型圖的整理等